Продажа доли в квартире другому собственнику

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику Бесплатная юридическая консультация: Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам,.

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику


Бесплатная юридическая консультация:

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Оглавление:

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

  • договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
  • возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
  • безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.


Бесплатная юридическая консультация:

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

  1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
  2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
  3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

  • Москва и область:
  • Санкт-Петербург и область:
  • Федеральный:

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
  2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
  3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:


Бесплатная юридическая консультация:

  • наименование адресата уведомления;
  • сообщение о факте предстоящей сделки;
  • описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

  1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
  2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
  3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.


Бесплатная юридическая консультация:

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве () и Санкт-Петербурге ().

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.


Бесплатная юридическая консультация:

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

  • учреждение Росреестра;
  • Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

  • договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
  • кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
  • уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
  • официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
  • общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:


Бесплатная юридическая консультация:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  • если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
  • если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
  • при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku


Бесплатная юридическая консультация:

Продаем долю в квартире другому собственнику — актуальная инструкция на 2018 год

Здравствуйте. По ходу работы я помогла около 10 клиентам, которые решили продать свою долю квартиры другим собственникам. Раньше можно было просто напечатать договор купли-продажи доли и отдать его в МФЦ. Но сейчас закон изменился.

Потребуется нотариус

При продаже своей доли в любом случае требуется нотариус, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор-купли продажи доли. Теперь согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ для регистрации такой сделки Росреестр требует договор только в нотариально-заверенной форме. И без разницы: 1) Как продавцу эта доля досталась — он её купил, ему подарили, получил в наследство, приватизировал и т.п. 2) Кем будет покупатель — родственник продавцу или нет. Инструкция одинакова для всех.

НЕ нужно письменно уведомлять других собственников о продаже. Тем более получать чьё-либо согласие

Это касается как раз когда один из собственников в квартире продаёт свою долю другому. Всё это прописано в ст. 250 ГК РФ. Также им не надо спрашивать ни согласия от прописанных (проживающих) в квартире, ни разрешения органов опеки, когда другой собственник (не покупатель) — несовершеннолетний. Проще объясню на примерах.

Пример №1 : У Владимира, Андрея и Оксаны имеется квартира. У каждого по 1/3. Андрей — несовершеннолетний. Владимир решил продать свою долю. Устно предложил Оксане выкупить долю. Также предложил это родителям Андрея, т.к. он несовершеннолетний. Ведь остальные собственники имеют право преимущественной покупки. Оксана согласилась её выкупить. Значит Владимиру уже не надо письменно уведомлять Андрея, точнее его родителей. И не нужно никакого разрешения о органов опеки.

Пример №2 : У Ксении, Артема и Ольги есть квартира, у каждого по 1/3. Ксения предложила Артему свою долю выкупить и тот согласился. Теперь Ксения может даже устно не предлагать Ольге выкупить свою долю и вообще не ставить её в известность. Просто продать долю Артему и все.

Пример №3 : У Александра и Степана есть квартира, у каждого по 1/2. Александр предложил Степану свою долю выкупить и тот согласился. Логично, что Александру уже не нужно письменно уведомлять Степана. Такие вопросы мне редко, но задают. Как бы это глупо не звучало.

Бесплатная юридическая консультация:

Пример №4 : Квартира принадлежит трём собственникам — Дмитрию, Артёму и Елене. Артём устно предложил им выкупить свою долю за 700 тыс.руб., но каждый из них отказался по своим причинам. Поэтому Артём пошёл к нотариусу, и уже он письменно уведомил других собственников купить долю за 700 тыс.руб. Одновременно Артём начал искать покупателя «со стороны». Если в течении месяца от других собственников не будет ответа, то Артём может продать долю кому угодно, но только за 700 тыс.руб. Если цена поменяется, то ему придётся заново уведомлять других собственников и указывать новую цену.

Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты

Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.

По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.

После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не очень советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, то я не отговариваю.
  • Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то отрублей. Арендуют обычно на месяц.
  • Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимумрублей + комиссии за перевод.
  • Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это отрублей.

Этап №2 — Выберите нотариуса

При продаже можно обратиться к любому нотариусу той области/края/республики/округа, в котором НАХОДИТСЯ КВАРТИРА (ст. 56 Основ о нотариате). Например, если квартира в Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Ленинградской области. Если в Казани, то к любому республики Татарстан.

