Земля и дом неотделимы

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение Бесплатная юридическая консультация: 1. При переходе.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение


Бесплатная юридическая консультация:

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Оглавление:

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:


Бесплатная юридическая консультация:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.


Бесплатная юридическая консультация:

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Комментарий к Ст. 35 ЗК РФ

1. Комментируемая статья имеет непосредственное отношение к реализации принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ. В то же время, в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае «следуют» за правами на недвижимость.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Как определяется право собственности на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, можно определить следующим образом. Несмотря на то что прямого указания на это в законодательстве нет, очевидным является вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение права собственности на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно и путем приобретения участка в общую собственность. При этом согласно ст. 244 ГК общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.

В целом при реализации норм комментируемой статьи, равно как и статьи 36 ЗК РФ, следует иметь в виду положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке. Согласно данной статье ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Исходя из толкования п. п. 1, 2 комментируемой статьи, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК, для окончательного закрепления за новым собственником права на землю надлежит сформировать новый участок. Размер такого участка определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК. Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за продавцом недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

В отношении реализации п. п. 1, 2 комментируемой статьи Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 разъясняется следующее. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК, п. 3 ст. 552 ГК при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно ст. 20 ЗК, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.


Бесплатная юридическая консультация:

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

3. Гражданским кодексом также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Согласно ст. 273 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка (т.е. если продавцом здания является собственник земли).

При этом ГК устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.


Бесплатная юридическая консультация:

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Бесплатная юридическая консультация:

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила ст. 250 ГК применяются также при отчуждении доли по договору мены.

О реализации п. 1 ст. 36 ЗК см. комментарий к данной статье.

4. При реализации п. 4 комментируемой статьи так же, как и при реализации иных ее пунктов, надлежит иметь в виду разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. Согласно этим разъяснениям в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК).


Бесплатная юридическая консультация:

Реализация подп. 1, 2 п. 4 комментируемой статьи, как представляется, может быть соотнесена отчасти с положениями ст. 553 ГК. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением . ——————————— Реализация ст. 553 ГК ограничена в связи с запретом отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения недвижимости, установленного комментируемой статьей.

В частности, как мы считаем, приобретатель прав на недвижимость в соответствии с подп. 1, 2 комментируемого пункта имеет право на приобретение сервитута для целей реализации прав на недвижимое имущество.

5. Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, в настоящее время пока не установлен.

Источник: http://stzkrf.ru/35

Комментарий к СТ 35 ЗК РФ

Статья 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение


Бесплатная юридическая консультация:

Комментарий к статье 35 ЗК РФ:

1. Термин «право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у прежнего собственника», используемый в п. 1 комментируемой статьи, означает правовой титул, вид права, принадлежащий первоначальному пользователю земельного участка — отчуждателю недвижимости и подлежащий передаче в силу прямого указания закона новому приобретателю объекта недвижимости — пользователю земельного участка. Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то к покупателю переходит соответствующее право. Право пожизненного наследуемого владения в силу самой природы этого права может перейти только гражданину — приобретателю недвижимости. В Постановлении N 11 Пленум ВАС РФ указал, что в силу норм п. 1 ст. 35 ЗК, п. 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При применении комментируемой статьи возникает вопрос о моменте возникновения права на использование соответствующей части земельного участка при смене собственника недвижимости. В п. 1 ст. 552 ГК закреплено, что право на земельный участок передается покупателю одновременно с передачей права собственности на строение, сооружение. Иначе говоря, в ГК прямо указан момент возникновения права пользования земельным участком — это момент возникновения права собственности на строение, сооружение, приобретаемое по договору купли-продажи.

Хотя в комментируемой статье прямо не установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение право на использование соответствующей части земельного участка переходит одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости, учитывая закрепленный в ст. 1 ЗК принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также то, что собственник отчуждаемых объектов недвижимости обязан обеспечить их приобретателю возможность дальнейшего использования этих объектов, неотделимого от использования земельного участка, следует признать юридически обоснованным подход к одновременной передаче прав на объект недвижимости и соответствующий земельный участок. В Постановлении Пленума ВАС РФ N 11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для использования этих объектов на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК). Порядок пользования земельным участком в контексте абз. 2 п. 1 комментируемой статьи означает порядок осуществления и объем прав и обязанностей в отношении земельного участка всех приобретателей недвижимости. Определение при переходе права собственности на объект недвижимости права пользования земельным участком с учетом долей в праве собственности на недвижимость традиционно для российского законодательства (см. ч. 2 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР).


