Экспертиза кадастровой стоимости земельного участка

Порядок оспаривания кадастровой стоимости, оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, иного объекта недвижимости Бесплатная юридическая консультация: В настоящий момент.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости, оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, иного объекта недвижимости


Бесплатная юридическая консультация:

В настоящий момент у собственников объектов недвижимости часто складывается ситуация, при которой кадастровая стоимость их недвижимости, которыми они владеют, в несколько раз превышает их рыночную стоимость.

Оглавление:

Такое положение дел невыгодно собственнику и хорошим вариантом для него будет снижение кадастровой стоимости земельного участка, здания, квартиры.

Мы помогаем Вам экономить за счет снижения налоговой нагрузки. С нашей помощью кадастровая стоимость будет оспорена!

Порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости

1. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Это значит, что юридические лица обязательно должны пройти комиссию.

2. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Таким образом, если на то есть основания, с нашей помощью ваша кадастровая стоимость будет оспорена!

По нашему опыту размер снижения кадастровой стоимости колеблется в интервале от 30 до 90%.Сроки зависят от многих факторов (кто собственник, идем ли мы в комиссию и т.п.) и находятся в интервале от 30 дней до 60 месяцев.


Бесплатная юридическая консультация:

Что надо сделать для того что бы оспорить кадастровую стоимость?

1. Провести предварительный анализ возможности и целесообразности этого процесса Мы честны перед своими клиентами, и если оспаривание кадастровой стоимости не целесообразно, мы не возьмемся за работу и Вы не потеряете на не нужной работе деньги! Нам Важно, что бы результаты нашей работы были вам полезны.

2. Проведение оценки объекта, по которому оспариваете кадастровую стоимость (в зависимости от объекта это: оценка рыночной стоимости земельного участка, здания, помещения, квартиры и т.п.)

Далее в зависимости от выбранного пакета услуг. Если Вы выбираете пакет «ПОД КЛЮЧ», то все дальнейшие действия мы осуществляем сами.

3. Прохождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости в комиссии4. Оспаривание кадастровой стоимости через суд или в комиссии субъектов федерации5. Уведомление органов местного самоуправления и территориальной налоговой инспекции об изменении кадастровой стоимости земельного участка.


Бесплатная юридическая консультация:

Оценка рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Итак, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Для этого, вначале необходимо обратиться в оценочную компанию, которая обладает достаточными знаниями и опытом проведения подобных работ.

В этом случае вероятность положительного решения о приведении кадастровой стоимости к рыночной высока.

Документы, необходимые для проведения оценки

ВАРИАНТ 1. Оценивается земельный участок без построек. В этом случае необходимо предоставить документы в соответствии со следующим перечнем:


Бесплатная юридическая консультация:

1. Правоустанавливающие документы: Свидетельство о собственности на землю/договор аренды земельного участка с приложениями 2. Кадастровый паспорт с ситуационным планом 3. В случае если участок находится в собственности, необходимо предоставить справку о первоначальной балансовой и остаточной стоимости с указание даты постановки на бухгалтерский учет

ВАРИАНТ 2. Оценивается земельный участок, на котором есть строения. В этом случае необходимо предоставить документы в соответствии со следующим перечнем:

1. Правоустанавливающие документы: Свидетельство о собственности на землю/договор аренды земельного участка с приложениями 2. Кадастровый паспорт с ситуационным планом 3. В случае если участок находится в собственности, необходимо предоставить справку о первоначальной балансовой и остаточной стоимости с указание даты постановки на бухгалтерский учет 4. Правоустанавливающие документы на строения: Свидетельство о собственности, договор купли-продажи 5. Технические паспорта на строения

Обратите внимание! Все документы должны быть предоставлены в копиях, заверенных надлежащим образом организацией заказчиком.

Предварительный анализ возможности и целесообразности снижения кадастровой стоимости

А нужна ли вообще борьба за снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости? Сам процесс оспаривания влечет за собой наличие определенных издержек. Перед тем как приступить к процедуре признания кадастровой стоимости на уровне рыночной важно определиться с несколькими вопросами:


Бесплатная юридическая консультация:

* Действительно ли кадастровая стоимость вашего выше рыночной? т.е. необходимо определить возможность оспаривания кадастровой стоимости

* Во сколько раз кадастровая стоимость отличается от рыночной? т.е. определение финансовой целесообразности проведения данного мероприятия

Для ответа на эти вопросы, вы можете прислать запрос в нашу компанию.

В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости земельного участка желательно указать:

1. Площадь земельного участка2. Кадастровый номер3. Наличие построек на участке 4. Категория и назначение земель5. Правовой статус земельного участка (собственность, долгосрочная аренда)6. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)


Бесплатная юридическая консультация:

В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости здания, помещения желательно указать:

1. Площадь здания/помещения2. Кадастровый номер3. Текущее использование 4. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)

В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости квартиры желательно указать:

1. Кадастровый номер2. Площадь общая3. Площадь жилая4. Площадь кухни5. Техническое состояние квартиры и уровень ее отделки6. Этаж/этажность дома7. Текущее использование 8. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)

При необходимости, сделать предварительный анализ возможности снижения кадастровой стоимости можно лишь по одному кадастровому номеру, но такой анализ будет менее точный (так как меньше исходной информации). В связи с тем, что качество предварительного анализа важно, так как именно на его результатах и будет приниматься решение о дальнейшей процедуре оспаривания и ее необходимости, мы все-таки считаем необходимым предоставление нам более полной и подробной информации.


Бесплатная юридическая консультация:

После этого мы детально проанализируем вашу ситуацию и дадим вам ответ о целесообразности уменьшения кадастровой стоимости земельного участка в минимальные сроки.

Причины возникновения необходимости по оспариванию кадастровой стоимости: Исчисление земельного налога

На основании главы X Земельного Кодекса, размер налогов исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка земли. В случае, если она оценена в несколько раз выше рыночной, у землепользователей возникает серьезная переплата по налогам. Возникает ситуация, когда необходимо снижение кадастровой стоимости земельного участка.

Порядок исчисления земельного налога подробно описан на сайте Федеральной налоговой службы.

В настоящий момент налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

0,3 процента в отношении земельных участков:

Бесплатная юридическая консультация:

* отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; * занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства; * предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства; * ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд (абзац введен Федеральным законом от 29.11.2012 № 202-ФЗ);

1,5 процента в отношении прочих земельных участков

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Анализ работы комиссий и судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Большое значение для всех землепользователей, которые столкнулись с необходимостью уменьшения кадастровой стоимости своих земельных участков имеет Постановление Высшего Арбитражного суда №913/11, которое разъясняет способы защиты прав землепользователей в спорах об установлении кадастровой стоимости земли и порядок их рассмотрения.


Бесплатная юридическая консультация:

Следует отметить, что до середины 2011 года складывалась не очень благоприятная ситуация для землепользователей. До этого момента судебная практика была противоречива.

Однако, в Постановлении президиума ВАС № 913/11 от 28 июня 2011 г. даны разъяснения по большинству самых острых проблем, касающихся оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.

С этого момента судебная практика в этом направлении стала более понятной и прозрачной.

На сегодняшний день Росреестр проводит постоянный анализ деятельности комиссии, а так же анализ судебной практики, сформировавшейся по вопросам оспаривания кадастровой стоимости.Ознакомиться с аналитическими материалами по деятельности комиссий можно тут, по судебной аналитике — тут.

Наш опыт и знания по выполнению работ по оценке рыночной стоимости земельных участков с целью оспаривания кадастровой стоимости.

В настоящий момент в нашей организации в работе находится несколько дел связанных с оценкой рыночной стоимости земельных участков для целей снижения кадастровой стоимости на уровне рыночной.


Бесплатная юридическая консультация:

Статистика новых запросов достаточно высока.

Ознакомиться с уже полученными положительными экспертизами отчетов об оценке земельных участков, выполненных для целей оспаривания кадастровой стоимости можно здесь.

Для качественного выполнения работ по данному направлению наши специалисты прошли дополнительное обучение (подтверждено сертификатом)

Ниже вы можете ознакомиться с делами по которым было принято положительное решение о пересмотре кадастровой стоимости и признании ее на уровне рыночной.

Посмотреть решение суда можно на сайте Арбитражного суда города Москвы по ссылке (откроется в новом окне)

Решение комиссии № 30 от 26.12.2014. Страницы решения 30-31


Бесплатная юридическая консультация:

Посмотреть решение суда можно на сайте Арбитражного суда города Московской области по ссылке(откроется в новом окне)

Часто задаваемые вопросы

1. У какого оценщика нужно заказывать отчет при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка?

Заказывать отчет можно у любого независимого оценщика. Мы рекомендуем обращать внимание на опыт и наличие положительных заключений СРО на отчеты по оценке рыночной стоимости земельных участков изготовленных для целей оспаривания кадастровой стоимости. Так же обратите внимание на профессиональное обучение, полученное именно по данному направлению.

2. Где можно ознакомиться с арбитражной практикой по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков?


Бесплатная юридическая консультация:

Посмотреть арбитражную практику можно на сайте Высшего Арбитражного суда РФ (http://arbitr.ru/) в разделе «Картотека арбитражных дел». Так же Росреест проводит анализ как работы комиссий, так и судебной практики. Материал доступен по ссылке.

3. Где можно посмотреть тексты решений комиссии по рассмотрению заявлений о признании кадастровой стоимости земельных участков на уровне рыночной стоимости?

Решения комиссий необходимо смотреть на соответствующих ресурсах Росреестра в зависимости от региона. Для Москвы: сайт Росреестра (ссылка откроется в новом окне)

4. Где можно скачать примерную форму заявления, для подачи в комиссию?

Примерная форма заявления была разработана сотрудниками Росреестра и доступна по ссылке. Обратите внимание, в одном файле приведена форма заявления в комиссию для юридических и физических лиц.


Бесплатная юридическая консультация:

5. Где можно узнать кадастровую стоимость моего объекта недвижимости?

Узнать кадастровую стоимость Вашего объекта недвижимости можно на нескольких официальных сайтах:

* Узнать он-лайн кадастровую стоимость вашего земельного участка можно используя публичную кадастровую карту

Источник: http://www.bk-arkadia.ru/contesting_cadastral/

Кадастровая оценка земельного участка: расчет стоимости

Наряду с рыночной стоимостью земли существует государственная оценка, которая служит для точного определения ценности земли в соответствии с ее принадлежностью к одному из классов земель, разрешенных к использованию.


Бесплатная юридическая консультация:

Государственная, или иначе, кадастровая оценка земли, как официальное мероприятие, имеет несколько целей:

  • Создание полной базы используемых земель, унификация системы налогового обложения.
  • Создание четкого представления о распределенных землях, количестве приватизированных участков, возможности выдачи разрешений на строительство.

Наличие такой величины, как кадастровая стоимость, позволит владельцам земельных наделов иметь представление о реальной цене своего участка, что немаловажно при совершении сделок с ней, а также при получении стоимости налогообложения.

Кадастровая оценка должна проводиться раз в пять лет.

Определенная госцена земли остается постоянной до следующей оценки, причем величина эта является публичной и может быть доступной на сайте Росреестра, либо при личном посещении офиса. При этом, в идеале, каждый желающий может узнать стоимость любого участка земли.

Однако стоимость, равно как и другие кадастровые данные участка могут быть изменены и до истечения официально установленного срока в ряде случаев:


Бесплатная юридическая консультация:

  • изменились границы участка;
  • сам участок решением административных органов перемещен в иную категорию земель;
  • изменение участка в результате природных явлений (обвалов, наводнений и т.д.);
  • в документах, относящихся к участку, обнаружилась ошибка;
  • обвал цен на землю;
  • собственник земли обратились в государственные органы с заявлением о пересмотре цены.

Собственнику и арендатору стоит заинтересоваться государственной ценой своего участка, а также иметь представление о порядке цен на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость должна быть корректной, соответствовать истинной стоимости земельных наделов в данном районе, с учетом расположения и прочего.

От этого зависит ряд весьма важных финансовых моментов:

  1. сумма налоговой ставки (приватизированные участки являются налогооблагаемыми объектами, владелец ежегодно платит земельный налог установленного размера). Если, получив налоговое уведомление, владелец сочтет указанную сумму чрезмерной, он может оспорить ее через суд, для установления приемлемой налоговой ставки. Это касается не только частных владельцев дачных участков, но и арендаторов, занимающихся бизнесом, а также владельцев земель под зданиями предприятий.
  2. если участок арендуется, то арендная плата также зависит от государственной оценки в том числе.
  3. если земля будет объявлена необходимой для государственных нужд, то от размера кадастровой цены будет зависеть размер компенсации, которую должен получить собственник.

Методика определения кадастровой стоимости, почему кадастровая стоимость отличается от рыночной

Существует всего три метода определения кадастровой стоимости земли: затратный, доходный и сравнительный. Они могут применяться не только по отдельности, но сочетаться друг с другом в разной степени.

Самый простой способ – затратный, это просто определение себестоимости участка.

Второй метод – сравнительный – проводится на основе имеющейся информации о стоимости участков того же типа.

Доходный метод заключается в изучении информации об уже полученных доходах с этого участка, кроме этого, принимается во внимание прогноз о доходах, которые могут быть получены в дальнейшем.


Бесплатная юридическая консультация:

На величину стоимости оказывают влияние и такие показатели как наличие коммуникаций, степень развития инфраструктуры, степень плодородности почвы и т.д.

На основе всех имеющихся факторов, а также принадлежности земельного участка к одной (или нескольким) категориям земель, разрешенных к использованию, выводится удельный показатель кадастровой стоимости земли на 1м3. Если участок принадлежит к нескольким категориям, то при расчете цены выбирается та категория, при которой стоимость будет максимальной.

Далее удельный показатель просто умножается на площадь участка, полученная цифра и есть государственная стоимость земли на данном участке.

При оценке обычных частных участков используется в основном сравнительный метод, иногда в сочетании с остальными двумя.

Если определена рыночная стоимость земли, то кадастровая не будет выше нее, согласно законодательству.


Бесплатная юридическая консультация:

Порядок проведения оценки, расчет стоимости

Кадастровая оценка проводится только для зарегистрированных объектов, более того, любая сделка с недвижимостью, не прошедшей процедуру постановки на кадастровый учет и не получившей кадастровой оценки стоимости, будет признана недействительной.

Участок, прошедший учетную процедуру, имеет не только номер и оценку, но и привязку к карте района с указанием координат, у него измерена площадь (округляется до метра), ему присвоена категория. В описание участка внесены не только находящиеся на нем другие объекты недвижимости, но и находящиеся в его пределах лесные массивы и водные объекты. Территориальный отдел Росреестра составляет списки участков, подлежащих оценке (по номерам, с указанием дополнительных характеристик).

Для каждого вида использования земель проводится отдельная оценка с соответствующим удельным показателем, при этом учитывается средняя рыночная стоимость земельной недвижимости на текущий момент.

Полученные результаты после утверждения фиксируются официальным актом и вносятся в учетную систему.

Надо заметить, что после каждой переоценки кадастровая стоимость все более приближается к рыночной, и на сегодняшний день владельцам приходится платить в несколько раз больше, чем раньше. Это существенно замедляет темпы постановки на учет земельных участков, находящихся во владении частных лиц.


Бесплатная юридическая консультация:

Определение кадастровой стоимости земли профессиональным оценщиком

К услугам профессионального (независимого) оценщика земельных участков прибегают обычно в случае, когда правильность и корректность установленной при государственной оценке стоимости земли вызывает сомнения. Не только налоговая ставка зависит от этого, но и аренда, и стоимость земли при выкупе ее в личную собственность, и планировании использования ее в бизнесе.

Обычно предметом обсуждения является неправомерно завышенная стоимость земельного участка.

Сначала оценщик (имеющий соответствующие полномочия от своей компании) тщательно изучает документы, после чего делает вывод о целесообразности выставления иска о пересмотре стоимости. При этом учитываются и такие факторы, как затраты на сопутствующие мероприятия, и сколько это может занять времени. Только после этого, на основе анализа имеющейся информации, проводится прогноз возможного исхода планируемых действий.

Затем проводится сама независимая оценка, в соответствии с законом и стандартами. Составленный отчет анализируется сообществом независимых оценщиков, после чего составляется прошение в суд, в течение которого заказчику оказывается всесторонняя юридическая поддержка.

Изменение стоимости, заявление о пересмотре

Сама процедура обращения в соответствующие органы сводится к нескольким важным моментам.


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Получение официального, в письменном виде, ответа на запрос об объекте кадастрового учета (подается в учреждение кадастрового учета, в течение нескольких дней ответ будет получен)
  2. В зависимости от того, по какой причине подается прошение о пересмотре стоимости объекта, нужны следующие документы:
    • если причиной несогласия является неточность сведений об участке, то подаются документы, подтверждающие эту неточность (недостоверность)
    • если владелец не согласен именно с ценой, то подается отчет об установлении рыночной стоимости объекта
    • кроме этого (независимо от причины подачи прошения), необходим кадастровый паспорт объекта недвижимости, а также копия правоустанавливающего документа (нотариально заверенная).
    • грамотно написанное заявление о пересмотре установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Срок рассмотрения документов – 30 дней. Заявление без вышеперечисленных документов не принимается.

По рассмотрении комиссией представленных документов, заявление или отклоняется или принимается решение о пересмотре цены. О решении комиссии заявитель уведомляется в течение 5 дней с момента принятия соответствующего решения.

Где узнать кадастровую стоимость, все способы

Кадастровая стоимость относится к публичной информации, поэтому выяснить ее не составит труда, однако только при условии, что интересующие объекты прошли процедуру госрегистрации. Однако и о незарегистрированных объектах можно навести справки, но только при личном посещении офиса Росреестра.

При посещении офиса сведения предоставляются или бесплатно, или за очень скромную плату. Бесплатно предоставляется такой документ, как кадастровая справка, заказ на ее изготовление составляет пять дней

Если имеется кадастровый номер объекта, получить сведения намного легче, номер имеется на правоустанавливающих документах на объект.


Бесплатная юридическая консультация:

Если документов нет (они могут быть утеряны, украдены), то сведения можно получить по точному адресу объекта. Поскольку речь идет об участке, то должны быть известны: округ, название района, населенного пункта, номер дома, строения, дополнительные опознавательные знаки (номер может быть с дробью, с литерами и т.д.). Если нет уверенности в точности адреса или он неполный, то найти через сайт может оказаться затруднительным, так как автоматический поиск требует абсолютной точности и приблизительных ответов не дает. В этом случае лучше обратиться ближайший офис Росреестра и оформить запрос. По истечении нескольких дней будет получен исчерпывающий ответ.

Можно также воспользоваться публичной картой (в открытом доступе в сети), но и здесь необходим номер участка. Если он есть, то можно увидеть не только стоимость участка, но и размер и некоторые иные сведения.

Теоретически можно попробовать определить по местонахождению, но вряд ли это будет успешным, так как на этой карте адреса не отображаются, а идентификация участков проводится по буквенно-цифровым индексам.

Подробнее о том, как легко и быстро узнать кадастровую стоимость участка — на видео

Кадастровую стоимость можно узнать он-лайн. Если знать, как это делается, можно быстро получить сведения о фиксированной цене любого участка, что будет не лишним при его покупке или продаже.

Источник: http://terrafaq.ru/oformlenie/kadastr/raschet-stoimosti-uchastka.html

Как осуществляется оценка кадастровой стоимости земельного участка?

Оценка кадастровой стоимости земельного участка представляет собой специальный комплекс мероприятий, которые проводятся для определения нормативной цены на участок земли в зависимости от ее категории, а также месторасположения. Она требуется для урегулирования земельных отношений, осуществления сделки по купле-продаже либо аренде, определения суммы налога на землю. Согласно действующему законодательству, государственную кадастровую оценку необходимо проводить минимум один раз в пять лет. Итоговая оценка заносится сотрудниками Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в специальный государственный кадастр недвижимости.

Какая связь существует между нормативной, кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка?

По законодательству Российской Федерации, кадастровая оценка земельных участков обычно дополняется расчетами рыночной, а также нормативной стоимости участка земли.

Нормативную цену используют в тех случаях, когда не была определена кадастровая стоимость. Работники местных органов самоуправления обязаны каждый год рассчитывать нормативную цену на участок земли и менять ее не более чем на 25%. При этом следует отметить, что она не должна превышать 75% от соответствующей рыночной цены. Она указывается в документах, которые выдаются местным комитетом по землеустройству и земельным ресурсам.

На рыночную стоимость влияет взаимодействие между существующим спросом и предложением на земельном рынке в определенным регионе. Обычно ее величина не превышает максимальный размер предполагаемой рыночной стоимости аналогичного участка земли. Чаще всего ее рассчитывают на вторичном рынке.

Данные разновидности стоимости нередко отличаются между собой. Поэтому, если требуется оспаривание кадастровой оценки земельного участка, рекомендуется дополнительно делать расчет нормативной стоимости.

Как определяется кадастровая стоимость?

По Правилам проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, эта процедура должна проходить в следующем порядке:

  1. Прежде всего, территориальному субъекту Российской Федерации нужно принять решение об оценке кадастровой стоимости земель, которые принадлежат к его участку.
  2. Работниками территориального управления Росреестра составляется список участков земли, для которых необходимо обязательно провести такую оценку. Согласно нормам действующего законодательства Российской Федерации, все земли населенных пунктов разделены на семнадцать видов разрешенного применения. В населенных пунктах их делят на отдельные территориальные единицы, в которых выделяются так называемые кадастровые кварталы.
  3. В этом же списке к каждому земельному участку добавляются соответствующие характеристики (местонахождение, площадь, наличие и описание каких-либо строений).
  4. Росреестром привлекается специальная оценочная организация, в обязанности которой входит расчет уделенного показателя кадастровой цены по всем отдельным кадастровым кварталам, а также определенным видам разрешенного применения.
  5. Чтобы официально утвердить полученные результаты оценки кадастровой стоимости, необходимо оформить специальный нормативный акт для конкретного территориального субъекта Российской Федерации;
  6. После того, как результаты получат официальное подтверждение, их следует занести в Реестр по кадастровому учету территориального управления Российской Федерации.

Источник: http://law03.ru/land/article/ocenka-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Цели и задачи оценки – установить реальную рыночную стоимость земли с целью дальнейшего оспаривания потенциальным покупателем участка ее кадастровой стоимости, определенной муниципальными органами.

В рамках деятельности «Межрегионального центра экспертизы и оценки» специалистами проводится оценка земельного участка, квартиры, недвижимости для уменьшения кадастровой стоимости.

В комплекс услуг входит:

  • оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в городской черте;
  • оспаривание стоимости земельного участка за городом и в сельской местности;
  • снижение кадастровой стоимости
  • снижение налога на землю после оспаривания
  • оспаривание кадастровой стоимости другой недвижимости
  • определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Стоимость оспаривания оценки недвижимости

Внимание!

При заказе переоценки 2х и более объектов — предоставляется скидка! Возможна срочная оценка объекта!

Наш Межрегиональный центр экспертизы и оценки предоставляет комплексную услугу: оценка + юридические услуги.

Список необходимых документов для проведения оспаривания:

  • копия документа устанавливающего право на объект недвижимости;
  • копия технического паспорта;
  • копия кадастрового паспорта;
  • копия экспликации и поэтажного плана;
  • копия выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Список документов для подачи в комиссию

  1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая содержит данные об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  2. Копия документа удостоверяющего или устанавливающего право на объект (в случае, если заявление подано лицом, которое обладает правом на объект);
  3. Отчет об оценке рыночной стоимости, представленный в электронном и бумажном виде.

В дополнение можно приложить и иные документы (ч. 9, 10 ст. 22 закона No 237-ФЗ).

В процессе обращения в комиссию не требуется экспертиза отчета, как прежде. Но в случае подготовке иска в суд нужно учитывать, что заявление должно находиться в соответствии с общими требованиями к содержанию и форме административного искового, установленным в ст. 125 КАС РФ. Помимо этого, как и прежде, имеется необходимость в приложении документов, которые указаны в ч. 2 ст. 246 КАС РФ.

Что такое кадастровая стоимость и почему так важно уметь ее оспаривать?

Кадастровой стоимостью называется определенная компетентными органами величина расчета, которая была установлена в ходе государственной оценки земли с учетом ее расположения, целевого назначения, значимости.

Чтобы заказать услугу по оспариванию кадастровой стоимости,звоните , пишите

В каких случаях используется кадастровая стоимость участка?

Органы по налогообложению учитывают кадастровую стоимость при расчете суммы налоговых выплат, арендной платы, а также сумму выкупа участка, если принимается решение продать территорию с находящимися на ней объектами или без оных частному лицу. Кадастровая оценка земельного участка осуществляется исключительно на основании законодательных актов, регулирующих данный вопрос. Как показывает практика, рыночная стоимость устанавливается на участок исходя из его стоимости в кадастре. Однако нередко возникают ситуации, когда государственные или муниципальные органы кадастровую стоимость участка завышают в сравнении с аналогичным участком, реализуемым по рыночной стоимости частным владельцем.

Есть ряд оснований, которые могут служить для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка. Проводит данную процедуру рекомендовано в тех случаях, если цена участка, установленная муниципальными или государственными органами, нарушает права и законные интересы заинтересованных в покупке данного участка лиц.

Когда проводится оспаривание кадастровой стоимости?

Случаи оспаривания кадастровой стоимости земли в Москве нередки. Как показывает практика, муниципалитеты почему-то намеренно завышают реальную рыночную цену земельных участков, стремясь реализовать их через свободную продажу или с аукциона по более высокой цене.

Нередко кадастровые стоимостные данные превышают рыночную цену практически в два раза, что не может не вызывать вопросы у потенциальных покупателей, требовать проведения оценки земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости.

Наш центр независимой оценки занимается оспариванием кадастровой стоимости земельных участков по всей Москве, Московской области и в регионах России.

Оценка стоимости недвижимого имущества – многоэтапная аналитическая процедура, требующая наличия у эксперта узкопрофильных знаний, навыков и опыта, владения им определенных методик. К выполнению оценочных работ мы привлекаем исключительно опытных, авторитетных специалистов, обладающих всеми необходимыми знаниями и имеющих многолетнюю практику в проведении данного вида работы.

Процедура и методы проведения оценки кадастровой стоимости

Для оспаривания кадастровой стоимости в Москве при обращении в «Межрегиональный центр экспертизы и оценки» специалисты обязаны будут провести собственную независимую экспертизу земельного участка, представляющую собой целый комплекс юридических и технических работ, направленных на определение соответствия установленной кадастровой стоимости условиям рынка.

Обязательной составляющей уменьшения кадастровой стоимости будет предоставление в электронном виде или на бумажном носителе экспертного заключения, выданного «Межрегиональным центром экспертизы и оценки», в котором будет предоставлен подробный отчет об определении реальной рыночной стоимости земли. При рассмотрении вопроса об оспаривании кадастровой стоимости в Москве компетентными и уполномоченными органами особое внимание обращается именно на предоставленный отчет эксперта-оценщика.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости участка

  1. Предоставлены недостоверные сведения об объекте при проведении расчета кадастровой стоимости.
  2. Определение рыночной стоимости участка на дату постановки его на учет и установление кадастровой стоимости.

Оспорить кадастровую стоимость земельного участка может, как физическое, так и юридическое лицо.

Что важно помнить?

  • Во-первых, оценку земли необходимо проводить на дату, когда участок был поставлен на учет в кадастре. Если оценка рынка земельных участков, а также цен на них будет проведена до момента постановки и расчета кадастровой цены или значительно позже, суд или комиссия отклонят требования заявителя.
  • Во-вторых, помимо отчета, предоставляемого экспертами-оценщиками, заявителю требуется предоставить заключение самого центра о том, что оценка земельного участка была проведена согласно установленным требованиям, методикам, в соответствии с законодательной базой и нормативно-правовыми документами РФ.

Кадастровая оценка участка сельскохозяйственного назначения: принципы проведения и особенности.

Если Вам необходимо установить рыночную цену земельного участка как объекта недвижимости, который принадлежит государственным органам или муниципалитетам и подлежит выкупу, а его кадастровая стоимость Вас не устраивает, предлагаем Вам провести независимую оценку участка с выдачей официального заключения, которое Вы впоследствии приложите к заявлению об оспаривании кадастровой оценки.

Для решения вопроса о снижении кадастровой стоимости земельного участка заинтересованному лицу необходимо предоставить пакет документов, включающий:

  • заявление о пересмотре стоимости земли по кадастру;
  • справку о кадастровой стоимости земельного участка, где будут содержаться сведения о том, что результаты, отраженные в кадастре, подлежат оспариванию;
  • если оспаривать планирует лицо, имеющее право на недвижимый объект, необходимо предоставить копию правоустанавливающего документа на землю, нотариально заверенную;
  • оспаривание, в основании которого, недостоверные данные, влияющие на итоговую кадастровую стоимость, должно быть подкреплено соответствующими документами и данными, которые бы в ходе рассмотрения данного вопроса подтверждали недостоверность имеющихся сведений о недвижимом объекте;
  • если в отношении земельного участка планируется установить его рыночную цену, заинтересованным лицом должен быть предоставлен отчет о проведенном анализе существующих в свободной продаже земельных участках, аналогичных по расположению, географическим и геологическим особенностям и т.п.

Источник: http://www.advokatservis.ru/otsenka-nedvizhimosti/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti

Как проводится оценка кадастровой стоимости недвижимости и как оспорить результат

Современная рыночная система сама определяет стоимость любого имущества в открытом обороте, в том числе и цену земельного владения. Однако помимо рыночных механизмов, определяющих цену, существует и оценка имущества уполномоченным органом власти. Такая стоимость называется кадастровой. Именно оценка кадастровой стоимости земельного участка в большинстве случаев имеет правовое значение и соответствующие юридические последствия.

Цель и значение кадастровой оценки

Определение стоимости земельных наделов по кадастру преследует следующие публичные цели:

  • пополнение единой базы учёта земельных владений достоверной информацией;
  • унификация системы определения налогооблагаемой базы налога на имущество;
  • создание статистики распределения земель;
  • выдача разрешительной документации, к примеру, для строительных работ.

Такая оценка осуществляется минимум раз в пятилетие и использует в основном рыночные факторы для определения стоимости. Так что для собственников земельных наделов такая оценка имеет значение при совершении сделок, оплате налогов.

Установленная раз в пятилетие кадастровая цена остаётся неизменной до осуществления следующей периодической оценки. Но это не означает фактическую неподвижность цены в указанный период времени.

Так, на изменение цены могут повлиять следующие факторы:

  • изменение фактических характеристик земельных владений (границы, площадь);
  • смена правового статуса земли, её категории и вида разрешённого пользования;
  • природные и техногенные катастрофы;
  • наличие ошибок в документации участка;
  • экономический кризис, кризис рынка недвижимости;
  • заявление собственника на смену стоимости.

Собственникам в зависимости от необходимости стоит отслеживать рыночную цену на схожие участки и сравнивать с ценой по кадастру, так как государственная оценка должна быть правильной и соответствовать реальности.

Ведь от этого зависит ряд важных моментов для собственников:

  • уплачиваемый за владение земельным участком налог;
  • стоимость арендной платы при найме земли из публичной собственности;
  • размер компенсации при реквизиции земли.

Вопрос платы за землю важен не только для владельцев земельных наделов в классическом понимании слова, но и собственников зданий в отношении площади, которую здание занимает.

Определение стоимости по кадастру

На практике применяются несколько способов определения стоимости оспариваемых земельных владений. Применяться они могут как в индивидуальном порядке, так и в сочетании с другими методами.

К ним относятся:

  1. Метод расчёта себестоимости. Данный способ считается затратным, так как требует участия специалистов и учёта множества статистических данных, непосредственного обследования самой земли.
  2. Способ сравнения со схожими земельными наделами в соответствующей местности.
  3. Метод расчёта доходов основывается на экономической рентабельности участка, потенциальной прибыли при его эксплуатации.

Кроме того, на стоимость земельного надела влияет уровень развитости инфраструктуры, плодородие почвы и многие другие второстепенные факторы. Все это оценивается путём анализа.

По результатам вычислений выявляется удельный показатель на всю местность или кадастровый квартал. Удельный показатель рассчитывается на 1 квадратный метр земли. Чтобы узнать стоимость всего участка необходимо удельный показатель умножить на всю площадь земельного надела.

В любом случае стоимость земли по кадастру должна соответствовать рыночной, но никак не может быть выше неё.

Порядок определения стоимости

Производить процедуру оценки земли можно лишь в отношении учтённых земельных наделов, занесённых в единый реестр. Также для совершения сделки купли-продажи необходима оценка из кадастра, без которой такая сделка признаётся ничтожной.

Признаками учтённого земельного владения являются:

  • наличие номера в реестре;
  • определённая площадь;
  • категория;
  • описание объектов на наделе;
  • кадастровый паспорт.

Если участок не обладает указанными признаками, то оценка, впрочем, как и сделка с ним, невозможна.

Каждая категория земель имеет свои стандарты определения стоимости, которые служат максимальному приближению учтённой стоимости к среднерыночной. Результаты оценки утверждаются официальным документом, а после вносятся в единую базу данных учёта земель.

Эта база данных является публичной, и любой желающий может получить в ней сведения о стоимости любого учтённого участка.

Со временем кадастровая стоимость всё больше приближается к рыночной, а налоги, соответственно растут. Это является поводом, чтобы собственники не спешили с учётом и переоценкой своих земель, что зачастую и происходит.

Профессиональная оценка

Официальная оценка, учитываемая в уполномоченном органе, является прерогативой профессиональных кадастровых инженеров. Без правильно проведённой и оформленной оценки при участии указанного специалиста результат никакой юридической силы иметь не будет.

Для проведения профессиональной оценки необходимо:

  1. Заключить соглашение с аттестованным специалистом.
  2. Определиться с методом оценки.
  3. Выявить значимые и второстепенные ценовые факторы;
  4. Осуществить сбор информации о положении на рынке недвижимости.
  5. Осуществить расчёт стоимости.
  6. Составить официальный документ по итогам оценочных работ.

Однако услуги частного специалиста стоят недёшево. Экономичным вариантом является обращение в службы государственных инженеров. Единственным минусом такого варианта является время. Обычно заявления на оценку государственным органом рассматриваются в порядке очерёдности, и ожидание может продлиться месяцами.

Чтобы получить услугу от государственных инженеров необходимо:

  • подать заявление в уполномоченную службу;
  • предъявить свой паспорт;
  • представить правоустанавливающие документы объекта (жилья, здания и т. д.).

После 2020 года государство перестанет предоставлять подобные услуги, а деятельность государственных специалистов будет сведена к проведению проверок правильности оценки.

После подачи заявления и его рассмотрения на место расположения участка приедет группа специалистов, которые проведут измерительные работы, обследуют участок. Собственник получит справку, где указывается время, когда можно будет забрать заключение. Заключение должно быть подписано руководителем службы и отмечено оттиском государственного образца, без которых документ не имеет юридической силы.

Завышение стоимости и оспаривание результатов оценки

Случаи завышения стоимости по кадастру от рыночной цены участка довольно часто встречаются. По общему правилу цена в кадастре не может быть выше рыночной. Так что завышение кадастровой стоимости земли признаётся незаконным.

Причиной того, что кадастровая оценка завышена, может быть одна из следующих:

  • ошибка в установлении категории участка и вида разрешённого пользования;
  • использование неточных сведений при оценке;
  • ошибки в подсчётах.

Что касается точности использованных сведений, то они должны быть верными на момент проведения оценки. К примеру, если среднерыночная стоимость снизиться после проведения оценки, то такая ситуация завышением не признаётся.

В случае, когда имеются достаточные основания, проводится оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости. Для этого необходимо обратиться с заявлением в кадастровый орган.

Вместе с заявлением нужно подать следующие документы:

  • кадастровый паспорт и план соответствующего участка;
  • нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов;
  • документальное подтверждение предъявляемых оснований;
  • заключение независимого специалиста.

При этом вариантов действий много. К примеру, проблему решить можно через суд. В суде можно не только оспорить существующую цену по кадастру, но также определить новую цену, соответствующую реальности, по результатам судебной экспертизы.

Заявление об оспаривании необходимо подать в течение полугода с момента официального опубликования данных на сайте уполномоченного органа.

Порядок уменьшения стоимости

Уменьшение стоимости в принципе возможно.

  • запросить из уполномоченного органа копии документов, фиксирующих процедуру оценки, в результате которой цена была завышена;
  • обратиться в независимую оценочную компанию;
  • выбрать метод оспаривания – через уполномоченный орган или суд.

Для проведения независимой экспертизы необходимо заключить соглашение с частной оценочной организацией и предоставить ей копии полученных из уполномоченного органа документов. Если же из данного органа получить документы по тем или иным причинам не удалось, то частный оценщик проводит оценку с нуля.

Однако при проведении переоценки частный оценщик должен учитывать те данные, что были актуальными на момент проведения государственной оценки. Ведь рынок явление нестабильное, а государству необходимо обеспечивать стабильность учётных данных, хотя бы в краткосрочный период.

Если в заключении эксперта будет выявлено действительное несоответствие цен кадастровых и рыночных, то такую оценку кадастровой стоимости недвижимости следует обжаловать. Каким образом это произвести зависит от самого собственника, его правового статуса и пожеланий.

Досудебное оспаривание стоимости

Обращение в уполномоченный орган, в данном случае в службу кадастра, признаётся досудебным способом решения проблемы по оценке кадастровой стоимости земельного участка. Для собственников, являющихся физическими лицами, данный порядок не является обязательным, они сразу могут подавать иск в суд. А вот лица юридические обязаны следовать процедуре досудебного решения спора.

Переоценка кадастровой стоимости земельного участка осуществляется путём подачи претензии. Претензия подаётся на имя комиссии при кадастровой службе, которая специально уполномочена на рассмотрение претензий собственников по поводу кадастровой оценки.

Вместе с заявлением в комиссию необходимо представить:

  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающий документ;
  • кадастровые документы объекта недвижимости;
  • заключение независимого специалиста;
  • чек оплаты пошлины.

Все документы принимаются комиссией под роспись для обеспечения их сохранности и возврата собственнику.

Решение зависит исключительно от мнения членов комиссии и, как правило, предпочтение отдаётся кадастровой оценке, как изначально верной. По этой причине более действенным механизмом признаётся судебное разрешение вопроса.

Судебный процесс

Рассмотрение подобных споров отнесено к юрисдикции общих судов федерального значения. Перечень документации такой же, как и при обращении в уполномоченный орган. После принятия заявления и предварительного рассмотрения дела в суде определением суда назначается экспертная комиссия, которая и будет осуществлять пересмотр стоимости участка по кадастру.

Стоимость, определённая экспертной комиссией, признаётся верной и указывается в решении в качестве новой кадастровой цены участка. Данное решение направляется в уполномоченный орган для внесения соответствующих изменений в реестр учёта земельных наделов.

Заключение экспертной комиссии и частного оценщика

Итоговым документом оценки земли для оспаривания кадастровой стоимости является заключение. Официальные экспертные заключения судебной комиссии, кадастровой комиссии и частного специалиста составляются о единой форме и не зависят от того, кто осуществляет оценку для оспаривания кадастровой стоимости.

В нём должны быть отражены следующие сведения:

  • задание заказчика;
  • реквизиты документа;
  • основания переоценки;
  • данные специалиста (комиссии);
  • характеристики участка;
  • источники оценочных сведений и моделей;
  • список приложения.

По усмотрению специалиста в заключение могут быть включены иные данные, которые он посчитает значимыми для выявления стоимости участка.

Таким образом, любой собственник при наличии оснований вправе оспорить стоимость своего участка согласно реестру через уполномоченный орган либо через суд. Особое значение при этом имеет мнение профессионального специалиста. Данный порядок действует и тогда, когда проводится оценка кадастровой стоимости квартиры.

Источник: http://zhiloepravo.com/kadastr/stoimost/otsenka-zemelnogo-uchastka.html

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков

Для начала необходимо определиться с понятием кадастровой стоимости земельного участка. Не стоит путать ее с рыночной стоимостью земли (хотя эти характеристики коррелируют между собой). Кадастровая стоимость является некой усредненной величиной, формируемой на базе массовой оценки большого количества земельных участков. Нужна она, в первую очередь, государству для определения размера налогообложения, а также осуществления различных регулятивных функций.

Гарантируем положительный результат!

Наше максимальное снижение кадастровой стоимости!

Положительных заключений СРО на наши отчёты.

Но всегда ли государственная оценка кадастровой стоимости земельных участков является справедливой? Оказывается далеко не во всех случаях. Она может значительно отличаться от рыночной, причем в любую сторону.

Наша компания оказывает услуги в сфере оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и других объектов недвижимого имущества. Мы работаем как с частными лицами, так и с представителями крупного бизнеса. Зачастую наши клиенты сталкиваются с серьезной проблемой, когда при оценке кадастровой стоимости земельных участков цена оказывается существенно выше рыночной из-за несовершенства механизма ее определения. А это в результате приводит к увеличению налогов и снижению рентабельности бизнеса. Почему так получается? Можно столкнуться как минимум с тремя причинами.

  • Исполнитель (компания, выигравшая государственный конкурс) оценивает недвижимость на основании данных из открытых источников. Однако указываемая в них стоимость участков обычно выше, чем итоговая цена сделки.
  • Определение кадастровой стоимости земли часто ведется без учета индивидуальных особенностей конкретного участка. А ведь каждый из них может характеризоваться различной транспортной доступностью, имеющимися коммуникациями, гидрологическими особенностями и так далее.
  • Земельный участок может быть неверно причислен к тому или иному виду разрешенного использования. Это приводит не только к многократному увеличению налога, но и к серьезным юридическим проблемам.

К счастью, кадастровая стоимость земли может быть пересмотрена на основании проведения независимой оценки объекта недвижимости. Обращайтесь к нашим менеджерам, и мы подскажем, как это сделать.

Показатели практики НЭО «ВЕГА»

  • 60%юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости получили положительный результат на этапе обращения в Комиссию при Росреестре
  • 40%юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости получили положительный результат по решению суда
  • 55%юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости снизили кадастровую стоимость на 30-60%
  • 45%юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости снизили стоимость более, чем на 60%

Данные представлены за 2016 год.

Мы гарантируем оспаривание кадастровой стоимости!

В случаи отрицательного решения мы вернем 100% Стоимости наших услуг.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Внесудебный порядок.

Осуществляется посредством обращения в специальную Территориальную комиссию. Основанием оспаривания может быть как недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении кадастровой стоимости, так и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. При оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, его рыночная стоимость определяется на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка прилагаются:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

Судебный порядок.

Применяется в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности. Для этого можно обратиться в суд с иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, определенной на основании оценки независимой организации. Второй вариант – потребовать назначение судебной экспертизы.

Если для процедуры оспаривания (судебной или внесудебной) вам требуется доступная по цене независимая оценка кадастровой стоимости земельного участка, компания «Вега» готова предложить весь спектр услуг в данной сфере. Мы гарантируем:

  • профессиональное юридическое сопровождение всех судебных исков;
  • квалифицированные консультации по любым вопросам кадастровой стоимости земли;
  • грамотную экспертизу обоснованности установленной кадастровой стоимости;
  • своевременные отчеты о выполненной работе и полную прозрачность нашего сотрудничества.

Звоните нам прямо сейчас по указанным на сайте телефонам.

Цели оспаривания кадастровой стоимости земли

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка может быть востребованно для следующих целей:

  • уменьшение налоговых платяжей собственника земли;
  • уменьшении стоимости выкупа земельного участка;
  • уменьшении велечины арендной платы за земельный участок.

Источник: http://neo-wega.com/services/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti/zemelynyj-uchastok/

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн