Оценка стоимости доли квартиры

Как оценить долю в квартире для продажи? Бесплатная юридическая консультация: Согласно статистике, около 90% квартир в России находится в долевой.

Как оценить долю в квартире для продажи?


Бесплатная юридическая консультация:

Согласно статистике, около 90% квартир в России находится в долевой собственности. В связи с этим, при совершении сделок купли-продажи часто встает вопрос оценки стоимости отдельной доли в квартире.

Оглавление:

Подобные сделки являются одними из самых сложных сделок с недвижимостью, и от правильности оценки зависит срок поиска покупателя и совершения сделки в целом. Как оценивается доля в квартире при продаже?

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с оценкой доли в квартире, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Основным фактором, влияющим на стоимость доли в квартире, является характер взаимоотношений между сособственниками.

В идеальном случае, квартира продается целиком и полученные от продажи средства делятся между сособственниками пропорционально их долям.

Одна из распространенных ситуаций — продажа доли одному из сособственников. В таком случае конкретных критериев оценки нет, цена зависит исключительно от договоренности между участниками сделки.


Бесплатная юридическая консультация:

При продаже доли в квартире третьим лицам оценка стоимости доли происходит либо самостоятельно, либо с привлечением независимых оценщиков.

Основной сложностью при оценке является то, что долю, записанную на бумаге трудно выделить в квартире в реальности.

Распространенной ошибкой при попытке самостоятельно определить стоимость доли является неправильный арифметический расчет, когда берется средняя рыночная стоимость квартиры и делится на количество долей.

Важно! Стоимость доли при её отдельной продаже и при реализации целой квартиры существенно отличается. В среднем при продаже отдельной доли посторонним лицам её стоимость падает на 30%.

Факторы, влияющие на ценообразование:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. общая площадь квартиры;
  2. стоимость жилого помещения в целом.

Важно! Чем квартира дороже, тем стоимость её отдельной доли будет ниже.

Это объясняется тем, что если у покупателя есть средства на покупку части элитного жилья, то в 99% случаев он предпочтет приобрести отдельную квартиру, ниже классом, чем долю в дорогом жилом помещении;

  • количество комнат, их изолированность друг от друга;
  • число сособственников;
  • количество лиц, зарегистрированных в жилом помещении;
  • возможность свободного доступа в жилое помещение;
  • наличие или отсутствие среди сособственников несовершеннолетних;
  • размер доли;
  • просмотр квартиры перед покупкой.
  • Важно! Невозможность посмотреть жилое помещение существенно снижает его стоимость;

  • месторасположение жилого помещения, его состояние;
  • наличие порядка пользования жилым помещением. Он может быть определен судебным решением или нотариально заверенным соглашением между совладельцами.
  • Учитывая специфичность и сложность сделки, при возникновении любых сомнений при самостоятельной оценке правильным будет доверить это дело профессионалам.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Гладских Анна

    Участие в рассмотрении судебных дел по утрате права пользования жилым помещением, разделе имущества между супругами, выселении, при оспаривании действий муниципальных органов, при взыскании компенсации при затоплении.

    Смотрите также:

    Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

    Продажа доли в квартире другому собственнику

    Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

    Как продать долю в неприватизированной квартире?

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Налоговый вычет при покупке доли в квартире

    Источник: http://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/kak-ocenit-dolyu-v-kvartire-dlya-prodazhi/

    Зачем нужна оценка доли в квартире и кто поможет определить стоимость комнаты в коммунальной квартире?

    Продажа доли в квартире – одна из самых сложных операций с недвижимостью. Трудности сопряжены, прежде всего, с правильной, адекватной оценкой.

    Помимо этого, долевая собственность – это товар низкого спроса, потому что зачастую покупатель сталкивается с определёнными трудностями при использовании приобретённой жилплощади. В статье всё об оценке квартир и комнат.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону . Это быстро и бесплатно !

    Зачем нужна оценка доли в квартире?

    Ответ очевиден – для того, чтобы продать. Это может быть комната в коммунальной квартире, оценка которой при продаже обязательно, но чаще всего происходит так, что семье в наследство достаётся недвижимость от родственников, которая делится между ними в равной степени. Если использованию недвижимости каким-либо образом препятствуют совладельцы, то выход только один – продажа своей доли.

    Даже если родственники сами предлагают выкуп доли, то стоит провести её адекватную оценку и при этом стоять на своей цене. Не следует соглашаться на символическую выплату, сумма которой, скорее всего, окажется гораздо меньше возможной прибыли от продажи на стороне.

    Оценка стоимости доли в квартире может пригодиться и возможным покупателям. Если в интересах продавца провести адекватную оценку жилплощади прибегая к помощи профессионала, то покупателю переплачивать ещё и за оценщика совершенно незачем, достаточно ограничиться общими данными.

    Кто может в этом помочь?

    Как и любой операцией по купле-продаже недвижимости, занимается этим риелтор. Но прибегая к его услугам, необходимо проявлять осторожность. Различные махинации и мошенничество риелторских компаний стоят отдельной статьи.

    Существуют компании, которые занимаются оценкой самого разного имущества, от бытовой техники, до недвижимости и автомобилей. В отличие от риелторов, такие компании не заинтересованы в дальнейшей помощи по продаже вашей доли в квартире, поэтому они рассчитают настоящую рыночную стоимость долевой собственности.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Оценить долю можно и самостоятельно. Конечно, хочется получить как можно большую прибыль, и как можно быстрее. Но в этом деле придётся проявить определённую степень терпения и объективности. Правильная оценка доли – ключ к успешной продаже.

    В чём состоят сложности оценки?

    Сложность оценки доли квартиры состоит в том, что на ценообразование влияет очень много факторов. Самая главная ошибка, которую совершают многие продавцы, состоит в том, что они назначают цену за свою жилплощадь, как просто за часть от квартиры.

    Выгоднее всего будет договориться с остальными совладельцами, и продать целую квартиру по рыночной стоимости. Но это не всегда представляется возможным, потому что зачастую долевая собственность сопряжена с конфликтами и спорами о порядке использования жилплощади.

    Факторов ценообразования достаточно много, к тому же сама продажа доли имеет некоторые юридические ограничения.

    Факторы ценообразования доли в квартире

    В первую очередь, на цену будет влиять то, какая именно доля вам принадлежит. Но и на этот фактор влияет ещё несколько факторов. То есть, чтобы составить достоверную оценку доли в квартире, придётся учесть все факторы в разных соотношениях, которые сложатся в целую формулу. Это уже полноценная аналитика рынка

    Бесплатная юридическая консультация:

    Основные факторы ценообразования долевой собственности:

    1. Часть в долевой собственности. В первую очередь стоит отталкиваться о того, какая конкретно часть вам принадлежит. Это может быть 1/2, 1/3, 1/10. Это самый главный фактор ценообразования, в него включаются ещё несколько:
      • раздел долей в судебном порядке, либо мировым соглашением. Если жилплощадь не обозначена юридически судебным решением, причём обязательно с подтверждением нотариуса, то это существенно снизит цену. Никто не станет покупать недвижимость, для использования которой придётся судиться с остальными совладельцами;
      • количество комнат в квартире. Если квартира однокомнатная, а в ней помимо продавца ещё 3 совладельца, то часть этой квартиры не представляет практически никакой ценности, и это скажется на стоимости доли. Лучше всего, когда недвижимость разделена по количеству собственников, то есть 2 собственника в двухкомнатной квартире, или три в трёхкомнатной;
      • количество совладельцев. Чем их меньше, тем больше будет цена. Причём независимо от количества комнат или площади.
    2. Адекватность остальных совладельцев. Если они охотно идут на контакт, и не препятствуют доступу нового владельца к его собственности, то это не повысит цену. Этот фактор – само собой разумеющееся явление. Но вот обратная ситуация может очень негативно сказаться на цене.
    3. Количество жильцов. Совладельцы имеют полное право прописать на своей части собственности то количество жильцов, которое соответствует санитарным правилам. Чем их больше, тем ниже цена.
    4. Несовершеннолетние совладельцы или жильцы. Этот фактор тоже уменьшает конечную стоимость, потому что дальнейшее сотрудничество с остальными собственниками будет подразумевать вмешательство органов опеки.

    Иногда собственники, обладающие большей частью недвижимости (например, 3/4 или 9/10), продают долю по цене, равной целой квартире. Да, пускай часть совладельца и мала, но он тоже имеет право на распоряжение этой частью. Даже преимущество в общей площади недвижимости не исключает вышеизложенных факторов ценообразования.

    Помимо всех этих факторов, влиять будут и остальные признаки вашей недвижимости. Расположение, площадь, состояние, степень аварийности дома: те же самые, что учитываются при продаже неразделённой недвижимости.

    Необходимые для оценки документы

    Для составления акта об оценке, многие организации требуют следующий перечень документов:

    • выписка из ЕГРН;
    • договор о купле-продаже, долевом участии, свидетельство о наследстве , либо договор дарения;
    • паспорт собственника, осуществляющего оценку;
    • справка о регистрации по форме 9;
    • кадастровый и технический паспорт;
    • описание жилого помещения по форме 7.

    Для того, чтобы провести оценку доли в оценочной компании, необходимо:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    1. Обратиться в бюро оценки.
    2. Предоставить заверенные копии вышеизложенных документов.
    3. Составить и подписать договор с компанией.

    Стоимость данной услуги варьируется в разных регионах от 2500 до 3500 рублей. В результате клиент получает отчёт на 50 страниц, в котором подробно изложены критерии оценки имущества. Цена – это самый важный фактор при продаже. На рынке жилья и так очень много переоценённого товара. А долевая собственность – это не самая ликвидная недвижимость. Поэтому следует очень ответственно подойти к вопросу оценки своей собственности.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Источник: http://svoe.guru/otsenka-stoimosti-nedvizhimosti/dolya-v-kvartire.html

    Оценка стоимости доли в квартире

    В целом механизм проведения экспертизы специалистами не отличается от других видов оценки недвижимости, но есть несколько важных нюансов.

    Многие владельцы доли в квартире ошибочно предполагают, что цена на нее определяется делением рыночной стоимости квартиры на число имеющихся долей. На самом деле такой вариант реален только в том случае, если квартира будет продана, а вырученные средства разделены между дольщиками соответственно размеру их долей. Во всех остальных случаях формула определения стоимости доли усложняется.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Доля в квартире стоит гораздо меньше, чем аналогичной квадратуры отдельная квартира, так как покупатель получает не индивидуальное жилье, а по сути коммунальное со всеми вытекающими из этого неудобствами. Стоимость доли, которая превышает квадратуру одной комнаты, будет существенно выше той, что является лишь частью комнаты. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире в перерасчете на 1 м кв. будет стоить дороже ½ в однокомнатной. Понижающий коэффициент стоимости находится в пределах 10-50%. Для совсем незначительных долей он может достигать 80%.

    Стоимость оценки доли в квартире

    Документы, необходимые для оценки стоимости доли в квартире

    Для проведения экспертизы заказчик должен предоставить:

    • паспорт;
    • документы, свидетельствующие о праве собственности (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.);
    • техническую документацию (техпаспорт БТИ, поэтажный план, экспликацию помещений).
    Чтобы оставить заявку на проведение оценки стоимости доли в квартире, необходимо позвонить нам по телефону или написать на электронную почту. Готовый экспертный отчет можно забрать, приехав к нам в офис или заказать доставку курьером.

    Сроки проведения оценки стоимости доли в квартире

    Длительность процедуры оценки стоимости доли в квартире в нашей компании определяется в зависимости от условий проведения (без выезда, с выездом по Москве или Московской области и т. п.) и составляет 1-2 дня. По окончанию экспертизы заказчику предоставляется отчет об оценке, который является официальным документов и признается действительным всеми государственными органами.

    Когда нужна оценка доли в квартире

    Оценка стоимости доли в квартире может понадобиться:

    • при покупке, продаже доли в квартире;
    • оформлении наследства;
    • имущественных спорах;
    • разделе имущества при разводе и пр.

    Что получает клиент после проведения оценки?

    Кроме отчета об оценке стоимости доли в квартире, заказчику выдается:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • заверенные печатью копии документов оценщика (диплом, выписка из реестра, полис страхования);
    • договор и акт выполненных работ;
    • платежный документ (квитанция).

    Независимая оценка стоимости доли в квартире

    Покупая долю в квартире, новый владелец должен быть готовым к тому, что он приобретает право пользования выделенной ему совладельцами или судом комнатой, а не получает во владение отдельную комнату.

    Доля в квартире – это не обособленная часть, не отдельная комната, а правовое понятие, не привязанное к квадратным метрам площади. Каждый из владельцев имеет право на распоряжение своей долей с согласия остальных дольщиков или по принуждению согласно постановлению суда.

    Выставляя свою долю на открытую продажу, собственник обязан получить официальный отказ от остальных совладельцев на первоочередное право выкупа. Потенциальный покупатель должен проверить наличие таких документов.

    Чтобы максимально упростить себе задачу при проведении любых операций, связанных с определением стоимости доли в квартире, выполнить все оперативно и согласно закону, необходимо обратиться за помощью к профессионалам нашей компании «НЭО Вега». В сфере оценки недвижимости мы работаем не один год, имеем обширную материально-техническую базу, применяем проверенные методики, поэтому экспертизу проводим в короткие сроки и на высочайшем уровне.

    Источник: http://neo-wega.com/services/ocenka-nedvizhimosti/kvartira/dolya/

    Особенности процедуры оценки доли в квартире

    Оценка доли в жилом помещении – это нелегкая процедура.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Порой даже профессионалы сталкиваются с большими трудностями, не смотря уж и на обычных людей, никогда не сталкивающихся с данной процедурой.

    Разберемся подробнее с этим вопросом.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону . Это быстро и бесплатно !

    Общая информация

    Для того, чтобы определить примерную цену всего жилья, нужно сравнить параметры жилой продаваемой недвижимости со сходной продаваемой жилой площадью. Однако существуют и другие критерии для оценки стоимости жилого помещения:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • конкретный регион расположения жилой недвижимости;
    • район расположения;
    • качество ремонта;
    • и другие критерии.

    Намного сложнее разбираться с долями в жилом помещении. Сложность заключается в основном в том, что те доли, которые обозначены в бумажном документе, тяжело выделить в реальном жилом помещении.

    Жильцы квартиры не всегда могут самостоятельно подсчитать квадратные метры и определить, где начинается и заканчивается территория каждого сожителя.

    Стоит помнить, что стоимость какой-либо выделенной доли в жилом помещении во многом зависит от следующих деталей:

    • количества совладельцев;
    • числа комнат;
    • присутствия или отсутствия людей, прописанных в жилой недвижимости;
    • и других факторов.

    Факторы

    Существует несколько факторов, которые влияют на итоговую стоимость доли в жилой недвижимости:

    1. Существует ли у владельцев жилого помещения порядок пользования квартирой. Если смотреть на данный фактор с практической точки зрения, то можно выяснить, что у целых 98 процентов людей очень сложно определить порядок пользованием жилой площадью. Если данный фактор все же выявлен, то это положительно влияет на стоимость доли (ее стоимость возрастает). Порядок пользования жилой недвижимостью совладельцами можно подтвердить при помощи следующих документов:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • решение суда;
    • письменное соглашение о порядке использования жилой площади. Соглашение заключается между совладельцами долевой собственности. Документ необходимо заверить нотариально. Если соглашение не заверено, то оно не имеет никакой юридической силы.

    2. Доступ в квартиру: его наличие или отсутствие.

    Большое место отводится адекватности совладельцев жилой недвижимости.

    В особенности, на их реакцию на продажу одной из долей в квартире.

    В том случае, когда совладельцы не противятся вселению в квартиру нового жильца, стоимость доли значительно возрастает.

    Но есть совладельцы, которые против вселения чужого человека. В данном случае вселение решается в судебном порядке. И стоимость на долю падает. Продать «негативную» долю в квартире очень сложно. Покупатели обычно просматривают приобретаемое жилье и общаются с людьми, проживающими в нем.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    3. Немалая площадь жилого помещения – это плюс в цене. Начальная стоимость доли повышается. Если имеется факт того, что в будущем жильцы разъедутся, то стартовая цена на продаваемую долю возрастает на треть. Любой покупающий долю человек надеется на то, что в будущем он разменяет общую квартиру и приобретет отдельное жилье.

    4. Если в продаваемом помещении несколько отдельно расположенных комнат, то стоимость доли возрастает на 50 процентов. Приобретая долю ½ в двушке или 1/3 в трехкомнатной квартире, покупатель может спокойно надеется на приобретение собственной комнаты. В том случае, если продается лишь пятая часть однокомнатной квартиры, найти покупателя практически невозможно (стоимость доли снижается).

    5. Число совладельцев жилой площади. Считается, что чем больше количество собственников жилой недвижимости, те ниже цена отдельной доли. Идеальным вариантом считается, когда в квартире один содольщик и 1 продавец. Таким образом, стоимость отдельной доли возрастает на 20 процентов.

    А вот если продаваемая доля находится в свободном жилом помещении ( в котором никто не прописан и не проживает), то цена на долю возрастает в 2 раза. Покупатели хорошо приобретают такие доли. Так как они хоть какое-то время смогут пожить в целой квартире самостоятельно и без сожителей.

    6. Если в квартире имеется лишь 1 содольщик, но число прописанных в ней людей составляет 3 и более человек, то спрос на продаваемую долю понижается.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Если таковые имеются, то продажа доли затрудняется.

    В ином случае тяжело провести дальнейший размен квартиры, так как потребуется разрешение от органов опеки на переселение детей в другое жилое помещение. Обстоятельство неблагоприятное. Оно понижает стоимость доли на 50 процентов.

    8. Продаваемая доля в элитной квартире стоит недорого. Так как покупатель обычно приобретает доли в более дешевом жилье, но никак не в элитном.

    9. Отрицательным фактором является процесс продажи доли без предварительного ее просмотра. Для многих покупателей имеет значение приобретаемое жилье, и они просматривают его, оценивают ремонт, состояние жилья, сожителей. Покупателей, приобретающих долю в квартире «не глядя», найти сложно.

    10. Большая стоимость доли. Некоторые продавцы доли очень высоко оценивают ее стоимость. По их расчетам отдельная доля может стоить, как целая квартира. Но покупатели тоже осознают риски своих покупок. Тем более, зная, что в квартире проживает еще 1 совладелец, который имеет равные права на жилье, покупатель врятли приобретет жилье по назначенной цене. В результате, продавец доли вынужден снижать стоимость на долю.

    В настоящее время на рынке продажи недвижимости существует множество вариантов дорогого жилья. Жилье имеет достаточно завышенную стоимость. А произошло это в результате того, что оцениванием стоимости доли в жилой недвижимости занимаются множество разнообразных агентств и компаний.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Поэтому они питают надежды в продаже доли по высокой стоимости и платят деньги за работу агентам по недвижимости. Но через полгода долю никто так и не приобретает. Затем агенты начинают убеждать продавцов в том, что на рынке недвижимости произошли изменения.

    Они предлагают понизить стоимость доли.

    И только когда цена выходит на реальную рыночную стоимость жилого помещения, то доля продается.

    Данная тактика применяется многими агенствами по недвижимости, чтобы как можно дольше удержать у себя клиента.

    Подводим итоги

    Продавая долю в своем жилище, нужно взвесить все варианты.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Можно самостоятельно рассчитать стоимость продаваемой площади.

    Обязательно нужно ознакомиться со всеми факторами, которые могут повлиять на стоимость доли. Умышленно завышать цену на жилье не стоит – так тяжелее найти и удержать покупателя.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    (Москва)Это быстро и бесплатно !

    Источник: http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/stoimost/doli-v-kvartire.html

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли

    Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

    Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

    Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

    Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

    Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.

    Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

    Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

    Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

    1. Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

    Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

    Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

    Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

    1. Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.

    Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

    Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

    1. Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

    Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

    Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

    1. Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.
    1. Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.
    1. Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

    Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

    Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

    1. Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.
    1. Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.
    1. Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.
    1. Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

    Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

    Источник: http://infonedvizhimost.com/kvartira/otsenka-doli-v-kvartire/faktory-vliyayushhie-na-stoimost-doli.html

    Независимая оценка доли в квартире в Москве и Московской области

    Общие понятия

    Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.

    Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:

    • выкуп доли другим собственником;
    • продажа доли на открытом рынке;
    • раздел имущества между супругами или наследниками;
    • оформление наследства у нотариуса;
    • определение налогооблагаемой базы для правильного исчисления налога.

    Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.

    В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость. Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м. общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.

    Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%. Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире.

    Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли. Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях. Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. Поскольку понятие «справедливая стоимость» в законе отсутствует, то в этом случае независимый оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем долевые собственники сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям. При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, он может требовать определения именно рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).

    Услуги по оценке доли в квартире

    Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 15 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.

    С процедурной точки зрения, оценка доли в квартире практически не отличается от оценки квартиры, поэтому все общие требования, порядок заключения договора, сроки исполнения и состав необходимых документов в этих случаях одинаковы. См. Подробнее об порядке оценки квартиры.

    При необходимости, мы можем оформить результат оценки на английском языке — как в виде информационного письма, так и в виде полного отчета об оценке. Подробнее о составлении отчета об оценке на английском языке. Подробнее об оценке имущества для посольства при получении визы.

    Все условия оказания услуги по оценке доли в квартире уточняйте у наших сотрудников по телефону: .

    Вы также можете получить информацию о сроках и стоимости проведения оценки отправив

    Пример отчета об оценке доли в квартире

    Приведенный здесь в качестве примера нашей работы типовой отчет об оценке доли в квартире для суда полностью соответствует закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 «Оценка недвижимости».

    Для удобства чтения весь отчет разделен на 4 части, которые можно посмотреть здесь:

    Оценка доли в квартире онлайн

    Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.

    ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.

    Источник: http://www.c-a.ru/Ocenka_doli_v_kvartire.htm

    Оценка стоимости доли в квартире

    Как оценить долю в квартире в Москве?

    Чаще всего, вопрос о том, как оценить долю в квартире в Москве, всплывает при ее покупке другим содольщиком, при ее продаже третьим лицам на открытом рынке, при оформлении жилья, полученного в наследство, и во время раздела имущества между бывшими супругами. Как правило, в ситуации, когда часть квартиры выставляется на продажу на открытый рынок, то ее стоимость оценивается с учетом его правил. При этом рыночная стоимость одного квадратного метра площади доли в квартире будет на 30-40% меньше, по сравнению со стоимостью квадрата в аналогичной «цельной» квартире. Причина тому ряд неудобств и рисков, с которым столкнется покупатель коммунального вида жилья, а не индивидуального.

    Немного другая ситуация развивается в случае, когда один из совладельцев квартиры выкупает у другого его долю. Тогда вопрос, как оценить долю в квартире в Москве, решается с учетом справедливой и реальной стоимости части квартиры, которая должна быть прямо пропорциональной величине этой доли. Но такой подход возможен только в том случае, когда будет достигнуто обоюдное согласие между долевыми собственниками приватизированного жилья. При не достижении согласия с одним из собственников он вправе потребовать определения специалистом реальной рыночной стоимости доли, которая будет зависеть от таких факторов:

    • — размер доли и срочность ее продажи;
    • — местоположение дома, его тип и конструкция, этаж;
    • — площадь целой квартиры, ее состояние и количество комнат;
    • — наличие балконов и лоджий;
    • — официальный и нотариально заверенный отказ других сособственников от права преимущественного выкупа;
    • — проживание или регистрация в квартире недееспособных лиц или детей, не достигших совершеннолетия;
    • — количество собственников.
    • Ориентировочная формула расчета стоимости доли в квартире
    • Чтобы грамотно определить стоимость доли в квартире, необходимо, прежде всего, узнать рыночную стоимость «целого» жилого помещения, дабы потом правильно вычитать из нее стоимость своей доли. Для таких вычислений была разработана ориентировочная формула расчета стоимости доли в квартире: S=(S1хD)-K, где S – это стоимость доли в квартире, определенная рынком недвижимости Москвы, S1 – рыночная стоимость «целой» квартиры, D – размер одной доли (1/2, ¼, 1/100), а K – коэффициент неликвидности состояния доли в квартире, который зависит от состояния дома, квартиры, наличия судебных решений по разделу имущества и пр.

    Например, есть 1/4 доля в стандартной квартире на две комнаты в спальном районе Москвы, удаленном от центра города. Для ее оценки берется средняя рыночная стоимость всей квартиры, допустим, 8 миллионов рублей, которую нужно разделить на количество долей – то есть на 4, и умножить на размер продаваемой доли – на 1. В итоге получается 2 миллиона рублей. Это и есть обобщающая цена. А в зависимости от состояния квартиры, дома, наличия судовых тяжб по разделу недвижимости и прочих отягощающих нюансов, от полученной суммы еще вычитается и коэффициент неликвидности доли в квартире.

    Но только в единственном случае, если все содольщики пришли к единому согласию, решили продать всю квартиру и после этого поделить между собой деньги поровну, доля стоила бы 2 миллиона рублей. Но если согласия достигнуто не было и один из содольщиков решает в одностороннем порядке продать только свою долю жилья, то необходимо вычислить ее реальную продажную цену. А сделать это достаточно просто – нужно разделить полученную стоимость пополам. Итак, 2 миллионов рублей разделить пополам – итого 1 миллион рублей. Эта сумма и будет считаться ориентировочной продажной ценой для четвертой доли в стандартной двухкомнатной квартире в спальном районе российской столицы на ее вторичном рынке недвижимости.

    К полученной ориентировочной цене, по которой должна быть продана доля, стоит прибавить тот же коэффициент неликвидности, и в результате получим итоговую цену одной доли приватизированной квартиры. Но бывают случаи, когда прописка на жилплощади содольщиков несовершеннолетних детей, очень высокая стоимость квартиры, ее густонаселенность и большой размер доли могут существенно снизить ее продажную цену до минимальной, почти нулевой, и тогда долю в квартире продать будет невозможно.

    Стоить отметить, что приведенная выше ориентировочная формула расчета стоимости доли в квартире подходит только для вычисления цены на жилье, которое относится к низкой или средней ценовой категории. Доли в квартире стоимостью выше 15 миллионов рублей такой формулой не оцениваются.

    При покупке доли жилья стоить помнить, что приобретение доли в квартире или доме – это не та же самая ситуация, что при покупке отдельной комнаты. Долю невозможно измерить конкретной цифрой, ограничить стеной и запретить другим совладельцам недвижимости пересекать ее границу. Но желающих именно купить долю в квартире в Москве на сегодняшний день предостаточно. Можно выделить несколько причин, по которым люди решают купить долю в квартире:

    — для прописки – самый экономически выгодный вариант официальной прописки в Москве. Размер доли при этом никакой роли играть не будет – даже 1/100 часть квартиры дает право на постоянную регистрацию;

    — для вложения средств. Такой вариант выбирают те, кто рассчитывает в будущем выгодно продать квартиру целиком;

    — для последующего выкупа всей квартиры. Фактически такой вариант является покупкой квартиры в рассрочку;

    — для постоянного проживания. В таком случае покупатель должен понимать, что ему придется делить квадратные метры с — посторонними людьми.

    В расчете на постоянное проживание на приобретенной жилплощади, при ее выборе нужно в первую очередь обращать внимание на отношение соседей друг к другу и на площадь квартиры, и только потом оценивать саму постройку и ее местоположение.

    Оценка стоимости недвижимости — процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

    В оценочной практике существуют различные виды стоимости. п.5 ФСО № 2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

    • — рыночная стоимость;
    • — инвестиционная стоимость;
    • — ликвидационная стоимость;
    • — кадастровая стоимость.

    При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

    • — одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
    • — стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
    • — объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
    • — цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
    • — платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

    При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

    При определении инвестиционной стоимости объекта оценкиопределяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

    При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

    При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

    В рамках осуществления своей деятельности оценщик недвижимости руководствуется рядом принципов:

    • — Принципы пользователя — отражают точку зрения конечного потребителя;
    • — Принципы внешней рыночной среды;
    • — Принципы, связанные с объектом недвижимости;
    • — Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

    Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

    • — сравнительный подход;
    • — затратный подход;
    • — доходный подход.

    В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики.

    Доходный подход.

    Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

    Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

    По утверждению современного экономиста Вишневецкого А. В., этот подход называют также «маржинальным» (от англ. термина «margin», часто используемого в России как аналог понятия «прибыль»). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры «Due Diligence» (дью-ди́лидженс).

    Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания — установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путём соглашения между сторонами.

    При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

    1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски.

    2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учётом тех же параметров, что и при методе капитализации.

    Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

    Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

    Затратный подход. Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

    Сравнительный подход. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

    Наша компания срочно выкупит Вашу долю в квартире в Москве

    Источник: http://dolimoskva.ru/ocenka-stoimosti-doli-v-kvartire.php?actualid=58

    This article was written by admin