Бесплатная юридическая консультация:

2. Часть земельного участка, права на которую возникают в связи с отчуждением расположенных на нем объектов недвижимости, формируется из земельного участка, непосредственно на котором возведено здание, строение, сооружение, — площади под застройкой и из земельного участка, необходимого для их использования — обслуживающего земельного участка. Если размер площади застройки определить достаточно легко, то размер обслуживающего участка установить не всегда просто. Определение размера части земельного участка возможно только индивидуально в каждом конкретном случае с учетом различных обстоятельств. Критерии определения предельных размеров обслуживающего участка могут быть установлены в правилах землепользования и застройки, в землеустроительной, градостроительной, проектной документации.

Размер обслуживающего земельного участка зависит прежде всего от целевого назначения земельного участка и характера, вида здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке. Единственное правило, которое применимо ко всем случаям: размер площади застройки и обслуживающего земельного участка не может быть более размера земельного участка, принадлежавшего бывшему собственнику здания, строения, сооружения (также см. Постановление ФАС Центрального округа от 30.11.2007 по делу N А/2005/982/13). Это утверждение естественно следует из правила о том, что никто не может передать больше прав, чем имеет он сам. Бывают случаи, когда земельный участок, на котором находится объект недвижимости, значителен по площади и не полностью занят этим объектом. В такой ситуации возможно выделение части земельного участка, право на которую перейдет к приобретателю объекта недвижимости при условии, что такой земельный участок является делимым.

3. Цели реализации в законодательстве положения «собственнику здания, строения, сооружения должен принадлежать на праве собственности и земельный участок, на котором находится объект недвижимости» служит норма п. 3 комментируемой статьи. Преимущественное право покупки или аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, осуществляется в порядке, установленном ст. 250 ГК. Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков (см. комментарий к п. 1 ст. 36 ЗК).

Правила о преимущественном праве покупки или аренды заключаются в том, что собственник земельного участка, желающий продать его или сдать в аренду, обязан сначала предложить его купить или арендовать собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном земельном участке. Такое предложение (извещение) должно быть сделано письменно с указанием цены (арендной платы) и всех других условий, на которых собственник земельного участка продает его или сдает в аренду. Если собственник здания, строения, сооружения откажется от приобретения или заключения договора аренды или не приобретет (не арендует) земельный участок в течение месяца со дня извещения, собственник земельного участка вправе продать или передать в аренду земельный участок любому лицу. При нарушении преимущественного права покупки собственник здания, строения, сооружения имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя или арендатора.

4. При сравнении п. п. 1 и 4 комментируемой статьи становится очевидным, что при отчуждении зданий, строений, сооружений законодатель установил различный подход к определению размера земельного участка в зависимости от того, находится земельный участок в собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, или нет. Если здание, строение, сооружение находится на чужом земельном участке, при переходе права собственности на этот объект лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка (п. 1 комментируемой статьи). Если же отчуждаются здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу (т.е. собственник здания и собственник земельного участка — одно лицо), то отчуждается и земельный участок, за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (п. 4 комментируемой статьи).


Бесплатная юридическая консультация:

Таким образом, закрепление и дальнейшее развитие в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительно ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество. Собственник при отчуждении объекта недвижимости обязан продать и принадлежащий ему на праве собственности весь земельный участок целиком, даже если он намного превышает размер площади застройки и обслуживающего участка. Это положение, конечно же, не исключает право собственника до совершения сделки по отчуждению здания, строения, сооружения разделить принадлежащий ему земельный участок на несколько участков. При образовании нескольких участков и постановке их на кадастровый учет собственник может осуществить отчуждение только части земельного участка, непосредственно обслуживающего отчуждаемое здание, строение, сооружение.