Если продавец или покупатель не может лично обратиться к нотариусу (например, живёт в другом городе/области), то он должен у своего местного нотариуса оформить доверенность на кого-либо и по почте прислать её своему доверенному лицу. И доверенное лицо уже будет идти к своему нотариусу для оформления и подписания договора купли-продажи. Продавец не имеет право оформить на продавца доверенность на подписание за него договора, и наоборот. Потому что продавец и покупатель не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

Этап №3 – Собираем документы

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и рассказать о сделке. Нотариус выслушает и составит весь список документов, которые необходимо собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон по состоянию здоровья или возраста не может сама его посетить. Это чтобы оформить доверенность.


Бесплатная юридическая консультация:

Документы нужны в оригиналах (это основной список):

    Паспорта покупателя и продавца;

Если покупателю от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

Если сторону представляет доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.

Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его.


Бесплатная юридическая консультация:

Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 400 рублей в МФЦ. Как это сделать подробно написано здесь.

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена, то это договор купли-продажи. Если она досталась по наследству, то свидетельство о наследстве. Когда при приватизации – договор приватизации и т.п.

Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ;

Данное согласие можно оформить у того же нотариуса. Супругу продавца нужно предоставить паспорт и свидетельство о браке. Оформление стоит около 1 — 2 тыс.руб.

  • Справку о зарегистрированных лицах в квартире (выписка из домовой книги). Это выписку должен получить продавец в своём паспортном столе. Как это сделать читайте по ссылке.
  • Если у Вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа снизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): — Москва и обл.; — Санкт-Петербург и обл.; — все регионы РФ.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Этап №4 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

    1. Далее продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в третьем этапе. Или их отдаёт доверенное лицо. Об этом далее.
    2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, то его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель).

    Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, если один продавец и один покупатель, то экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

    Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Сколько стоит эта услуга найдёте по ссылке ниже.

    Этап №5 – Регистрация сделки

    Теперь нотариальный договор нужно подать на регистрацию. Это сделать могут обе стороны (что я и советую сделать) или только покупатель. Также нотариус/его помощник за отдельную плату в 1000 рублей — пп. 12.5 п.1 ст. 22.1 Основ о нотариате.

    С 2017 года во многих городах подать договор можно только в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы), затем оттуда документы передаются в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Регистрационные палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем городе (посёлке) можно подать документы напрямую, то лучше так и сделать.

    Сам процесс подачи через МФЦ или в Регистрационную палату не отличаются, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.

      Продавцу и покупателю нужно пойти в любое МФЦ города, оплатить гос.пошлину и подать подписанные нотариальные договора с остальными документами.

    Если покупателю до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель), который за него и подписывал договор у нотариуса. Если ему от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Гос.пошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.1 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей. Сейчас позиция Росреестра такова, что гос.пошлину оплачивает покупатель. На практике же без разницы её оплатит, это по договоренности.

    В порядке очереди сотруднику нужно отдать оригиналы: 1) Паспортов сторон. Если покупателю до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, представителя). Если от 14 до 18 лет, то его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, представителя); 2) Нотариальные договора купли-продажи доли; 3) Договор основания от продавца; 4) Чек об оплате гос.пошлины.

    Сотрудник МФЦ проверит список документов и составит заявления о регистрации права, которое сторонам нужно подписать. Если покупателю до 14 лет, то заявление за него подписывает один из родителей (опекунов), если от 14 до 18 лет — и покупатель и один из родителей.

    Остается только ждать регистрации. По закону максимальный срок для нотариального договора — 3 рабочих дня (пп. 9 п. 1 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости), но не всегда укладываются в срок. Можно позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить прошла ли регистрация.

  • В назначенный день стороны могут забрать каждый свою копию договора с отметкой о государственной регистрации. Необязательно всем одновременно приходить в МФЦ, можно по отдельности в разное время и дни. Также покупателю выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру). В ней будет указано, что теперь он является собственником доли. Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорта и расписки, которые ранее выдал сотрудник МФЦ.
  • Если у Вас появились вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): — Москва и обл.; — Санкт-Петербург и обл.; — все регионы РФ.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Стоимость услуг нотариуса

    Про стоимость оформления нотариального договора купли-продажи доли и как её считать я подробно написала по ссылке — http://prozhivem.com/kvartira/dolja/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi (в первом разделе — «Если договор заверяется в обязательном порядке» ). Цены актуальные на 2018 год. В законе нигде не указано кто должен платить нотариусу, так что продавец с покупателем об этом договариваются заранее. Обычно пополам.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): — Москва и обл.; — Санкт-Петербург и обл.; — все регионы РФ.

    Источник: http://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha-drugomu-sobstvenniku

    Как продать долю в квартире другому собственнику

    Продажа доли в квартире второму собственнику – это сложная многоэтапная процедура с уникальными правилами и определенными формальностями, которые зачастую известны только специалистам. При оформлении этой сделки и отчуждении помещения важно понимать, что правовой статус долевой собственности требует учета мнения остальных дольщиков.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Особенности долевой собственности

    Само наличие у других граждан собственности означает определенные ограничения при распоряжении жилой недвижимостью, а именно:

    • обязательное нотариальное удостоверение договора на продажу доли;
    • необходимость уведомления остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа, при продаже доли;

    Вышеуказанные правила распространяются на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

    Продажа доли: пошаговая инструкция

    1 этап: условия договора

    Прежде чем начать продавать долю в квартире другому собственнику необходимо определить цену квадратного метра и стоимость недвижимости. Цена доли напрямую повлияет на последующую сделку.

    Условия договора купли-продажи предварительно оговариваются продавцом и покупателем, без участия остальных владельцев доли. Сторонам необходимо письменно достичь соглашения по следующим вопросам.

    • характеристики доли жилого помещения – размер, основные данные;
    • стоимость продаваемой доли – полная сумма и порядок передачи денежных средств;
    • иные условия договора.

    2 этап: уведомления совладельцев

    После того как в договоре были зафиксированы все условия, обязательно необходимо поставить в известность о процедуре продажи всех дольщиков. Нарушение правила обязательного уведомления может привести к признанию сделки недействительной, если заинтересованное лицо подаст иск в суд.

    Каждому обладателю права долевой собственности направляется официальное уведомление, в котором подробно описываются все условия продажи доли в квартире третьему лицу. В течение 30 дней после получения уведомления владельцы имеют право преимущественного приобретения доли на согласованных условиях.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    В уведомлении не обязательно указывать данные потенциального покупателя, так как данная информация не имеет юридического значения. При оглашении договора продавец не имеет права менять цену квартиры в большую сторону.

    Если в течение месяца другой собственник не выразит своего мнения по поводу уведомления, сделка состоится на указанных условиях с третьим лицом. Если один из дольщиков требует заключения договора купли-продажи с ним, сделка должна состояться в пользу одного из собственников.

    Таким образом, продавец вправе свободно распоряжаться имуществом в случае официального отказа дольщиков и отсутствия какого-либо ответа от них в течение месяца.

    В случае снижения цены договора продажи доли в квартире другому собственнику продавец обязан заново уведомить всех дольщиков, иначе сделка снова может оказаться недействительной.

    Если несколько собственников изъявили желание приобрести долю в квартире, каждый имеет право выкупить ее часть.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    3 этап: нотариус

    По закону продажа или отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением. Без документов о купле-продаже, невозможно зарегистрировать сделку в Росреестре.

    Для заверения продавец и покупатель могут обратиться в любую нотариальную контору. Специалист проверяет условия сделки, соблюдение требований по уведомлению дольщиков, поставит свою подпись и печать, а затем – внесет сведения о ее заключении в общий реестр нотариальных актов. После этого сторонам необходимо обратиться в Росреестр, чтобы оформить государственную регистрацию перехода прав собственности.

    4 этап: государственная регистрация

    Чтобы внести изменения в ЕГРН и официально поменять права собственности можно обратиться не только в учреждение Росреестра, но и в Многофункциональный центр. Прежде чем отправляться оформлять госрегистрацию контрагентам следует оплатить госпошлину в размере 2000 рублей и приложить чек к заявлению.

    Чтобы быстро оформить государственную регистрацию сторонам необходимо подготовить следующие документы:

    • нотариально заверенный договор купли-продажи;
    • кадастровый паспорт жилого помещения;
    • уведомление остальных дольщиков о предстоящей сделке;
    • отказ дольщиков покупки доли;
    • согласие супруга продавца, если доля куплена в момент семейных отношений;
    • паспорта РФ участников сделки.

    Продавец и покупатель могут оформить все документы лично или обратиться к официальному представителю. В данном случае на него необходимо написать и нотариально заверить доверенность. После успешного оформления всех регистрационных мероприятий права собственности вносятся в ЕГРН, договор купли-продажи становится официально зарегистрированным.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Стороны получают на руки ряд документов:

    • выписку из ЕГРН (подтверждение новых прав доли);
    • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
    • зарегистрированный договор купли-продажи.

    Сделка считается состоявшейся.

    Правовые последствия продажи доли

    После регистрации договора купли-продажи доли в Росреестре новый владелец получает полный комплекс прав и обязанностей в отношении жилого помещения, как и все остальные хозяева квартиры, а также право собственности.

    Помимо этого, новому владельцу доли следует помнить о новых обязанностях. Например, после покупки необходимо заплатить налог на имущество физических лиц (рассчитывается из кадастровой стоимости объекта). Кроме того, ему нужно понимать, что совместное пользование жильем не должно нарушать права и интересы других собственников.

    После продажи доли собственности в квартире продавцу необходимо оплатить НДФЛ по ставке 13%, если часть недвижимости находилась в собственности менее трех лет. Если срок владения долей прошлого собственника превышал три года, налог оплачивать не придется.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Куда обратиться?

    Как видите, невозможно продать долю в квартире другому собственнику без опытного юриста и нотариуса. Специалисты агентства «TOR» готовы помочь вам на всех этапах заключения сделки – от оформления договора купли-продажи и извещения других собственников до государственной регистрации нового владельца в Росреестре. Звоните и записывайтесь на консультацию: .

    Источник: http://torestate.ru/stati/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku/

    Хочу продать долю в квартире без согласия родных

    Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж . Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

    У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

    Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире. Кредит брать принципиально не хочу.

    Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

    И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

    Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.

    Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

    Преимущественное право совладельцев купить долю

    Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.

    Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

    Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

    Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

    Как уведомить о продаже

    У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

    1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
    2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
    3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

    На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

    Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

    Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

    Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

    Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.

    Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

    Продажа доли не всегда выгодное решение

    Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги. Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

    Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

    Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

    Источник: http://journal.tinkoff.ru/ask/share-flat/

    Новые правила продажи доли в квартире

    Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

    Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

    Можно ли продать долю в квартире?

    Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов. Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

    Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

    Процедура продажи доли в квартире: новый закон

    Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

    Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

    Как продать по закону долю в квартире?

    ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

    • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
    • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
    • если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

    При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

    Список необходимых документов

    Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

    • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
    • при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
    • свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
    • технический паспорт из БТИ;
    • кадастровый паспорт;
    • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
    • документы, удостоверяющие личность сторон;
    • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
    • собственно договор купли продажи доли в квартире.
    Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

    Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

    Налогообложение

    Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышатьрублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

    Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку. Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ. Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

    Рассмотрим на примере:

    Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

    (1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

    Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

    Источник: http://210fz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire/

    Распоряжение долей имущества: как продать свою часть квартиры второму собственнику или стороннему покупателю?

    Предметом сделки, связанной с продажей жилой недвижимости, обычно является квартира целиком. Однако бывают ситуации, когда на сделку идёт только один из сособственников – и тогда продаётся не само жильё, а доля в праве на него.

    Можно ли продать свою часть квартиры другому совладельцу? Собственник вправе продать свою долю как постороннему лицу, так и одному из других совладельцев-дольщиков. Посмотрим же, как оформляется сделка по продаже доли.

    Преимущественное право покупки

    Ст. 250 ГК РФ предусматривает, что прежде чем заключать договор с посторонним покупателем – продавец должен уведомить сособственников о том, что он намерен продать долю. И лишь после того, как уведомленные не дали ответа в течение месяца со дня уведомления либо дали отказ – можно заключать сделку с посторонним лицом.

    Закон прямо говорит, что отказ от преимущественного права не допустим. Даже если сособственники заключили соглашение, в котором разрешили любому из них продавать долю без уведомления остальных – этот документ не будет иметь юридической силы.

    Правило об уведомлении не применяется, если покупателем выступает другой собственник-дольщик. В этом случае можно сразу же заключать договор, не сообщая о продаже другим сособственникам.

    Как проходит сделка?

    Продажа доли в праве собственности на квартиру проходит через следующие этапы:

    Определение цены

    Размер цены, которую он предлагает покупателю, зависит исключительно от его желания. При определении цены необходимо учитывать следующее:

    • Налог на собственность зависит от кадастровой стоимости квартиры. Соответственно, если цена доли ниже, чем соответствующий процент от суммы, зафиксированной в ЕГРН согласно требованиям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», это может быть подозрительным для налоговых органов и сделка окажется на контроле.
    • При слишком завышенной цене может не найтись покупателя на неё.
    • Цена, указанная в уведомлении и установленная в договоре купли-продажи, должна быть одинаковой. Если окажется, что постороннему лицу доля была продана на других условиях, чем было предложена сособственнику – сделка может быть отменена через суд в порядке, установленном ГПК РФ.
    • Если сделка заключается с одним из сособственников, владеющим уже долей в праве на квартиру, цену можно указывать любую. Никаких ограничений нет, все условия сделки остаются на усмотрение сторон.

    Однако заключение эксперта не гарантирует, что сделка обязана быть заключена именно по этой цене.

    Составление уведомления

    В том случае, если планируется продажа доли «на сторону» (то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности на квартиру), первоначально, согласно ст. 250 ГК РФ, требуется уведомить об этом остальных сособственников. Уведомление о продаже составляется в письменном виде. В нём должны быть указаны все основные условия планируемой сделки (цена, размер продаваемой доли и т. д.).

    Если планируется безвозмездная сделка, по которой собственник в обмен на долю ничего не получает (например, дарение) – уведомление не требуется.

    Сбор необходимых документов

    Чтобы заключить договор купли-продажи доли в квартире необходимы следующие документы:

    1. Правоустанавливающие – те, на основании которых у продавца возникло право на долю в квартире.
    2. Выписка из ЕГРН о его праве собственности на долю в квартире. С 2016 года этот документ – единственный, подтверждающий право. Прежние свидетельства о праве собственности больше юридической силы не имеют.
    3. Техническая документация на квартиру.
    4. Справка о количестве лиц, прописанных в квартире.
    5. Если продавец состоит в браке – нотариально заверенное согласие на продажу доли. Исключением являются ситуации, когда доля приобреталась до брака либо по безвозмездной сделке (дарение, наследование, приватизация и т. д.).
    • Скачать бланк согласия на продажу доли
    • Скачать образец согласия на продажу доли от супруга

    Это ориентировочный перечень. В конкретных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы.

    Обращение к нотариусу

    Без обращения к нотариусу оформление сделки не возможно. Такое требование действует с момента вступления в силу ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Конкретно именно ст. 42 этого нормативного акта требует, чтобы договор о распоряжении долями в недвижимости был обязательно заверен нотариусом.

    Оформление сделки

    По отношению к сделке по купле-продаже доли в квартире закон предусматривает только два требования:

    1. Сделка должна совершаться обязательно в письменной форме, причём в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ).
    2. Требуется нотариальное удостоверение (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

    Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

    Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    В остальном стороны совершенно свободны в том, как и на каких условиях им составлять договор. Условия совершения договора:

    1. Кто совершает сделку.
    2. В какой квартире и какая доля подлежит продаже.
    3. По какой цене осуществляется продажа. В отношении не применяется правило о том, что при отсутствии цены используется стоимость, сложившаяся относительно аналогичных предметов. Каждый объект сделки, связанной с недвижимостью, является уникальным – и потому цена становится обязательным условием, без которого договор не считается заключенным.
    • Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире второму собственнику
    • Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире второму собственнику

    Государственная регистрация перехода права

    В отличие от некоторых других договоров (долевого участия в строительстве, ипотеки и т. д.) сама по себе сделка по купле-продаже доли государством не регистрируется. Однако переход права, осуществляющийся в соответствии с ней, должен обязательно регистрироваться.

    Порядок осуществления регистрационных действий определяется как ГК РФ, так и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ведомственными нормативными актами, принятыми на основании этого закона.

    Для регистрации необходимо заявление, подписанное покупателем, а также документы, предоставленные продавцом (их перечень приведён выше). Заявление направляется:

    • Напрямую в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры.
    • В МФЦ, действующий в соответствующем городе.
    • По почте – в адрес Росреестра. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
    • С помощью онлайн-сервиса на портале «Госуслуги» или на официальном сайте Росреестра. Для этого заявитель должен иметь там подтверждённую регистрацию.

    При регистрации платится госпошлина. Согласно ст. 333.33 НК РФ она составляет для граждан 2000 рублей, для организаций –рублей. Это без учёта пошлины за совершение нотариальных действий при заключении договора купли-продажи.

    Последствия

    После того как прежний долевой собственник заключил сделку по купле-продаже своей доли, наступают следующие последствия:

    • Продавец перестаёт иметь какое-либо отношение к квартире (если он продал долю целиком, а не часть от неё). Он больше не имеет права пользования квартирой, его голос не учитывается при решении судьбы жилья.
    • Покупатель полностью заменяет собой продавца, а если продаётся только часть доли – то становится таким же сособственником, как и все остальные.

    Заключение

    Договор купли-продажи доли – обычная сделка. И если она совершена без нарушения действующего законодательства, по своим правовым последствиям она равна обычному договору купли-продажи. В договоре купли-продажи квартиры указываются реквизиты сторон, предмет договора, цена договора, права и обязанности сторон, другие условия. Договор купли-продажи квартиры скрепляется подписями сторон. Также он заверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации.

    Источник: http://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/drugomu-sobstvenniku.html

    This article was written by admin

    ×
    Юридическая консультация онлайн