Исходя из буквального толкования комментируемого пункта в договоре об отчуждении недвижимости (зданий, строений, сооружений) необходимо четко определить, что к покупателю переходит право собственности на земельный участок (если нет ограничений на отчуждение земельного участка, предусмотренных в ЗК). Данное положение было подтверждено и практикой применения ст. 35 ЗК. Пленум ВАС РФ в Постановлении N 11 определил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение зданий, строений, сооружений без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11).

5. Норма п. 5 комментируемой статьи устанавливает одно из исключений из национального режима иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц (см. комментарий к п. 3 ст. 5). Данное положение было предметом рассмотрения КС РФ, который признал его соответствующим Конституции (Постановление от 23.04.2004 N 8-П «По делу о порядке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы»).

КС РФ отметил, что сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России. Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, исходить из приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ч. 1 и ч. 3 ст. 4 Конституции). Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель в п. 5 комментируемой статьи и ряде других статей ЗК ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования.

Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, не установлен.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://zemkod.ru/glava-5/st-35-zk-rf/kommentarii

Взаимосвязь земельного участка и недвижимости, расположенной на нем

Если говорить в общем, то действующее российское законодательство, в отличие от советского, различает отдельно земельный участок и недвижимость, на нем расположенную. Это следует, в частности, из такого основополагающего документа, как гражданский кодекс (ГК РФ).

С одной стороны, еще 10 июля 2001 г. вышло распоряжение Правительства РФ №910-р, в рамках которого утверждена Программа социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу. В частности, п.3.1.7 программы предусматривает «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка». Это означает, что у законодателя, все же, имеется стремление увязать воедино земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем. Однако, стремление – это одно. Что же имеем на практике?

Как регулирует взаимосвязь земельного участка и недвижимости гражданский кодекс РФ?

Так, в ч.1 ст.130 ГК РФ, в качестве видов недвижимости перечислены, в частности, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Иными словами, приведенная норма устанавливает тот факт, что земельный участок и то, что расположено на нем (равно как и ПОД НИМ, кстати), представляют собой разные объекты. Иными словами, правообладатель земельного участка (например, собственник) вовсе необязательно является правообладателем зданий, сооружений, иных построек, равно как и иных видов недвижимого имущества – к примеру, многолетних деревьев, расположенных на нем. Точно также он (за исключением частных, оговоренных законом случаев) не является правообладателем того, что находится под земельным участком (закон называет это словом «недра»).


Бесплатная юридическая консультация:

П.2 ст.271 ГК РФ устанавливает возможность существования раздельного правового существования земли и построек, расположенных на ней. Эта норма устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, которая находится на чужом земельном участке, покупатель приобретает также право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и объеме, что и прежний собственник данной недвижимости. Причем переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения права пользования земельным участком собственника недвижимости, расположенной на нем.

Аналогично, ст.552 ГК РФ устанавливает, что при продаже недвижимости, расположенной на соответствующем земельном участке и необходимом для ее обслуживания, на последний передаются права, которые имел продавец. Например, если продавец является собственником земли, на которой расположено здание, соответственно, при продаже его покупателю передается право собственности и на землю. Если же продавец был арендатором, соответственно, передаваться будет право аренды.

Но, обратим внимание на, вроде бы, незаметный нюанс (или как это назвать правильнее). Везде в ст.552 ГК РФ идет речь лишь об участке, который занят недвижимостью и необходим для ее обслуживания. Например, продается жилой дом, находящийся на земельном участке площадью 20 соток (или 2000 м 2 ). Площадь дома составляет 100 м 2 . Территория, необходимая для его обслуживания, ориентировочно, из расчета 3 м от каждой стороны дома, составит около 120 м 2 . Итого, общая площадь, необходимая для нахождения жилого дома и его обслуживания, составит 100+120 = 220 м 2 .

Вопрос – а как же оставшаяся площадь земельного участка? Ответ такой: оставшаяся площадь, согласно нормам ст.552 ГК, остается у ее прежнего собственника, т.е. у продавца.

В результате осуществления раздельного правового режима земли и недвижимости на ней возможна ситуация, когда земельный участок и недвижимость являются собственностью разных лиц. Данная ситуация регулируется ст.272 ГК: при прекращении права пользования земельным участком собственником постройки, право на данную недвижимость определяются по согласованию сторон либо в судебном порядке.


Бесплатная юридическая консультация:

На основании п.3 ст.129 ГК, земля может отчуждаться (например, продаваться, передаваться в дар или т.п.), равно как и переходить от одного к другому лицу разными способами в той мере, в соответствии с законами о земле. При этом, согласно п.2 ст.555 ГК, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Это означает, что в договоре может быть предусмотрено, в частности, условие продажи недвижимости… отдельно от земельного участка, без учета права на него. Впрочем, это будет противоречить Постановлению Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

На основании ст.273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Это означает, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Такая точка зрения присутствует, в частности, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11.

Таким образом, по нормам гражданского кодекса в отношении взаимосвязи правовой судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости можно сделать такой общий вывод. Если земельный участок или иной объект недвижимого имущества, расположенный на нем, отчуждается собственником и того, и другого, то необходимо отчуждать И ТО, И ДРУГОЕ. В ряде случаев. Однако, как говорят, дьявол кроется в деталях. А детали таковы, что в некоторых случаях все же… можно отчуждать или одно, или другое – по отдельности. Не говоря уже о ситуации, когда лицо имеет право собственности на что-то одно (или на землю, или на постройку, к примеру).

Важно, что, продавая объект недвижимости (например, здание, сооружение), продавец (за исключением некоторых случаев, опять же) продает и соответствующую часть земельного участка, необходимого для его обслуживания — это следует из норм Гражданского кодекса. Да, ТОЛЬКО ЭТУ часть, а вовсе необязательно – весь участок ПОЛНОСТЬЮ.

Кроме того, надо сказать, что в гражданском кодексе нередко идет отсылка на «если иное не предусмотрено законом» (в частности, земельным кодексом). Поэтому, в любом случае, следует руководствоваться земельным кодексом, применяя гражданский кодекс лишь в тех ситуациях, которые не оговорены земельным правом. Поэтому, следует заметить, что применительно к земельным отношениям руководствоваться гражданским кодексом следует ОЧЕНЬ осторожно. Его можно применять лишь там, в таких ситуациях, которые не регламентированы иным, более «тематическим» (в частности, земельным) законодательством.

А как в земельном кодексе?

П.3 ст.3 Земельного кодекса (ЗК РФ) устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством. специальными федеральными законами». Это означает, что в случае, если гражданское законодательство (ГК РФ) будет противоречить земельному (ЗК РФ), то применяться должен именно земельный кодекс. Точнее, законодательство о земле.


Бесплатная юридическая консультация:

Согласно п.4 ст.35 ЗК, отчуждение (передача в собственность) здания, строения, сооружения или иных построек, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с этим земельным участком.

При этом ч.5 п.4 ст.35 присутствует норма, являющаяся как бы отражением предыдущей. В частности, она устанавливает, что при продаже земельного участке необходимо продавать и находящиеся на нем постройки. Если сделка по продаже земли или построек будет нарушать эти правила, то она может быть признана недействительной (ничтожной), в порядке противоречия ст.168 ГК РФ.

П.3 ст.552 ГК, п.1 ст.35 ЗК устанавливают, что покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята той или иной постройкой и необходимой для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (продавец). Кстати, в отличие от ст.552 ГК, в которой идет речь только о продаже, ст.35 ЗК устанавливает указанное правило вообще для любого отчуждения , т.е. при любом переходе права собственности на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение.

В ч.5 п.1 ст.1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Это означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты (а это – не что иное, как объекты недвижимости, согласно ст.130 ГК РФ) должны следовать их судьбе, за исключением ряда случаев, которые установлены федеральным законодательством.

Итак, если земельный участок, наравне со зданием, сооружением принадлежит продавцу на праве собственности – то при продаже одного должно передаваться право и на другое. А вот если продавцу принадлежит только здание, соответственно, при продаже этого здания передаются права продавца на земельный участок.


Бесплатная юридическая консультация:

Важно, чтобы продаваемое здание, сооружение было именно объектом недвижимости. Это означает, в частности, что оно должно быть в установленном порядке зарегистрировано в Росреестре , на него должно быть получено право собственности . В ином случае покупка объекта «похожего на недвижимость» не повлечет за собой перехода права на соответствующую часть земельного участка.

Если же такое право не зарегистрировано, отнесение объекта к объектам недвижимости часто осуществляется на основе толкования законодательства и здесь в решениях судов возможны разночтения. Например, судебная практика противоречива в отношении заборов, которые можно (или нельзя. ) считать капитальными. Также объектом, «похожим на недвижимость», может являться торговый павильон, киоск, строительный вагончик, ангар и т.п. Это утверждение находит отражение в судебной практике, например, согласно Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 апреля 2008 г. оставлены в силе решение по делу №А//5 Арбитражного суда Республики Мордовия и Постановление по указанному делу Первого арбитражного апелляционного суда. Судами всех инстанций было признано, что отнесение торгового павильона к объектам недвижимости является недоказанным, следовательно, а прав не земельный участок у покупателя не появилось.

Вместе с тем, Постановлением Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. №9626/08 производственная площадка для грузовых автомобилей площадью 8565,4 кв. м, имеющая песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров, была признана сооружением, отвечающим признакам объекта недвижимости, которые содержатся в ст. 130 ГК РФ. Соответственно суд решил, что права на такой объект права на земельный участок могут передаваться в рамках ст.552 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ.

Размеры участка, необходимого для обслуживания объекта недвижимости

Вопрос о том, как оценить размеры земельного участка, необходимого для обслуживания находящейся на нем недвижимости, должен решаться на основе п.3 ст.33, п.2 ст.35 ЗК РФ, а также в п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №11. Также может быть назначена судебная экспертиза – см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 июля 2009 г. по делу №А/2008.

Когда могут отчуждаться части земельного участка и недвижимость, на нем расположенная, по отдельности?

Согласно п.4 ст.35 ЗК РФ:


Бесплатная юридическая консультация:

1) отдельно отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка

2) отдельно отчуждается здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота (согласно ст.27 ЗК РФ).

Первое возможно, например, в случае, когда земельный участок мал и невозможно выделить его долю, так как последняя будет меньше соответствующей минимальной нормы.

Второе может имеет место в случае, когда земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд. Кроме того, п.3 ст.27 ЗК РФ из оборота изымаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности такими объектами, как государственными природными заповедниками и национальными парками; объектами постоянной деятельности Вооруженных Сил, Пограничной службы, федеральной службы безопасности и т.д. В подобных случаях, естественно, сделки с ним не разрешены. Исключение составляют земли особо охраняемых природных территорий, на которых, в соответствии с п.6, 8 ст.95 ЗК РФ, в некоторых случаях допускается наличие собственников и иных пользователей земли.

Выводы

Таким образом, можно утверждать, что российское законодательство направлено, вроде бы, действительно, на единство земельного участка и иной недвижимости, на нем расположенной (например, зданий, сооружений). В некоторых случаях именно это законом и установлено. Тем не менее, немало может быть других случаев, когда можно говорить о совершенно разных судьбах земли и иной недвижимости. Причем, диапазон таких случаев не настолько уж узок.


Бесплатная юридическая консультация:

Кроме того, в любом случае, даже если и подразумевать единство земли и расположенной на ней недвижимости, речь идет лишь о той и только о той площади земельного участка, на которой расположен соответствующий объект недвижимости и которая необходима для его эксплуатации и обслуживания. А не обо всем земельном участке, который может иметь площадь гораздо большую. Ибо речь идет о ЧАСТИ земельного участка, а не об участке целиком.

Какие последствия это может повлечь за собой при отчуждении (например, продаже) недвижимости и соответствующего земельного участка? Как минимум, может возникнуть необходимость в проведении кадастровых работ, т.е. в отмежевании конкретно того земельного участка, который необходим для обслуживания имеющейся на нем недвижимости.

Итак, в общем и целом, земля и недвижимость, на ней расположенная – это два РАЗНЫХ объекта недвижимости, если подразумевать земельный участок произвольной площади (например, ограниченный исторически сложившимися границами). А вот если под земельным участком понимать только то место, где находится объект недвижимости и необходимое для его обслуживания – вот в этом случае практически всегда можно говорить об их единстве с точки зрения права. При переходе права на такой объект (например, при продаже или сдаче в аренду) в новому правообладателю переходит и соответствующее право в отношении земельного участка.

Правда, даже и здесь существуют исключения из правил. Которые могут быть весьма досадными участников сделок с недвижимостью. Так что, надо признать, что на данный момент, при покупке или продаже как земли, так и недвижимости, необходимо КРАЙНЕ внимательно смотреть законодательство. Учитывая при этом, что в земельных вопросах приоритет перед иными законами имеет земельное законодательство, в частности, Земельный кодекс – если там урегулирован соответствующий нюанс. В ситуациях, которые не урегулированы нормами ЗК РФ или они сформулированы неточно (хотя, на наш взгляд, таких норм в современном ЗК РФ практически нет) – то там (и только там!) применяется иное законодательство, например, Гражданский кодекс. Это означает, что никаких коллизий между гражданским и земельным законодательством в настоящее время быть не может. Это, пожалуй, единственное, что можно сказать точно, анализируя правовое соотношение земли и недвижимости, на ней расположенной.

Кроме того, можно, конечно, упомянуть и Конституцию РФ, как нормативный акт наивысшей юридической силы. Однако, она не содержит практически никаких норм, которые могли бы быть применены в случае спорных ситуаций по вопросам земля+недвижимость.


Бесплатная юридическая консультация:

В остальном же наблюдаются разные тонкости и нюансы.

Таким образом, будьте крайне внимательны при покупке земли или недвижимости, на ней расположенной. В общем случая, утверждения о, якобы, единстве правовой судьбы недвижимости и земельного участка, на котором она расположена – пока являются лишь утверждениями.

При покупке, скажем, квартиры следует внимательно проверять ее предысторию, выявлять сомнительные операции (в противоположном случае есть «шанс» остаться без квартиры, например, если она незаконно приобретена на средства материнского капитала). Тогда как при покупке жилого дома, коттеджа или т.п. следует проверять историю не только самого дома, но и земельного участка. Которая может отличаться от истории дома. Последнее должно насторожить потенциального покупателя. В сомнительных случаях, даже заключение с продавцом договора купли-продажи с некими «подстраховывающими» условиями может быть бесполезным, если такие условия не оговорены законодательством, т.к. суд вполне может расторгнуть такую сделку по заявлению одной из ее сторон. Поэтому, в сомнительных случаях, когда история земельного участка, что называется, «темная», следует или отказаться от сделки, или. застраховать риск покупки. Впрочем, про страхование подобных рисков следует писать отдельную статью — там тоже все далеко не так просто, как предлагается на рекламных проспектах страховых фирм.

Источник: http://www.dissertacii-diplom-ufa.ru/informacija/zemlja/vzaimosvjaz-zemli-i-nedvizshimosti.html

Земля и дом неотделимы

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

В соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Если продавец (иной отчуждатель) доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок.

При отчуждении недвижимости может быть передан как весь земельный участок, так и его часть, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. В любом случае определение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости — соглашением о предмете сделки.

В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка, землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов — недвижимости и занятого ею участка. Речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка и возникновении нового объекта права и изменении площади и границ существующего участка.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, соглашение о предмете сделке — подлежащей передаче недвижимости и занятом ею земельном участке являются существенными условиями договора. Для того, чтобы зарегистрировать перехода права собственности не только на недвижимость, но и занятый ею участок, договор должен соответствовать требованиям статьи 18 Закона о регистрации: помимо имени (наименования) правообладателя правоустанавливающий документ должен содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. В отношении земельного участка в договоре должны быть указаны кадастровый номер, категория, вид разрешенного использования, площадь и адрес.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику.

При отчуждении недвижимости на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, оформление земельных прав осуществляется после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов. Но имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления.

Анализ норм действующего гражданского и земельного законодательства позволяет определить следующие особенности распоряжения земельными участками с расположенными на них объектами недвижимости:

— Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности.

— Право собственности на участок переходит на основании сделки, поэтому оно возникает по общему правилу с момента государственной регистрации права на земельный участок, а не с момента регистрации перехода права на недвижимость. Регистрация перехода права собственности на участок возможна только при наличии в договоре описания передаваемого участка.

— Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

— Перед отчуждением недвижимости с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения (разделения) из участка, остающегося у отчуждателя недвижимости.

— При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

государственный регистратор Н.С. Третьякова

Источник: http://www.frskuban.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=8831

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн