Что проверить перед покупкой квартиры

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать Бесплатная юридическая консультация: Анализ юридической чистоты квартиры – не такая уж.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать


Бесплатная юридическая консультация:

Анализ юридической чистоты квартиры – не такая уж сложная процедура, справиться с которой при желании по силам и покупателю, а не.

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем.

Оглавление:

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».


Бесплатная юридическая консультация:

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.


Бесплатная юридическая консультация:

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».


Бесплатная юридическая консультация:

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.


Бесплатная юридическая консультация:

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Источник: http://www.aif.ru/money/proveryaem_kvartiru_pered_pokupkoy_5_veschey_kotorye_nado_sdelat

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Покупка квартиры – очень серьезное и ответственное дело. Чаще всего оформление документов покупатели доверяют опытным специалистам и юристам, поскольку они более компетентны в подобных вопросах. Но услуги таких специалистов стоят недешево, да и гарантии их честности никто не дает. Если было решено заниматься покупкой квартиры без посредников (ведь при этом можно сэкономить значительное количество денег), то необходимо изучить юридическую сторону вопроса и самостоятельно проверить квартиру на чистоту.

Как проверить юридическую чистоту квартиры

  1. Проверить документы на подлинность, правильность оформления.
  2. Проверить продавца (честность, вменяемость).
  3. Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица).
  4. Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).
  5. Проверить квартиру на наличие обременений.
  6. Проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги.
  7. Проверить историю квартиры (сколько раз продавалась и почему).

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
  2. Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
  3. При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
  4. Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
    • лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
    • лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
    • лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
    • лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
    • дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.

Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

  • Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю. Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
  • На квартиру могут претендовать и иные лица. Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
  • Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
  • Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
  • Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
    • если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
    • если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
    • если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.
  • Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
  • Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.
  • На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

    Какие документы проверить при покупке квартиры

    Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:

    1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру. Что можно узнать:

    1. Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
    2. Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
    3. Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
      • если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
      • если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
    4. Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
    5. Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
    6. Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

    2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности. Что можно узнать:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    1. На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
    2. Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
    3. Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

    3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество). Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.

    Что можно узнать:

    1. Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
    2. Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
    3. Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
    4. Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
    5. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.

    4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры. Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

    Что можно узнать:

    1. Характеристики и адрес квартиры. Их нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве на право собственности, чтобы убедиться, что вам предъявляют документы именно на данный объект.
    2. Наличие перепланировки и ее законность. Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство квартиры должны быть согласованы с органами местного управления и иметь законную силу. В ином случае самовольная перепланировка приравнивается к административному правонарушению, что влечет за собой административное наказание в виде штрафов. Если в момент совершения покупки этот момент был упущен, и было приобретено жилье с неузаконенной перепланировкой, вся ответственность ложится на нового владельца.

    5. Проверить паспорт и личность продавца.

    Бесплатная юридическая консультация:

    Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

    Что можно узнать:

    1. Данные продавца. Проверив паспорт, можно узнать, состоит ли продавец в браке, имеет ли детей, где прописан и так далее. На основе этих данных можно поинтересоваться наличием третьих законных претендентов на квартиру (супруг, дети). Чтобы убедиться в подлинности паспорта, можно обратиться в паспортный стол.
    2. Наличие психических отклонений у продавца. Для выяснения такого факта, нужно получить справку из наркологического и психиатрического диспансера и убедиться, что продавец не состоит на учете. Еще один вариант – провести медицинское освидетельствование и получить соответствующую справку о вменяемости продавца. Справки из подобных учреждений выдаются лицу, в отношении которого производится проверка, лично. Также можно попросить предъявить водительские права. Если их не оказалось, нужно насторожиться и тщательно провести подобную проверку. Кроме того, можно поговорить с соседями, расспросить о продавце, его образе жизни, увлечениях и так далее. Если сделка была совершена с лицом, которое состоит на учете в психоневрологическом диспансере, она может легко быть признана недействительной в силу того, что продавец недееспособен и не может отвечать за свои действия.
    3. Подлинность и силу действия доверенности. Если продавец действует на основании доверенности от владельца, первым делом необходимо встретиться с самим собственником квартиры и убедиться в его намерении продавать объект недвижимости. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и иметь юридическую силу в настоящий момент. Может возникнуть такая ситуация, что доверенное лицо показывает вам доверенность, правильно оформленную и заверенную нотариусом, но лицо, выдавшее доверенность, отозвал ее. В таком случае сделка может быть признана незаконной, так как данное лицо не имело никаких прав продавать объект. Чтобы удостоверится в подлинности и силе действия доверенности, можно обратиться непосредственно к нотариусу, который заверял ее, и убедиться во всем лично.

    6. Проверить наличие иных претендентов на квартиру.

    Важно знать, что претендовать можно не только на право собственности, но и на проживание в квартире. Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно запросить выписку из домовой книги, причем расширенную. Она выдается за отдельную плату и содержит полную информацию.

    Что можно узнать:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    1. Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
    2. Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
    3. Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
    4. Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.

    7. Проверить наличие законных наследников квартиры.

    Если квартира была унаследована, необходимо выяснить, нет ли иных законных наследников. Для этого нужно запросить выписку из нотариальной книги у нотариуса, который открывал наследство и вел дело.

    Что можно узнать:

    1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
    2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

    8. Проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

    Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Нужно знать, что долги по электроснабжению часто не отображаются в данной справке. Поэтому нужно получить отдельную справку.

    При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

    При условии, что задолженность погашает сам продавец, в договор необходимо внести пункт, что в случае выявления неоплаченных долгов, продавец обязуется их оплатить.

    Как правильно проверять документы

    Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

    1. Просите у продавца оригиналы документов.
    2. Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
    3. Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
    4. Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
    5. В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
    6. Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
    7. Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
    8. Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
    9. Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
    10. Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
    11. Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
    12. Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
    13. Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
    14. Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

    Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.

    Источник: http://kvartirastudia.ru/kak-samostoyatelno-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-pokupke.html

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?

    Сегодня мы расскажем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, как проверить чистоту сделки и вовремя распознать мошенническую схему. Статья особенно актуальна для тех, кто покупает квартиру сам без агента, а также для тех, кто сомневается в добросовестности своего риелтора.

    Проверяем продавца квартиры

    Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.

    Получить эти две выписки может любой желающий. Самые популярные способы получения выписок из ЕГРН — через МФЦ, в любом отделении Росреестра или кадастровой палаты, в электронном виде через официальный сайт Росреестра. Цены на выписки и порядок их получения на сайте Росреестра.

    Если у вас есть регистрация на Госуслугах и вам нужно несколько выписок, вы можете получить на сайте Росреестра ключи доступа к ФГИС ЕГРН и заказать пакет из 100 выписок всего за 400 рублей (т.е. по 4 рубля за выписку). Именно столько стоит получение одной бумажной выписки в отделении Росреестра.

    Самое главное, что вы узнаете из выписки — кто является собственником квартиры. С этим человеком вы будете заключать договор купли-продажи и ему отдадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если собственниками квартиры являются несколько человек, до сделки вам нужно проверить каждого из них.

    Что надо проверить по каждому собственнику квартиры?

    • Действительность паспорта — с помощью сервиса на сайте ГУВМ МВД РФ. Без действительного паспорта нельзя оформить никакие документы у нотариуса, а также нельзя подать документы на регистрацию квартиры.
    • Дееспособность — недееспособным гражданина могут признать по суду при наличии психического расстройства, из-за которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими (ст.29 ГК РФ). Граждан могут ограничивать в дееспособности из-за пристрастия к спиртным напиткам, наркотикам и азартным играм (ст.30 ГК РФ). По заключению сделок такими гражданами есть ограничения. Когда этот порядок нарушается, сделка может быть признана недействительной. Если поведение продавца вызывает у вас сомнения, предложите ему и его риелтору предоставить справку из ПНД / выписку из Росреестра о признании недееспособным. Также уточните, не получал ли продавец недавно водительские права: для их оформления берутся справки из наркологического и психоневрологического диспансера.
    • Статус банкрота — признание физического лица банкротом накладывает на него ограничения. Для осуществления сделок может требоваться предварительное письменное согласие финансового управляющего. Также иногда реализация имущества гражданина-банкрота проводится на торгах. Узнать, не является ли человек банкротом, можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел.
    • Долги — наличие крупных долгов в Банке данных исполнительных производств ФССП может указывать на наличие арестов и запретов регистрационных действий на квартире или просто свидетельствовать о надежности и добросовестности продавца.
    • Экстремисты и террористы — проверьте, не включен ли собственник в перечень лиц, причастных к экстремизму и терроризму. Проверка общедоступна на сайте Росфинмониторинга. По 215-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» адвокаты, нотариусы, юристы, бухгалтеры должны передавать информацию о некоторых сделках с недвижимостью в Росфинмониторинг. Это сделки и финансовые операции, которые могут быть связаны с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма. Если ваш продавец есть в списке, будьте готовы к пристальному вниманию со стороны Росфинмониторинга к вашей сделке.

    Права и обременения

    В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.

    Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.

    Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.

    • Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
    • Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.

    Совет: от момента получения выписки из ЕГРН до сделки часто проходит некоторое время. Если даже в выписке нет данных об арестах, не поленитесь получить перед регистрацией свежую выписку или хотя бы проверить информацию онлайн на сайте Росреестра. Это поможет избежать неприятных сюрпризов при подаче документов на регистрацию.

    Проверяем квартиру

    • Помещение жилое или нежилое? Не забывайте, что в нежилое помещение нельзя прописаться, а тарифы на коммунальные услуги, интернет для нежилых помещений могут быть выше. Также обязательно поинтересуйтесь в банке нюансами оформления ипотеки на нежилое помещение, если собираетесь брать кредит под залог недвижимости.
    • Не является ли квартира адресом массовой регистрации юридических лиц — проверяем на сайте Федеральной налоговой службы. Если в квартире зарегистрированы какие-то юридические лица, требуйте, чтобы собственник квартиры перерегистрировал эти компании на другие адреса. Можно включить соответствующий пункт в договор купли-продажи, но лучше всего сделать смену адреса еще до сделки. Если проигнорировать этот момент, на ваш адрес будут регулярно поступать чужие письма и почтовые уведомления. Возможно, к вам даже придут судебные приставы, разыскивающие компанию-должника, которая прописана по этому адресу. «Выписывать» чужие фирмы со своего адреса придется с помощью налоговой инспекции и суда.
    • Несогласованные перепланировки. Получите технический паспорт на квартиру в БТИ и сравните с ним квартиру. Полезно обратить внимание на изменение площади квартиры в расширенной выписке из ЕГРН. Отклонение от проекта и изменение площади может указывать на перепланировку. Учтите, что все несогласованные планировки придется согласовывать самостоятельно либо за свой счет приводить квартиру в соответствие с техпаспортом. Поэтому обязательно поинтересуйтесь у продавца обстоятельствами перепланировки квартиры и наличием согласования. От покупки квартиры с несогласованной перепланировкой лучше отказаться, но если квартира уж очень хороша, и вы готовы нести все риски, смело просите у продавца скидку.
    • Есть ли долги по ЖКХ — попросите у продавца квитанции на оплату коммунальных услуг и дополнительно проверьте информацию в управляющей компании или ТСЖ. По закону все долги по коммунальным услугам несет собственник квартиры, то есть погашать долги прежнего владельца вам не придется. Однако это не исключает претензий со стороны работников УК, которые не всегда в курсе положений законодательства. Особое внимание уделите взносам по капремонту: в отличие от долгов по ЖКХ, долг по капремонту переходит на нового собственника квартиры. Подробнее о покупке квартир с долгами по ЖКХ читайте тут: Купили квартиру с долгами по ЖКХ
    • Налог на имущество, земельный налог — узнайте, сколько налогов платят за квартиру в год ее собственники. Возможно, им приходится выкладывать за свою почти новую двушку 15 тысяч рублей. А может, они успешно оспорили кадастровую стоимость и добились снижения суммы налога на имущество в два раза.
    • Не является ли квартира предметом судебного спора — попробуйте поискать судебные дела с участием ваших продавцов и непосредственно самой квартиры. Решения можно найти в Банке решений арбитражных судов, а по судам общей юрисдикции (районным, городским, мировым) — на сайте ГАС «Правосудие». Для поиска используйте фамилии и адрес квартиры. Также вы можете зайти на сайт своего районного или городского суда и поискать дела с участием продавца квартиры там в разделе «Судебное делопроизводство».

    Из судебных решений можно узнать, например:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    1. о дефектах квартиры, по поводу которых продавец судился с застройщиком;
    2. о заливах квартиры соседями или наоборот — о заливе продавцом соседей;
    3. о взыскании страхового возмещения за причиненный квартире ущерб;
    4. о спорах между наследниками по поводу этой квартиры;
    5. о том, что продавец делил свою квартиру при разводе с бывшей женой;
    6. о вселении и выселении жильцов;
    7. о долгах хозяина квартиры по коммунальным услугам и капремонту.

    Проверяем представителей продавца

    Очень часто интересы продавца в сделке по продаже квартиры представляют агентства недвижимости или родственники. В этом случае на имя представителя выдается нотариальная доверенность. Проверить действительность доверенностей по их реквизитам можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. У доверенностей также проверяйте срок действия и полномочия представителя. Права на подписание договора купли-продажи, обращение за государственной регистрацией в Росреестр, получение денег должны быть прямо оговорены в доверенности.

    • Собственники — дети. По несовершеннолетним собственникам до 14 лет сделки заключают их законные представители (родители, усыновители). Если собственнику от 14 до 18 лет, он должен будет подписывать документы только с письменного согласия родителя / законного представителя. У родителя проверяйте действительность паспорта и свидетельство о рождении ребенка.

    На сделки с имуществом детей не забывайте получать согласие органов опеки и попечительства!

    • Недееспособные и ограниченно дееспособные собственники. Все сделки от имени недееспособных собственников должен заключать опекун. Ограниченные в дееспособности граждане могут самостоятельно заключать лишь мелкие бытовые сделки, остальные сделки заключаются только с согласия попечителя. У опекуна и попечителя также нужно проверить действительность паспорта и документы, на основании которых они назначены опекуном или попечителем.

    Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем

    • Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
    • Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
    • Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
    • Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.

    Для анализа рисков, связанных с покупкой унаследованной или приватизированной квартиры, рекомендуем обращаться за помощью к квалифицированным юристам.

    • Наниматели, арендаторы. Попробуйте поискать в интернете объявления о сдаче вашей будущей квартиры. Возможно, там и сейчас продолжают жить наниматели, а хозяин об этом почему-то молчит. На основании статьи 675 ГК РФ нанимателям гарантируется сохранение договора при переходе права собственности на квартиру. Вы же как новый собственник приобретете все права и обязанности наймодателя на основании договора найма, который был заключен между прежним хозяином квартиры и его жильцами. Чтобы этого не случилось, требуйте от продавца расторжения договора найма до проведения сделки по продаже квартиры.

    Источник: http://vestiprava.com/stati/proverka-kvartiri-pokupka.html

    Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

    Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, нужно уделить внимание этим вещам.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Любая квартира на вторичном рынке имеет историю. Перед покупкой её нужно проверять, чтобы потом не было неприятностей. Это не шутки: если суд признает сделку недействительной, вас на законных основаниях могут выселить. Например, если продавец оказался мошенником и продал вам чужую квартиру или внезапно объявились обделённые наследники.

    История квартиры проверяется по документам. Расскажем, на что обращать внимание, куда смотреть и в каких случаях отказываться от сделки.

    Чек-лист для проверки

    1. Собственник квартиры

    Продать квартиру может только собственник или доверенное лицо. Поэтому нужно проверить, действительно ли продавец владеет жильём. Такая информация есть в выписке из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).

    Документ можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра, даже если вы не собственник квартиры.

    На что обратить внимание:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    1. Если в выписке прописано несколько собственников, нужно их согласие на продажу квартиры. Иначе после покупки один из бывших владельцев может заявить о своих правах. Суд признает такую сделку недействительной.

    2. Если собственник женат/замужем, нужно получить согласие второго супруга на продажу.

    Рассмотрим простой пример. Алексей — собственник квартиры. У него есть жена Анна. Они купили квартиру, когда поженились. Хотя официально хозяин квартиры Алексей, Анна тоже имеет на неё право, поскольку это совместно нажитое имущество. Поэтому без нотариального согласия Анны купить квартиру нельзя: она может оспорить сделку в суде и выиграет.

    Дата брака есть в паспорте Алексея, дата покупки квартиры — в выписке ЕГРП. Сверить данные несложно.

    3. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, нужно получить от продавца разрешение органов опеки на продажу квартиры. В ином случае госорганы могут оспорить сделку.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Кроме того, у хозяина квартиры должен быть документ, на основе которого квартира стала его собственностью: договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации, мены.

    2. Предыдущие сделки с квартирой

    Чтобы проверить их, попросите у продавца расширенную выписку ЕГРП. В ней есть информация о людях, которые владели квартирой раньше. Важно понять, на основании каких сделок квартира переходила в собственность.

    Если сделки шли одна за другой в течение года, за этим может скрываться схема мошенников. Они продали квартиру по поддельным документам и скрывают следы.

    Вы проверили текущего собственника, с ним всё в порядке. А два покупателя назад квартиру продали мошенники. Когда объявляется настоящий собственник, суд отменяет все сделки. Квартира остаётся за первым владельцем. Новые хозяева оказываются без жилья и без денег.

    3. Доверенность

    Если продавец не собственник квартиры, у него должна быть доверенность от хозяина жилья. Ничего противозаконного в этом нет, но стоит тщательно проверять документы перед такой покупкой.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Бывает, что мошенники подделывают доверенность и продают чужую квартиру, в то время как настоящий хозяин находится в длительной командировке. Чтобы не попасть в такую ситуацию, стоит проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты.

    Иногда мошенники получают доверенность у недееспособного человека и тоже продают квартиру. Родственники узнают о сделке и подают в суд. Суд признаёт договор купли-продажи недействительным из-за недееспособности хозяина. Квартира остаётся у него в собственности, вы оказываетесь на улице, мошенники — на Мальдивах. Чтобы не допустить подобного, необходимо связаться с хозяином квартиры и попросить у него справки от нарколога и психиатра.

    4. Прописка

    Информация о том, кто прописан в квартире, есть в архивной выписке из домовой книги. Её получает собственник. На момент покупки в квартире никто не должен быть прописан, но в качестве исключения можно указать в договоре условие, когда бывшие хозяева снимутся с регистрационного учёта.

    Хотя и здесь много тонкостей. Например, если квартиру приватизировали, какой-то из собственников мог отказаться от участия в приватизации. В этом случае он имеет право пользоваться жильём после продажи. Такого человека не получится выписать даже с помощью суда. То же касается и детей: если они не участвовали в приватизации и на это не было разрешения органов опеки, сделку могут отменить.

    Эти подробности есть в выписке из домовой книги. Если не проверить такие мелочи, можно купить квартиру с зарегистрированными жильцами. Если возникают сомнения, лучше обратиться к юристу.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    5. Залог

    Проверьте, не является ли квартира залогом. Эта информация есть в расширенной выписке из ЕГРП, которую выдают собственнику жилья. Только помните о сроке годности такой выписки. Например, суды принимают справки, полученные не позже месяца назад. Специалисты по недвижимости рекомендуют доверять выпискам, которые выданы не позже двух недель назад.

    Также стоит узнать, не ведётся ли в отношении продавца и его супруга процедура банкротства. Здесь можно узнать о вынесенных решениях арбитражного суда, здесь — о делах, которые идут в настоящее время. На сайте ФССП проверьте, не ведётся ли в отношении собственника исполнительное производство. В этом случае судебные приставы могут арестовать его имущество, в том числе и квартиру.

    6. Наследство

    Рискованно покупать квартиру у собственника, которая досталась ему по наследству. Внезапно могут объявиться дальние родственники, которые оспорят сделку в суде. Пострадаете в итоге вы, а не наследник.

    Поэтому старайтесь не покупать квартиру, если она унаследована в течение трёх лет с момента сделки. За это время могут появиться дальние родственники и предъявить свои права на недвижимость. Чем больше времени прошло с момента наследования, тем лучше.

    7. Документы

    Проверяйте документы продавца. Сверьте личные данные с документами на право собственности. Обратите внимание на страницу прописки. Если там много адресов, насторожитесь. Проверьте всё ещё раз. Если сомневаетесь, идите к юристу. Это лучше, чем лишиться квартиры и денег.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    8. Справки от нарколога и психиатра

    Попросите собственника предоставить их, чтобы убедиться в его дееспособности. Недееспособный не может осуществлять сделку. Это должен делать его опекун.

    9. Долги за капремонт

    Если бывший хозяин их не погасит, это придётся делать вам. Поэтому попросите у него квитанцию или возьмите справку в управляющей компании. Но это касается только долгов за капремонт. Электричество, вода и другие ЖКУ остаются за бывшим владельцем квартиры.

    Полезные советы

    1. Прописывайте в договоре полную стоимость квартиры

    Если продавец под разными предлогами предлагает указать меньшую стоимость квартиры, не соглашайтесь. Если что-то пойдёт не так, вы сможете вернуть только ту сумму, что прописана в договоре.

    2. Сомневаетесь — идите к юристу

    Покупка жилья на вторичном рынке сопряжена со множеством рисков. В них нужно разобраться, иначе вы останетесь и без денег, и без квартиры. Если возникают сомнения, идите к юристу. Он разберётся и даст совет.

    3. Застрахуйте сделку

    Страховые компании предлагают оформить титульное страхование. Если вдруг что-то пойдёт не так и суд признает сделку незаконной, вы хотя бы не останетесь без денег и получите возмещение.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Источник: http://lifehacker.ru/pokupka-zhilya-na-vtorichnom-rynke/

    Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

    Покупка квартиры очень серьезное дело. Это мероприятие не одного дня. Что бы найти юридически чистое жилье и правильно оформить покупку квартиры требуется помощь риэлтора или юриста в сфере оборота недвижимости. Но не у каждого есть знакомый юрист или риэлтор, которому можно полностью довериться в этом вопросе.

    Однако если знать, как правильно подойти к решению этого вопроса, то не все так уж и сложно. В принципе, легко все сделать самому или четко и грамотно контролировать работу нанятого риэлтора/юриста. Итак, для успешной покупки квартиры необходимо пройти три этапа:

    • выбор жилья
    • проверка квартиры на юридическую чистоту
    • заключение и исполнение сделки

    Выбор квартиры

    Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

    • сколько комнат в квартире
    • какой этаж
    • место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
    • характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
    • наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.

    В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

    После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:

    • того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
    • какие соседи в подъезде
    • в каком состоянии двор дома и подъезд

    Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.

    Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

    Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:

    • подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
    • правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
    • наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
    • притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
    • обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
    • долги по коммунальным платежам
    • законность планировки

    Какие документы проверять

    У продавца должны быть на руках документы правового и технического характера, а именно:

    • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (можно получить самую свежую самостоятельно, в росреестре или, например, на сайте ktotam.pro)
    • договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.)
    • свидетельство о наследстве (если досталась по наследству)
    • кадастровый паспорт
    • технический паспорт (если имеется у собственника)

    Совет: В случае, если право собственности основано на решение суда, к покупке такой квартиры следует относиться с особой осторожностью. Ведь такое решение может быть обжаловано и квартира будет возвращена прежнему владельцу. А вот вернут ли Вам деньги?

    Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание:

    • на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы
    • свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках

    Имейте в виду, что в таких документах не допускается подчисток, помарок, исправлений и пр. Если такие элементы присутствуют, насторожитесь, возможно, у Вас в руках подделка. Так как с 2015 года свидетельства на недвижимость не выдают, то для актуальности попросите продавца заказать выписку из госреестра недвижимости или запросите её сами.

    Также можно попросить продавца, чтобы он через Росреестр заказал правоустанавливающие документы (с печатью Росреестра). Это необходимо для подтверждения достоверности отдельного документа, вызывающего сомнение.

    О правомочиях продавца

    Продавать квартиру имеет право сам собственник или представитель по нотариальной доверенности. Продавец может быть:

    • единственное лицо
    • множественность лиц (долевая собственность)
    • супруги (совместная собственность), хотя в документах может фигурировать только один человек

    Данные о продавце содержатся:

    • в свидетельстве о собственности (выписка из госреестра)
    • в документах на квартиру

    Если имеете дело с представителем Вам все равно необходимо встретиться с хозяином (хозяевами) и обсудить вопрос о принципиальном согласии продавать квартиру, попросите предъявить паспорт, перепишите данные или сделайте его копию. Технические вопросы можно решать с доверенным лицом. Если Вам отказывают в такой встрече, то, возможно, эта сделка не сулит ничего хорошего. Следует проверить и действительность доверенности. Посетите нотариуса, выдавшего доверенность, и узнайте о ее достоверности. Поинтересуйтесь, не отзывалась ли она.

    Будьте особо бдительными, когда собственником (одним из собственников) является ребенок:

    • если ребенок в возрасте до 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеки. Усыновитель — по решению суда.
    • в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей.
    • законный представитель ребенка должен свое намерение в отношении квартиры подкрепить письменным согласием органа опеки на сделку.

    Обращайте внимание на брак продавца. Попросите свидетельство о браке. Если квартира куплена во время брака. Необходима встреча с женой (мужем) продавца, так как от них в любом случае потребуется согласие на сделку.

    При заключении сделки требуйте согласие супруга в любом случае (куплена квартира в браке или до него), в том числе и от бывшего, так как отсутствие такого согласия может быть поводом для судебных распрей.

    После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.

    О прописанных лицах

    Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры (иногда допускается указание в договоре к/п обязательство продавца о выселении зарегистрированных лиц в течение непродолжительного срока после сделки, но лучше таких сложностей себе не создавать), иначе они после продажи будут иметь право на проживание и их принудительное выселение станет Вашей головной болью.

    Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о:

    • осужденных за преступление
    • призывниках на военную службу
    • престарелых, содержащихся в социальных учреждениях
    • детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения
    • недееспособных в психиатрических лечебницах
    • проходящих длительное лечение в медицинских заведениях

    О выписанных лицах можно узнать из расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Получите ее вместе с хозяином квартиры и не постесняйтесь спросить у работника паспортной службы о таких лицах. Если подобные граждане окажутся, они смогут заявить о своем праве на проживание в квартире даже после ее перехода к другому собственнику. Выписать таких людей трудно даже через суд.

    О притязаниях и судебных спорах

    Все судебные споры о квартире могут рассматриваться в территориальном гражданском суде по адресу квартиры. Сведения о судебных процессах в отношении владельца квартиры можно получить:

    • официально обратившись в канцелярию суда с соответствующей просьбой (хотя в таких просьбах чаще отказывают), поэтому эффективнее на сайте территориального районного/городского суда выяснить наличие судопроизводств по продавцу
    • в службе судебных приставов по исполнительным производствам или через сайт приставов
    • в выписке из государственного реестра (там имеется отдельная графа об этом)
    • неофициально при беседе с соседями, работниками ТСЖ, ЖЭУ

    В случае, если квартира попала к продавцу по наследству, не лишним будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. Нанесите визит в нотариат вместе с собственником и узнайте там об отсутствии иных претендентов на наследство.

    Об обременениях и арестах

    Статьи по теме:

    Когда квартира сдана в арену, заключен договор ренты, имеется ипотека или аресты, то при смене собственника такие обременения и арест остаются в силе (хотя при аресте вообще невозможно провести сделку/регистрацию). Это ограничивает права покупателя полноценно владеть жильем. Более того, существует риск вообще лишиться недвижимости. Поэтому при покупке квартиры таких обстоятельств не должно быть.

    В регистрационном управлении можно получить выписку из госрееста (или в Интернете на, так называемой, «Публичной карте»). Там в отдельном разделе указываются все сведения об обременениях. Если какие-нибудь записи об этом будут, то не следует слушать отговорки продавца. От такой квартиры рекомендуем отказаться.

    Однако, если продавец согласиться разрешить проблему (например, погасить ипотеку), то:

    • требуйте от обременителя (арендатор, залогодержатель и пр.) официальный письменный документ об отсутствии притязаний
    • заставьте продавца исключить такую запись из госреестра
    • закажите свежую выписку, в которой таких данных больше не будет

    Проверить долги по коммунальным платежам

    При покупке квартиры может оказаться, что она с долгами. Конечно, такие долги должны оплачивать прежние хозяева. Однако судебные иски будут приходить на имя нового собственника. Может оказаться, что текущая оплата будет зачтена в счет долгов и тогда должником окажется покупатель. Возможно, что коммунальщики отключат свет, газ, воду и т.п. Касаемо долгов по взносам на капитальный ремонт, так эти долги имеют преемственную силу (то есть передаются к новому собственнику). Таких последствий можно избежать, разобравшись с наличием такого «приданного».

    Для этого требуется:

    • спросить у продавца справки из ЖЭУ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности
    • посмотреть платежные квитки за последний год
    • поинтересоваться у работников ЖЭУ, ТСЖ о наличие задолженности за квартиру
    • предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи и в случае задолженности несет личную ответственность

    Проверяем законность перепланировки

    Квартира может перепланироваться или переоборудоваться (установка дополнительных крупных электро-, газо-, гидроагрегатов или перемещение инженерных и коммуникационных сетей). Не всегда такие изменения узакониваются. Поэтому при осмотре квартиры сверьте технический план с фактической обстановкой. Лучше вызовете работника БТИ и сделайте это совместно с ним.

    Обратите внимание, что в техническом паспорте уже может стоять штамп о несогласованности перепланировки, поэтому детальнее изучайте этот документ.

    Имейте в виду, если квартира будет приобретена без узаконенной перепланировки, то Вас могут заставить через суд восстановить прежней вид квартиры, а это может оказаться большими затратами.

    Как правильно оформить покупку квартиры

    Когда квартира проверена, можно дать свое согласие на заключение сделки и подготавливаться к ее регистрации. Обычно эта процедура состоит из следующих шагов:

    • заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка
    • подготовка всех документов к регистрации
    • сдача документов в рег.управление и расчеты за квартиру
    • получение выписки из госреестра и документов на жилье

    Заключение предварительного договора, передача аванса, задатка

    Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон:

    • заключить предварительный договор о покупке квартиры
    • внести аванс (с получением расписки)
    • передать задаток

    Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка. Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка.

    Что нужно знать о задатке

    Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать:

    • дату и место составления договора
    • кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные)
    • о какой квартире идет речь
    • стоимость этой квартиры
    • срок заключения сделки купли-продажи
    • о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса
    • указать размер задатка
    • предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств

    Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца.

    Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней:

    • место и дату составления расписки
    • кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги
    • сведения о заключенном договоре задатка
    • размер полученной суммы (цифрами и прописью)
    • роспись того, кто получает деньги (продавец)
    Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.

    Составление документов для регистрации

    Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель только уплачивает государственную пошлину. Размер ее составляет 2000 рублей (возможно другие размеры в зависимости от нестандартности ситуации). Однако покупателю следует принимать участие в составление условий договора купли-продажи. Желательно, что бы такой договор перед подписанием отдать на проверку независимому юристу. Такая консультация будет не дорогой, но избавит от проблем при сдаче документов в рег.управление и при дальнейшем пользовании и владении квартирой.

    В договоре купли-продажи квартиры обязательно необходимо указать следующие сведения:

    • дата и место составления договора
    • полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
    • о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость
    • полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество жилых комнат и пр.)
    • сведения о гос.регистрации права продавца
    • стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
    • об отсутствии долгов, обременений и арестов
    • о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
    • факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
    • об отсутствии прописанных лиц
    • о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора
    • об одобрении сделки органом опеки (если собственник несовершеннолетний/недееспособный)

    Обычно в регистрационное управление или МФЦ сдают следующий перечень документы на покупку квартиры:

    1. заявления сторон о гос. регистрации перехода собственности на квартиру (такие документы поможет составить риэлтор, либо на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения, либо специалист МФЦ заполняет сам)
    2. квитанция об уплате государственной пошлины
    3. договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
    4. кадастровый паспорт
    5. согласие супруга продавца (нотариальное)
    6. согласие родителей (если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет)
    7. разрешение опеки (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
    8. паспорта всех лиц, участвующих в сделке

    Может возникнуть необходимость в предоставлении дополнительных документов при покупке квартиры, если это связано с индивидуальность сделки. О таких документах сообщит регистратор принимающий документы.

    Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

    Подписание документов и передачу денег за квартиру лучше все осуществлять в присутствии регистратора в рег.управлении или нотариуса (если договор им удостоверяется).

    Не забудьте получить от продавца расписку о передаче денег и об отсутствии претензий по оплате (составляется собственноручно продавцом в одном экземпляре в свободной форме).

    Если деньги передаются до сдачи документов в регистрационку, то продавец может не явиться в рег.управление для регистрации купли-продажи квартиры или иным образом затянуть или вообще отказаться от совершения сделки. И даже при наличии расписки о передаче денег их вернуть будет проблематично и, возможно, только через суд.

    В случае, когда передача осуществляется после сдачи документов на регистрацию, то в силу закона квартира будет в ипотеке у продавца. После возникнут дополнительные сложности в ее погашении. Правда, в договоре можно указать, что ипотека в силу закона не применяется (но на такое условие не идут продавцы).

    Поэтому придерживаетесь золотой середины – передавайте деньги во время сдачи документов.

    Когда квартира покупается за кредитные деньги, то расчеты с продавцом чаще всего производит банк. Квартира будет в залоге у банка. Банк предварительно выдвинет свои требования о составлении и о перечне документов на покупку квартиры и в последующем их одобряет. Банковские представители будут участвовать в регистрации. Сделку будет контролировать юрист банка, так что проблем с оформлением документов на покупку квартиры и их регистрацией не возникнет.

    После сдачи документов на руки выдается расписка регистратора (специалиста МФЦ). В ней указывается дата получения готовых документов.

    К указанному числу нужно явиться в рег.управление и забрать свидетельство и документы-основания на квартиру. С этого момента Вы становитесь полноправным собственником жилья.

    Особенности оформления сделок в различных жизненных ситуациях

    Когда требуется нотариальное удостоверение сделки

    Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. При обычных обстоятельствах это достаточно, что бы успешно совершить сделку и пройти государственную регистрацию права собственности на покупателя.

    Однако закон требует удостоверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке в следующих случаях:

    • При продаже доли (а также при дарении, мене и пр.) в квартире абсолютно любому лицу, не взирая на то, является приобретатель родственником или чужим, другим дольщиком или посторонним лицом (не входящим в число сособственников);
    • Когда продавцом (собственником) квартиры является несовершеннолетний (ребенок, не достигший 18 лет) . Если ребенку не более 14 лет, то от его имени сделку совершает (в зависимости от семейной ситуации) его:
      • родитель
      • усыновитель
      • опекун

      Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то сделку он совершает самостоятельно, но при условии письменного согласия:

      В любом случае также требуется письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.

    • Если собственник квартиры лицо, находящееся под опекой или попечительством (недееспособный, ограниченно дееспособный) . Для заключения договора требуется предварительное разрешение опеки. От имени продавца в сделке действует:
      1. опекун (если собственник недееспособный)
      2. сам собственник (если ограниченно дееспособный), но с письменного одобрения попечителя

    Где удостоверяется договор

    Куплю-продажу удостоверяет любой нотариус, действующий в регионе, на территории которого находится продаваемая квартира.

    Желательно обращаться в нотариальную контору, расположенной в том же населенном пункте где и квартира.

    Даже если нотариальное удостоверение по закону не обязательно, всё равно лучше прибегнуть к услугам нотариуса, так намного надежнее и спокойнее.

    Какова процедура удостоверения договора

    Покупатель и продавец должны вместе прийти к нотариусу и представить ему:

    • паспорта покупателя, продавца и его законного представителя (если он участвует в сделке);
    • проект договора купли-продажи (не подписанный). В большинстве случаев нотариусы сами составляют договор (по своему шаблону), но все равно им нужно увидеть проект, так как там есть все условия сделки, которые должны быть отражены в тексте договора;
    • документы на квартиру (свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН, документы основания, кадастровый паспорт). Выписку и кадастровый паспорт нотариус может заказать самостоятельно, но что бы облегчить и ускорить работу можно представить самим;
    • согласия заинтересованных лиц и разрешение органа опеки (если это требуются);
    • извещение остальных участников общей долевой собственности о продаже доли и отказ от преимущественного права покупки (при наличии) – данный пункт распространяется на случаи продажи доли в квартире;
    • другие документы (зависимости от индивидуальной ситуации).

    Нотариус разъясняет смысл сделки и последствия ее заключения. Проверяет ее законность. И при отсутствии каких-либо правовых преград удостоверяет договор специальной надписью и отметкой в нотариальной документации (журнал, реестр, электронная база).

    Сколько стоит удостоверить договор (2018 год)

    • Если стороны договора по отношению друг к другу являются родственниками (супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки), то цена услуг нотариуса варьируется следующим образом:
      • при цене договора до 10 млн. руб. оплата составляет: 3000 рублей плюс 0,2 % от продажной стоимости;
      • свыше 10 млн. руб. оплата:руб. и 0,1% от цены договора купли-продажи, превышающей 10 млн. руб.

      Стоимость услуг не может быть выше 50 тыс. руб.

    • Когда стороны в договоре не родственники, то расценки услуг следующие:
      • при цене до 1 млн. руб. оплата: 3000 руб. и 0,4 % продажной стоимости;
      • если более 1 млн. руб., торуб. плюс 0,2% от той части суммы сделки, которая превышает 1 млн. руб. Например, удостоверяется договор, цена которого руб. Стоимость услуги нотариуса будет составлятьруб. (7000 + 3000 (1,5 млн. х 0,2%)) ;
      • свыше 10 млн. руб. оплата исчисляется:рублей плюс 0,1 % суммы, превышающей 10 млн. руб.

      Верхний предел оплаты –руб.

    • При обязательном (в силу закона) нотариальном удостоверении договора по купле-продаже взимается госпошлина в размере 0,5 % от оценочной (рыночной) стоимости, но не менее 300 руб. и не болееруб.

    В расчет нотариус принимает сумму договора, указанную в тексте проекта. Но если эта цена ниже кадастровой, то нотариус рассчитывает услугу, исходя из кадастровой стоимости квартиры.

    Также нотариус взыскивает тариф на услуги технического и правового характера в пределах от 2500 до 5000 рублей.

    Государственная регистрация

    Документы для регистрации можно сдать самим:
    • в отдел РосРеестра
    • в местный МФЦ

    Порядок сдачи документов и их перечень описан выше. Можно также попросить нотариуса, удостоверившего сделку, сдать документы на регистрацию и получить их для Вас. Для этого дополнительно нужно:

    • представить подлинник государственной пошлины на гос.регистрацию, уплаченной от имени покупателя;
    • оплатить услугу нотариуса. Стоимость – 1000/1200 руб.

    После этого нотариус самостоятельно организует сдачу и получение документов в РосРеестре.

    Добрый вечер. Мы покупаем квартиру. От хозяина квартиры всеми вопросами занимается его риэлтор. Мы не знаем их, так как впервые увиделись. Риэлтор составил договор и сам занял очередь к регистрационку на сделку. Говорит, что регистратор его знакомая и все оформит быстро. Вопрос такой: может ли регистратор скрыть от нас какие-нибудь моменты и провести сделку в ущерб нашим интересам.

    Здравствуйте, Галина! Это обычное явление, когда риэлторы знают регистраторов, ведь им приходится часто по работе контактировать. Но это не означает, что регистратор будет отстаивать «нечистые» интересы и, тем более, участвовать в преступном заговоре с риэлтором. Ведь в таком случае регистратор не просто рискует потерять работу, но и попасть за решетку. Обычно регистраторы делают свою работу на совесть и в соответствии с законом. Для того, что бы отмести все сомнения следуйте рекомендациям, изложенных в статье, а также ознакомитесь еще с одной нашей статьей http://juresovet.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-registracii-pokupki-kvartiry/ Если у Вас все еще остаются сомнения или Ваш квартирный вопрос сложен, то обратитесь за помощью к знакомому юристу или риэлтору с хорошей репутацией. Либо если таких нет, то около регистрационных служб располагаются такие специалисты. Можно обратиться к ним. Попросите лишь сопроводить Вашу сделку на предмет честности и законности. Стоимость таких услуг составляет около0 рублей. Зато эти услуги будут гарантировать Вам спокойствие.

    Добрый вечер! Мы купили комнату. Документы на собственность на наши имена с мужем готовы. У предыдущего владельца комнаты были долги по выплатам банку,и банк хочет наложить арест на нашу жил.площадь. Возможно ли это?

    Здравствуйте, Юлия. Видимо банк не имеет сведений, что сменился собственник, банк может наложить арест только на имущество должника. Поскольку имущество принадлежит уже вам, арест наложить банк не может.

    Здравствуйте! Год назад (в окрябре 2014г.) мы купили квартиру в доме который сдан в эксплуатацию в 2007г. Перед покупкой тчательно проверяли данное строение. Выяснили что в 2011г. был суд, о признании дома в котором находится наша квартира, самостроем, часть которого стоит на земле 3-го лица. Суд вынес решение отказать истцу и признать строение законным. В июле 2015г., начались новые суды т.к. в доме сменились 3 собственника. В октябре 2015г. было вынесено решение Краснодарского краевого суда о признании самовольной постройки и сносе дома, причём решение выносил тот же самый судья в том же суде что и в 2011г. Позже мы узнали что есть ещё два решения Адлерского районного суда г.Сочи от 2007г. и 2009г., о признании постройки законной. На данный момент прошлые 3 решения (за 2007, 2009 и 2011гг.) не отменены, но при этом есть новое решение за 2015г. о сносе нашего дома и лишение нас прав собственности как недобросовестных покупателей. Конкретно наша семья недобросовестным покупателем себя не считает, т.к. мы специально искали вторичное жильё, проверяли квартиру через юристов, с нашей квартирой прошло три сделки купли-продажи и соответствующие гос. органы трижды выдали документы на право собственности данной квартиры за 9 лет существования данного дома. В Доме проживают 11 семей, 7 несовершенно летних детей, 4 из которых малолетние, в том числе и мой 5-ти летний сын. Сегодня истец и Адвокатский кабинет вымогают из жильцов0 рублей, чтобы отменить снос дома. Ни кто из жильцов дома не могут понять на каком основании нас считают недобросовестными и хотят лишить единственного жилья.

    В соответствии с процессуальным законодательством вступившее в законную силу решение суда создает преюдицию, то есть те обстоятельства, которые были установлены решением, не подлежат доказыванию вновь. Соответственно если решением суда установлена законность постройки, а право зарегистрировано в Росреестре, то право собственности признано и подтверждено госвластью.

    Кроме того, решение о том же споре и между теме же сторонами не может состояться дважды, то есть более позднее дело подлежит прекращению.

    Исходя из Вашей информации, споры (их предметы и обоснования) вероятно являются разными или по крайней мере имеют отличительные детали. Отсюда множественность разных решений.

    Возможно, Вы говорите об одном и том же деле, которое обжалуется в различных инстанциях, возвращается на новое рассмотрение и т.д.

    Так или иначе, для сохранения конституционного права собственности необходимо действовать в следующем ключе.

    Во-первых, все жители дома должны объединить свои усилия, в том числе и с финансовой стороны.

    Во-вторых, следует нанять авторитетных и уважаемых юристов (адвокатов) для надлежащего ведения спора в суде. Это основное направление, которое позволит самым эффективным способом защищать свои права.

    В-третьих, Вы должны обратить внимание на серьезность проблемы властей и общественности. Происходящую ситуацию следует освещать широко в СМИ, обращаться в прокуратуру для проведения проверки по факту деятельности истца, его намерений и пр., призывать муниципалитет и власти субъекта РФ к участию в решении проблемы жильцов и т.п.

    Здравствуйте. У нас необходимость покупки квартиры в соседней области. Часть суммы за покупку квартиры будет кредитом от банка. Имеются вопросы: можем ли мы согласие на сделку у второго супруга получить у нотариуса в своей области? Как лучше поступить с передачей денег, если нет возможности передать их наличными в регистрационном управлении? Если деньги перевести на счет в своей области, то возможно ли перевести их на счет продавца в его области в таком же отделении банка? Если есть такая возможность, то когда их перевести на счет продавца и как доказать в регистрационном управлении, что деньги на его счете?

    Здравствуйте, Лариса! По поводу согласия. Нотариальное согласие супруга на заключение сделки купли-продажи квартиры можно оформить абсолютно у любого нотариуса вне зависимости от места жительства лица, дающего согласие. Таким образом, согласие могут дать в Вашей области. По поводу денег. Продавец должен открыть лицевой счет на себя в банке. Денежные средства на его счет можно положить в другом филиале (представительстве) банка, в том числе находящимся в другом субъекте Федерации. Важно, что бы денежные средства были внесены именно от Вас и соответственно поступление было оформлено от Вашего имени. Обязательно в банке взять заверенную выписку о совершение это платежной операции. Саму операцию необходимо производить после подписания сторонами договора купли-продажи, акта приема-передачи, оформления согласия супруга продавца на сделку. В договоре в реквизитных полях (где ставят подписи стороны) продавец должен указать, что деньги в соответствующем размере получил, оплата произведена полностью (если банк будет производит выплату позже, то указать на это и вообще об этом должен быть целый пункт в договоре). Не будет лишним получить отдельно расписку, в которой указать: в каком размере, кто, кому, когда и каким способом перечислил деньги.

    Здравствуйте, я собираюсь купить комнату,где прописан несовершеннолетний(не владелец).Продавец предлагает составить предварительный договор купли-продажи с внесением задатка,и только потом выписать ребёнк. Прошу уточнить,какие возможны трудности при дальнейшей покупки данной комнаты,если продавец не сможет выписать или не захочет выписать ребёнка?

    Здравствуйте, Надежда! Надо ориентироваться на статус несовершеннолетнего. Если это опекаемый собственника или член семьи продавца, но не его родной (усыновленный) ребенок (например, ребенок оставшейся без родительского попечения), то продажа комнаты будет возможна только с согласия органа опеки. В остальных случаях покупка возможно, но с лицами, имеющими право на проживание (несовершеннолетний). Выписать таких жильцов можно будет только в судебном порядке. Это дополнительные трудности. Но и здесь могут быть ситуации с «сюрпризами». Например, ребенок в свое время отказался от участия в приватизации, то такого никогда не выписать. Мы рекомендуем заключить предварительный договор купли-продажи, но без внесения задатка, залоговой суммы и пр. А заключать основной договор только при условии подтверждении факта выписки несовершеннолетнего жильца.

    Здравствуйте, хочу продать квартиру, она перешла ко мне в собственность 3года назад по договору дарения от отца. Пол года назад я вышла замуж. Нужно ли мне согласие супруга на продаж квартиры? И свидетельство о собственности у меня на старую фамилию, надо ли теперь менять свидетельство? Не пойдет ли тогда заново счет уже 5ти лет на 13% в налоговую? Если менять не надо, не будет ли проблем при продаже квартиры? Спасибо.

    Здравствуйте, Людмила. 1. Если прошло 3 года (более 36 месяцев) от регистрации договора дарения в регпалате, то вы освобождаетесь от подачи декларации и уплаты налога 13%. Если 36 месяцев не прошли, то обязаны уплатить 13% (от суммы продажи за минусом 1 млн. вычета). 5-летний срок касается жилья, которое было куплено (а не подарено родственниками) и то только для сделок (приобретения) с 2016 года. 2. Свидетельство о собственности на старую фамилию годно при предъявлении свидетельства о браке, ничего изменять не нужно. Более того, сейчас свидетельства о собственности (зеленки) уже отменили, так что при покупке выдают только выписку из реестра. 3. Согласие супруга не требуется, поскольку во-первых это квартира оформлена по договору дарения, во-вторых до брака.

    Здравствуйте. Мы хотим покупать квартиру в ипотеку, у продавца есть риэлтор, который будет заниматься оформлением документов. Но мы хотим проверить квартиру, все ли там по закону и т.д. И вопрос: если мы берем ипотеку не проверяет ли банк сам квартиру и все документы по ней?

    У нас такая же ситуация, но поскольку продавца два, то сделку должен проводить нотариус. Правда, что банк и нотариус проверяют только последний переход собственности? Банк навязывает услуги по проверке чистоты сделки и следом страховку рисков покупки квартиры на три года. Необходимо ли делать такую страховку, или нотариус является гарантом чистоты сделки? Нужно ли запросить у продавцов справки из нарко- и психо диспансера? Или нотариус гарантирует вминяемость продавцов?

    Здравствуйте, Наталья! Конечно, все банки брать под одну гребенку не следует. Одни проверяют сделку путем изучения запрошенной у сторон (в основном у продавца) документации: выписку из госреестра по квартире, справку о прописанных по адресу (о составе семьи), кадастровый паспорт и правоустаналивающие документы. Другие к указанному пакету могут запросить историю сделок с квартирой, справку о балансе расчетов с ЖУ, ЕРИЦ, делают выезд в квартиру для осмотра ее на предмет соответствия имеющейся планировки техническим документам, обязывают проводить с участием аккредитованных банком оценщиков рыночную оценку стоимости квартиры. Третьи (каких не большое количество) к перечисленному еще и проверяют право-дееспособность продавца, компетентность лица, действующего от имени продавца по доверенности, наличие членов семьи от которых (за которых) требуется истребовать согласие на сделку (супруги, дети сособственники и пр.), привлекают свои службы безопасности для перепроверки всей информации по базам правоохранительных органов, суда, приставов и пр.Последние, в основном, и предлагают свои услуги и просят за них оплату. Видимо, не зря, но если соглашаться на такие услуги, то необходимо не просто получить заключение о «чистоте» планируемой сделки, а иметь полный перечень проводимых действий и их результат, гарантию банка в их достоверности. Касаемо страхования сделки, то, по нашему мнению, это перебор, но в итоге все упирается в цену вопроса. Если такое страхование составит до отдорублей есть смысл осуждать условия страховки, если выше, то эта переплата, лучше тщательнее проверять документы. Ведь в итоге, договор страхование — это не 100%-ая гарантия выплаты денег в случае наступления страхового случая. Не редко приходится судиться и со страховой компанией для получения своего страхового возмещения (то случай признают не страховым, то, дескать, поведение страхователя не соответствовало условиям договора и пр.).

    Касаемо нотариуса, то его деятельность сводится к проверке полномочности и компетентности сторон сделки и возможности заключения текущей сделки с точки зрения ее состоятельности и соответствия требованиям закона. То есть нотариус проверяет дееспособность сторон, является ли продавец действительным собственником, является ли предмет сделки (недвижимость) оборотоспособным (не состоит ли под арестами, ограничениями и т.п.), учтены ли права заинтересованных лиц (супругов, детей, других сособственников), соответствует ли сделка рыночным тенденциям и пр. При этом нотариус подготавливает проект договора или одобряет представленный, проводит сбор необходимых документов, осуществляет сдачу документации на регистрацию и пр. Историю недвижимости (анализ архива сделок) нотариус не исследует, а исходит из того, что если недвижимость зарегистрирована в Росреестре, то на момент заключения сделки с ней все в порядке. Главное, что бы совершаемая сделка была без юридических пороков. За результаты своей работы нотариус несет ответственность своим имуществом.

    Да, конечно, проверяет. Ведь банк заинтересован в том, чтобы предмет залога был «чист» и, на случай возникновения проблем с заемщиком, этот залог можно было бы успешно реализовать, тем самым, вернув выданные кредитные средства. Но процедуры у банка стандартные, работники относятся к ним в большей степени безынициативно (действуют по инструкции без особого энтузиазма и пр.). Часто перестраховываются дополнительными гарантиями, например, заключают договоры поручительства и пр. Мы считаем, что полагаться исключительно на проверку банка нельзя, так как нет гарантий, что работники банка не могут быть ангажированы другой стороной сделки и злонамеренно могут упустить какую-либо судьбоносную деталь или недобросовестно отнесутся к своей работе (допустим, документы по ипотеке собирал сотрудник, который намеревался увольняться и он делал свою работу «спустя рукава») и т.д. Лучше все перепроверить самому. Так надежнее и спокойнее.

    Здравствуйте, хотим приобрести квартиру, которая досталась собственнику по наследству по закону, в котором указано что супруга и еще один сын умершего отказались от причитаемой им доли наследства, дата смерти август 2006 года. Выписку из ЕГРП заказана, ждем, но продавец уверяет, что все чисто. Все права на наследство за него оформляло доверенное лицо (доверенность сделана у нотариуса, документ скан скинут) в апреле 2007 года. Собственник из другого города, прописан и проживает там, приедет на сделку на один день в наш город. Что нужно проверить, кроме выписки из ЕГРП, прописанных (временно убывших), долгов? нужно ли проверить, что другие лица отказались от наследства у нотариуса?

    Здравствуйте, Олеся! Вступление в наследство совершено в 2007 году, тогда же было выдано свидетельство о наследстве. С большей вероятностью сюрпризов ожидать в плане неправильного вступления в наследство не следует, ввиду истечения длительного периода времени. Поэтому при проверке законности права собственности Вам достаточно получить выписку из ЕГРП, получить данные о наличии исполнительных производств в банке данных судебных приставов в отношении собственника и данные о судебных спорах в «ГАС «Правосудие». Отсутствие данных о судебных спорах и исполнительных производствах будет говорить, что объект без притязаний со стороны третьих лиц. Если желаете можете попросить, чтобы продавец от отказавшихся наследников получил расписку в том, что указанные лица не имеют имущественных претензий по поводу квартиры и не намерены каким-либо образом оспаривать сделку. Такую расписку можно удостоверить у нотариуса. Кроме этого, проверьте квартиру на предмет прописанных лиц, долгов по квартплате, а также лиц имеющих право проживания в квартире (закажите расширенную правку в Росреестре на квартиру, из которой будет видна история собственников на квартиру и, если квартира была приватизирована, то следует узнать были ли лица отказавшиеся от приватизации и как они распорядились своим правом пожизненного проживания в квартире).

    Добрый вечер! Мы собираемся купить квартиру.Квартира оформлена на бабушку. Заключать сделку будет ее дочь. Какие документы нужно с них потребовать, чтобы убедиться что квартира «чистая»?

    Самый главный вопрос в сделке о правоспособности бабушки. Во-первых, следует проверить насколько доверенность подлинная, то есть вместе с дочерью приехать к нотариусу (который выдавал доверенность) и попросить подтвердить его: что такая доверенность им выдавалась, что текст соответствующий (не изменен, не подделан и пр.) и что до настоящего времени доверенность не отозвана. Во-вторых, узнать у дочери почему бабушка не выступает по сделке лично. Очень желательно воочию встретиться с бабушкой, поинтересоваться в курсе ли она о готовящейся сделке, не возражает ли она совершению купли-продажи. В идеале получить от нее краткую расписку о том, что она не против планируемой сделки (продажа такой-то квартиры с такими-то покупателями, по такой-то цене). В-третьих, получить справку из нарко-психиатрического диспансера об отсутствии на учете бабушки. В-четвертых, узнать о наличии/отсутствии супруга у бабушки. Для выяснения вопросов: давал ли дедушка согласие на сделку (если должен быть). Если его нет в живых, то когда умер и вступали ли в наследство на долю квартиры его наследники или нет. Прочие вопросы. В-пятых, будет не лишним перестраховаться и нотариально удостоверить сделку.

    Остальной пакет документов стандартный: — выписка из ЕГРНП (простая и расширенная, так называемая, история квартиры); — справка о составе семьи (о прописанных лицах), если такая возможность есть, то предоставить справку о ранее прописанных лицах за 3 года до текущей даты; — правоустанавливающие документы на квартиру. Особо обращайте внимание на приватизацию (следует подробно исследовать договор приватизации и приложения к нему, то есть установить отказников и отследить историю распоряжения их правом на пожизненное проживание в квартире) и на наследство (если квартира досталась по наследству, то нужно проверить свидетельство о наследстве (кто были наследники, как производилась деление квартиры между ними и пр.)). Копии таких документов может запросить в Росреестре собственник, то есть дочь бабушки; — справки из УК, ЕРИЦ о задолженности по кварплате; — кадастровый и технический паспорта (на предмет соответствия планировки).

    Кроме того, самостоятельно через банк исполнительных производств судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip) узнайте о наличии производств в отношении бабушки и дочери.

    Добрый день! Собираемся приобрести квартиру у фирмы, которая в свое время заключила договор пожизненной ренты с собственником данной квартиры. Договор выполнен. Собственник умер в больнице, право собственности перешло к фирме. Могут ли здесь скрываться какие-либо «подводные камни»? И еще фирма-продавец настаивает на заверении сделки у «своего» нотариуса, объясняя тем, у них долгий опыт сотрудничества с этим нотариусом и, что тот сделает все быстро и без ошибок. Хотя территориально квартира и офис нотариуса находятся в разных частях города.

    Здравствуйте, Александр! Договор пожизненной ренты прекращается с момента смерти получателя ренты. Это является основанием для погашение записи об обременении (ренты) квартиры в Росреестре. Право ренты по наследству не передаётся. Но заинтересованные лица (потенциальные наследники) могут попытаться оспорить сам договор. Поэтому важным моментом является, когда договор был заключен и зарегистрирован в Росреестре. Если период с даты указанных действий прошел значительный 3 и более лет, то особых опасений нет. Также следует знать, законом предусмотрено, что если договор заключен и зарегистрирован к моменту смерти получателя ренты, то он ничтожный. Поэтому чем длительнее срок исполнения договора был (чем продолжительнее срок с момента заключения и до даты смерти получателя ренты), тем надежнее договор. Необходимо внимательно ознакомиться с текстом договора ренты, изучить личности сторон (чтобы не было заинтересованных, родственных связей в составе руководства фирмы с получателем ренты), обращайте внимание на особые условия договора. Запросите в фирме письменную справку о том, что указанная квартира никому не предоставлена по предварительному договору, отсутствуют споры о квартире, в том числе в суде и пр. Запросите данные о фирме: какой размер уставного капитала, не отвечает ли она признакам банкротства, имеются ли у нее задолженность по налогам. Попросите предоставление деклараций по имуществу, данные о том, что квартира стояла на балксе у организации и пр. Закажите выписку из Росреестре об объекте. Исследуйте её на предмет отсутствия арестов, запретов и прочих обременение.

    Касательно нотариуса, то следует учитывать, что практика обращения к «своему нотариусу» нормальное явление. Многие физические лица и организации так поступают для удобства работы. И это не означает, что возможен преступный сговор, так как нотариус проверяет законность сделки и несет ответственность за ее результат своим имуществом.

    ЗДРАВСТВУЙТЕ. Хочу купить комнату в трёшке соседи женщины у одной соседки есть сын тоже в доле, но он в тюрьме! отказы у всех взяли , кроме сына. риэлтор говорит можно без него , что претендовать можно 3 месяца после сделки ,а ему ещё сидеть. или заказным письмом отправить к нему в тюрьму. подскажите как в такой ситуации?

    Здравствуйте, Юлия! Необходимо отправить заказное письмо в тюрьму. Вы правильно думаете. Да, действительно, на оспаривание сделки, совершенной с нарушением права преимущественного выкупа, предоставляется 3 месяца. Но этот срок начинает течь с момента, когда заинтересованное лицо узнает о нарушение своего права. Другими словами, после освобождения из заключения собственник может восстановить срок для обращения в суд и в последующем, оспорив сделку, перевести на себя правомочия покупателя.

    Здравствуйте! Хочу купить кооперативную квартиру в Москве, которая досталась по наследству двум племянницам от тёти, они говорят что у тёти детей и мужа не было. Интересы хозяек представляет риэлтор, его доверенности пока не видел. Необходимо требовать присутствия хозяек? Что проверять при покупке квартиры в этой ситуации, какие документы от хозяек требовать? Каков порядок моих действий (проверка, аванс и т.д.)?

    Здравствуйте, Павел! Присутствие на судьбоносных мероприятиях хозяек обязательно, риэлтор же пусть выполняет функции только подготовки документов и организационные моменты. Но наличие риэлтора немного облегчает подготовку, так как он сможет оперативнее предоставить требуемые документы. При покупке подобной квартиры следует предпринимать все меры безопасности, не доверяться случаю или везению. Поэтому затребуйте выписку из ЕГРН, в том числе об истории сделок с квартирой. Испрашивайте справку о составе семьи, напроситесь на встречу с нотариусом, оформлявшим наследство (нотариусу объясните причину вашего интереса и расспросите о возможных претендентах, отказниках, конфликтах, спорах, претензиях и прочих притязаниях), исследуйте техническую и правовую документацию (кадастровый, технический паспорта, свидетельства, в том числе о праве на наследство и пр.), произведите осмотр квартиры, проведите специальную беседу с хозяйками о родственников (их братьях, сестрах, родителях и пр. — возможных наследниках первой очереди), при необходимости получите от них расписку о состоянии родственных отношений (это мера психологического воздействия, обеспечение на будущее гарантированными доказательствами) и пр. Проверьте собственников квартиры по базе исполнительных производств http://fssprus.ru/iss/ip, а также информацию в отношении наследодателя и наследников по спорам о наследстве, имуществе и пр. по адресу https://sudrf.ru/index.php?id=300#sp. На этих ресурсах может быть важная и полезная информация, которая позволит сформировать много вопросов для продавцов. Если будут противоречия в словах риэлтора и продавцов, какие-либо документальные расхождения и несостыковки, то требуйте пояснений, даже по незначительным вопросам. Сделка будет удостоверяться нотариусом, поэтому эта дополнительная гарантия успешности сделки и будущего правообладания. Обращайте внимание на время, прошедшее с момента оформления квартиры в собственность наследников. Чем больше времени прошло тем меньше опасности. Нежелание предоставлять информация, отвечать на вопросы может говорить о проблемах квартиры будьте на стороже. Не спешите быстро проводить сделку. Можно дать незначительный задаток (оформив договором) и спокойно заниматься сбором информации.

    Добрый день! Хотим приобрести квартиру полученную по завещанию от матери к 2м сыновьям. Других детей у нее не было, супруг и родители умерли до ее смерти. На какие моменты особенно обратить внимание? И как проверить наличие «обязательных наследников»?

    Здравствуйте, Анастасия! Да, действительно круг наследников, которые могут претендовать на обязательную долю не мал. Кроме указанных лиц, ими могут оказаться и родители наследодателя и другие дети (например, от другого брака) и иждивенцы, жившие с наследодателем, и пр. лица. Официальным путем это проверить очень сложно. И дело не в том, что трудно найти источник, проблема в закрытости информации. То есть предоставить такую информацию могут под честное слово сами родственники (наследники-продавцы). В основном для того, чтобы убедиться в чистоте сделки щепетильные покупатели просят продавцов о встрече с нотариусом, который оформлял наследство. И в их присутствии, так сказать, с позволения заинтересованных лиц (наследников) у нотариуса можно узнать проблемное было ли наследственное дело, имелись ли споры, противостояния, производился ли поиск родственников, были ли среди них те, которых не смогли найти (и которые потенциально могут заявить о своем праве) есть ли в настоящее время претензии, возражения и прочие не закрытые вопросы (как правило, если такие проблемы есть, то нотариус в курсе). Но нотариус не обязан отвечать на эти вопросы, поэтому такая встреча и проводится с подачи наследников (как бы по их дозволению). Вообще, так как продаются доли, то сделка полежит обязательному нотариальному заверению, в этой связи её лучше оформить как раз у того же нотариуса, что и вел наследственное дело (так как он знает все подводные камни). А учитывая, что нотариус отвечает за правильность оформления сделки своим имуществом, то вряд ли он будет участвовать в противоправной схеме. Кстати, под этой эгидой у нотариуса и можно узнать дополнительную информацию о наследственном деле.

    Кроме того, не маловажным фактором будет психологическое воздействие на наследников. В чем его смысл и как это делается. Дело в том, что если сделка имеет потенциальные проблемы, некоторые продавцы идут на неё, зная, что возможны судебные споры и конфликты. Но расчет делается на то, что после продажи деньги расходуются (растрачиваются) или приобретаются активы с оформлением на других лиц, а сами такие продавцы уже готовы к регрессным претензиям в их сторону (если сделку купли-продажи наследственной квартиры признают, допустим, недействительной). Они не имеют имущества и, дескать, денег уже нет и взыскивать с них нечего. Но другое дело, когда такие отношения перерастают в уголовное дело и над ними будет висеть угроза тюремного заключения. Такие планы их не устраивают и поэтому от таких действий они могут отказаться. Так вот для этого перед продажей этим продавцам можно задать вопрос о наследственном деле и претендентах на наследство, в том числе потенциальных. То есть подробно выяснить какие у наследодателя были родственники. Сыновья должны знать. Ваша задача задавать конкретные вопросы, типа: имелись ли еще дети от других браков, живы ли бабушка и дедушка, было ли завещание и т.д. Если выяснится, что есть какие-то претенденты, то следует узнать почему они не участвовали в наследстве (или написали отказ) вплоть до личной встречи с ними. Это трудоемко, но зато гарантирует чистоту сделки и последующее спокойствие. После этого попросить от наследников-продавцов собственноручную расписку о состоянии наследственного дело, ну, то есть зафиксировать то, что было выяснено при расспросе, особенное если продавцы заявят об отсутствии других родственников, возможных претендентов. В расписке требовать, чтобы так и писали, что покупатели подтверждают, что на момент заключения сделки отсутствую родственники наследодателя, которые имеют возражения, претензии или иным образом могут претендовать на предмет сделки, а также нет иных обстоятельств, которые могут стать проблемой для будущих собственников. Таким образом, указанная расписка не позволит продавцам в случае чего юлить: «их не спрашивали», «они не придали этому значения» и т.п. Теперь они будут понимать, что просто отговориться и все перевести на гражданское дело и невозможность взыскания не получиться, теперь все будет трактоваться как преднамеренное предоставление недостоверной информации, то есть введение в заблуждение и пр. А это уже грозить уголовными отношениями. И это нужно включить в пресловутую расписку: «В случае предоставлении недостоверной информации или умалчивании о каких-либо испрашиваемых фактах предупрежден, что покупатель имеет право на обращение в правоохранительные органы с заявлением о совершении в отношении него мошеннических действий». Если от таких расспросов и написания расписки наследники-продавцы отказываются, то делайте выводы сами.

    Добрый вечер! Подскажите от кого числа считать в свидетельстве,число купли-продажи или когда выдан документ?

    Здравствуйте, Ирина! В свидетельстве три даты: 1. Дата договора купли-продажи (документ-основание); 2. Дата государственной регистрации (когда сделана запись государственном реестре); 3. Дата выдачи свидетельства (очень часто совпадает с датой государственной регистрации). В подавляющем большинстве случаев, юридическое значение для решения различных вопросов и обстоятельств имеет именно дата государственной регистрации, то есть число, когда сведения о госрегистрации внесены государственный реестр. Именно с этой даты собственник становится полноправным правообладателем объекта недвижимости, сделка считается получившая полную юридическую силу и т.п.

    Добрый вечер! Живем в Крыму и покупаем квартиру, собственником которой является гражданка Украины. Нотариус сказала, что собственник должен привезти из Украины справку от нотариуса об отсутствии ареста и запрета на продажу квартиры, т.к. для Крыма реестр закрыт. И еще, на сегодняшний день свидетельства о собственности российского образца не выдаются, выдается только кадастровый паспорт-1 и кадастровый паспорт-2, но украинское свидетельство о собственности у них есть. На данный момент квартирой занимаются риэлтор и соседка-подруга хозяйки, но на саму сделку хозяйка приедет. Причем, хочет затратить минимум времени, сколько, приблизительно, по срокам займет сделка? И что еще потребуется помимо перечисленного в вашей статье, чтобы было поменьше риска? С уважением, Татьяна.

    Здравствуйте, Татьяна! Вам следует уточнить у нотариуса, который будет удостоверять Вашу сделку имеет ли он техническую возможность и оказывает ли услугу по направлению пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимость по сделке, которую он удостоверяет. Если ответ нотариуса положительный, то предварительно сдавайте все документы нотариусу для технической подготовки. Вам назначат время для официального мероприятия у нотариуса. Это займет не более 1 часа. И все, остальное сделает нотариус, а Вы лишь получите документы уже в готовом виде через 10 дней. Если работник нотариата не занимается пересылкой документов в Росреестр, то после удостоверения сделки у нотариуса необходимо сдать документы территориальный отдел госкомитета по государственной регистрации в Крыму. Для того, чтобы этот процесс не превратился в длительные часы следует предварительно записаться на прием (можно записаться по этой ссылке https://eo.gkreg.rk.gov.ru/), совместив время пребыванию у нотариуса, время переезда до территориального отдела с небольшими запасами. То есть можно распределить время и мероприятия так, чтобы на все процедуры ушло не более 2-3 часов. В Вашей сделке все стандартно, за исключением данных о квартире (аресты, ограничения и пр.). Не зря нотариус требует эти документы от собственника (выписку из реестра), обратите и Вы на это немалое внимание. Подробнее узнайте о семейном положении продавца, и при необходимости (если замужем) требуйте от нее нотариальное согласие мужа на продажу.

    Здравствуйте. Вышла замуж. Стали проживать в квартире родителей мужа. Квартира не приватизирована. Во время совместного проживания у нас родился сын. В 2016 году развелись. Родители мужа через суд потребовали выписать меня и несовершеннолетнего сына. Суд требования истца удовлетворил. У меня с сыном другого жилья для проживания нет. Правомерно ли такое решение суда. Спасибо.

    Здравствуйте, Ольга! Если, действительно, квартира не являлась приватизированной, Вы с сыном были там зарегистрированы по месту жительства (и ваша регистрация была законная, т.е. не являлась фиктивной и пр.) и фактически проживали, то есть длительное время не отсутствовали в адресе, то такое решение на первый взгляд сомнительное. В такой ситуации целесообразно оспаривать законность вынесения судебного акта в вышестоящих инстанциях, так как Вы можете иметь различные жилищные права, в том числе на расселение с обменом и пр.

    Добрый день! Мы собираемся купить квартиру у двух собственников с 1/2 собственности у каждого ( муж и жена зарегистрированные в браке) От продавцов квартиры есть риэлтор, который готовит сделку. Риэлтор предлагает заключить договор купли продажи через нотариуса. Покупаем квартиру не на кредитные средства ( без ипотеки). Правомочна ли будет сделка без нотариального оформления если с нашей стороны будет один покупатель. С уважением Александр.

    Здравствуйте, Александр! Нет, такая сделка не будет иметь юридическую силу и не пройдет государственную регистрацию. В Росреестре приостановят регистрацию ввиду несоблюдения обязательной формы сделки, до устранения недостатка. В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» практически все сделки с долевой недвижимостью, даже если продается объект целиком, а не по долям отдельно, оформляются договором, который подлежит нотариальному удостоверению. Исключение составляют сделки с земельными долями сельскохозяйственного назначения. Вы покупаете квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, соответственно, для придания законности сделке потребуется нотариальное удостоверение договора.

    Здравствуйте! Попали в такую засаду. В трудной жизненной ситуации доверились риэлторам, по рекомендации приятеля. Меняли трешку на двушку с доплатой. Дочь подписала ген. доверенность продать или заключить договор мены принадлежащей мне квартиры.( нотариус сказала, что доверенность стандартная). Был оформлен предварительный договор в кототом не была указана цена, т.к. мы то ждали обмен, а риэлторы убедили, что все обмены только через куплю продажу, потому и появилась фраза о продаже в доверенности. Вписали в свой экземпляр ничтожно низкую цену (). Поверенный «продал» квартиру своей матери. вместе они скрыли факт продажи и делали вид, что ищут обмен. Даже такую ничтожную цену не вернули, ни документы , ни деньги. Использовали долговые расписки третьего лица как оплату, что не могло быть ни по закону, ни по смыслу. Мы проиграли все суды. Хотя все юридически грамотные люди увидели мошенничество. Но уже 6 лет борьбы убедили в бездействии наших правоохранительных органов, продажности судей. Наш адвокат бывший судья по уголовным делам осужден был за взятку условно( мы позже узнали). Можно ли было по такой доверенности осуществить продажу или должен бы быть обмен. И можно ли обратиться в суд, т.к. нарушены мои права. Мои долговые расписки были использованы, как оплата за квартиру. Нарушены все законы самими судьями. И мы не может доказать мошенничество.

    Здравствуйте, Галина! Честно говоря, у Вас очень сложная ситуация. Действительно, то что Вы описываете есть ничто иное как мошенничество с внезапно возникшим умыслом (как минимум), а может быть и по детально разработанному плану. Всё очень сильно усложняет истечение столь длительного периода с момента событий (6 лет) и состоявшиеся не в Вашу пользу суды. Как видно, Вы обращались и в правоохранительные органы, к сожалению, безрезультатно. Общий смысл процессуального законодательства, а также опыт правоприменительной практики показывает, что самая авторитетная и действующая власть — это судебная система. Поэтому, мы считаем, что необходимо отыскивать основания (желательно, весомые) для оспаривания действий риэлторов именно в порядке гражданского судопроизводства. Это не только может принести пользу (в случае выигрыша) по решению отдельного требования, но и изменить общее состояние дел (возможно оспаривание состоявшихся актов по вновь открывшимся обстоятельствам). Вам можно выдвигать требования: — об оспаривании сделки поручительства (выдача доверенности) ввиду ничтожности (применения последствий ничтожности), так как Вас ввели в заблуждение, то есть сделка совершена под влиянием обмана; — об оспаривании сделки купли-продажи по тем же основаниям (при этом есть обстоятельства, которые будут указывать в Вашу пользу: несоразмерно низкая цена, применение неприемлемых способов оплаты и пр.); — о ненадлежаще оказанных услугах (требования защиты прав потребителей), так как услуга не была оказана в том виде и в соответствии с той целью, о которых Вы заявляли; — прочие требования (в зависимости от деталей дела). Сейчас лучше сделать упор именно на гражданско-правовую сторону вопроса, а это даст толчок и в решение вопросов о мошеннических действиях по уголовному основанию, так как Вы будете ссылаться на неправомерность действий фигурантов, подтвержденную в судебном порядке. На наш взгляд следует обратиться к независимому и авторитетному юристу/адвокату, специализирующемуся на гражданском праве (по спорам в области обязательственного права). Изложите всю ситуацию, представьте документы и в рамках консультации получите правовое заключение о положении дел и перспективах. А дальше можно будет принимать решение на основе его рекомендаций. Дать полезные рекомендации дистанционно без деталей дела некорректная задача. Команда сайта «ЮрСовет» может более подробно рассмотреть Вашу ситуацию, но для этого Вам необходим представить электронные копии судебных актов, ответов из правоохранительных органов (постановления, уведомления), доверенности и спорного договора на электронную почту ().

    Добрый день! Собираюсь покупать квартиру. Сделку будет проводить риэлтор со стороны продавца. Заключили предварительный договор, внесли аванс. Но сегодня мне пишет риэлтор что ей нужна от меня нотариальная доверенность. И на мой вопрос зачем она ей, она сказала для перехода права и подачи регистрации.Хотя договора основного у меня даже на руках еще нет. Ответьте пожалуйста нужна ли в случаях купли продажи какая либо доверенность от покупателя?

    Здравствуйте, Наталья! Если Вы имеете фактическую возможность самостоятельно участвовать в переговорах об условиях сделки, являясь на встречи с продавцом, если Вы располагаете временем для посещения МФЦ или Росреестра в специально назначенное (заблаговременно) время на 1-2 часа, то давать доверенность нет смысла. Риэлтору можно пояснить, что он может рассчитывать на Ваше присутствие на всех мероприятиях, необходимых для успешного заключения, совершения и регистрации сделки. Смеем заверить, таких мероприятий не будет много. Рекомендуется именно так и действовать. Если Вы не располагаете свободным временем и не имеете фактической возможности в рабочее время являться в регистрационный орган, то можете выдать доверенность с ограниченными полномочиями (только подача заявления на сдачу и получение документов для регистрации, но никаких подписаний договоров, заключений сделок и т.п.). Крайне нежелательно передавать риэлторам полномочия (по доверенности) на подписания договоров, проведения от Вашего имени платежей и пр. Это может привести к неблагоприятным последствиям для Вас.

    В Вашем случае Вы правильно ставите вопрос. Еще не заключен основной договор, поэтому предоставление истребуемой доверенности, как минимум, преждевременно.

    Здравствуйте,собираемся приобретать квартиру,собственником которой является юр. лицо.у них свой риэлтр занимается бумагами,подскажите на что обратить внимание и где могут быть подводные камни?

    Здравствуйте, Игорь! Юридическое лицо такой же продавец как и обычное физическое лицо. Только процедура реализации имущества должна быть более тщательно согласована органами управления этого юридического лица. Соответственно, в первую очередь нужно получить на сайте ФНС (адрес: https://egrul.nalog.ru/) сведения об организации (о руководители, учредителях и пр.). В дальнейшем проводится стандартная проверка жилого помещения на отсутствие прописанных лиц, арестов, ограничений. В том числе заказывается выписка из Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request).Можно заказать выписку с основными характеристиками и о сделках (о правообладателях). Заказывается (с помощью собственника) справки в Управляющей компании, адресном бюро и т.п. Также следует просмотреть картотеку арбитражных дел (https://kad.arbitr.ru/) на предмет отсутствия процедуры банкротства в отношении организации-продавца, крупных судебных дел и т.п. Проверить о том насколько организация является добросовестным налогоплательщиком, то есть надежность организации (https://service.nalog.ru/zd.do), не исключается ли из госреестра по инициативе налоговой (http://www.vestnik-gosreg.ru/publ/fz83/) и пр. После следует ознакомиться с полномочиями в доверенности представителя организации (доверенность должна быть нотариальной), но в любом случае подписание договора должно осуществляться руководителем (директором) в Вашем присутствии. До подписания договора потребуйте от организации протокол общего собрания участников (акционеров) организации об одобрении крупной сделки или справку о том, что сделка не является крупной (с приложением бухгалтерского баланса). Представителю по доверенности доверьте только возможность сдавать документы на регистрацию в Росреестр.

    Добрый день! Выбрала квартиру для покупки с привлечением материнского капитала. Ребенку нет еще 3х лет. Кв. мне показывал чел.по доверенности. Выяснилось, что доверенность на двух людей. Не получится ли так, что одновременно второй человек по доверенности так же продает эту же кв? Как узнать? Еще, выяснилось, что на данный момент у него нет документов о собственности на руках, а только расписка, на днях он получает документы на квартиру. Он её несколько дней назад купил у людей, которые покупая дом у него как у застройщика, расплатились квартиройс доплатой. Как проверить чистоту, чтобы не обманул чел.по доверенности? Спасибо.

    Здравствуйте! Гражданским законодательством предусмотрена возможность выдачи доверенности более чем на одного человека. Это, обычно, делается в случаях, когда лица занимаются продажами нескольких объектов и такая необходимость связана с тем, чтобы была подменность, то есть чтобы не затягивать заключение сделки, когда у одного доверенного лица по каким-либо обстоятельствам временно не получается участвовать в сделке (заболел, командировка, другая сделки и т.п.). Еще это позволяет экономить, так как не нужно дважды уплачивать за доверенность на двух лиц на двух бланках отдельно. О том, кто может заниматься продажей. Вообще если доверенность выдается одна на двух лиц,то у кого подлинник, тот реально и может быть уполномоченным лицом. Другой человек, вписанный в доверенность может реализовать свои полномочия, когда эта доверенность окажется у него в руках. Таким образом, заниматься продажей (поиск покупателей, обсуждение условий и пр.) могут два лица, но совершать сделки (подписывать договор, сдавать документы в Росреестр) одновременно они не смогут. Касательно обстоятельств перехода квартиры к продавцу, то часто застройщики, продавая квартиры в своем (вновь построенном) доме идут на размен квартир с доплатой, то есть в обмен получают квартиры (от покупателя) со вторичного рынка меньшей стоимостью и площадью и получают доплату, а полученные квартиры, как более ликвидные, продают, чтобы выручить деньги. Это не единичная практика. Поэтому, чтобы быть убежденным в гарантиях при покупке Вами квартиры, следует убедиться, что застройщик и его покупатели надлежащим образом оформили квартиры в свою собственность, то есть их сделки прошли нормально. Ведь только когда застройщик-Ваш продавец оформит в собственность квартиру, то он сможет в дальнейшем распорядиться ею, продать Вам. Но важно, чтобы и покупатели в новостройке (те, что разменяли квартиру с доплатой) тоже зарегистрировали свою собственность и у них не было претензий к застройщику, а иначе возможны судебные процессы, оспаривания сделок и пр. Для этого желательно встретиться с ними (информацию о них можно узнать у застройщика, здесь ничего секретного нет, обычная предусмотрительность), объяснить Ваши намерения и поинтересоваться как у них дело обстоит с новой квартирой (зарегистрировали ли они собственность, есть ли претензии, будут ли обжаловать сделку и т.п.). Как Вы понимаете, спешить нельзя, нужно все выведать. Желательно, договориться с застройщиком-продавцом о том, что оплата Вами за квартиру (то есть по Вашей сделке) будет производится после успешного прохождения государственной регистрации сделки. Чтобы не было недоразумений и сюрпризов. Кроме того, перед подписанием договора важно, чтобы застройщик уведомил второе доверенное лицо о прекращении действий по поиску покупателей ввиду заключения договора с Вами, а также сообщил потенциальным претендентам об отказе сотрудничества с ними в связи с заключением сделки. В остальном проверка «чистоты» сделки сводится к обычным, стандартным действиям.

    Для проверки истинных намерений продавца и «чистоты» сделки, с учетом, что дом — новостройка, следует дождаться, когда собственность на квартиру у продавца будет оформлена надлежащим образом.

    Здравствуйте! Хочу купить квартиру по завещанию.Дед сначала приватизировал ,а затем завещал своей внучке квартиру.Затем внучка прописала в эту квартиру трех своих несовершеннолетних детей. Подскажите пожалуйста какие у меня риски?

    Здравствуйте, Ирина! Риски имеются и они связаны, в основном, с процедурой наследования. Если наследство принято недавно, то имеется вероятность, что найдутся родственники, которые захотят оспорить завещание и, соответственно, сделки с наследственным имуществом. Если же наследство получено более 3 лет назад (срок исковой давности), то шансы на притязания у третьих лиц невелики. Также для обеспечения безопасности, следует получить разрешение органа опеки на выписку детей из квартиры. Это не является обязательной процедурой для возможности заключения сделки или защиты прав несовершеннолетних, но тем не менее истребовать такое согласие не будет лишним. Если это проблемно, то обязательно нужно добиться от продавца того, чтобы дети были выписаны из квартиры и прописаны по другому адресу (потребуйте соответствующую справку о составе семьи по месту новой прописки детей).

    Добрый день! Хочу купить 3/8 доли в двух комнатной квартире. продавец получил данные доли по договору дарения в декабре 2016 от наследницы вступившей в права наследства в декабре 2016. По словам продавца, собственником 5/8 долей является инвалид по зрению, и в данной квартире не проживает , а проживает у родственников. Подскажите пожалуйста какие риски и какие документы необходимо проверить при покупки доли в квартире..

    Здравствуйте, Галина! Одна из самых рискованных сделок с недвижимостью это недвижимость, которая досталась продавцу по наследству. Учитывая то, что факт наследования был недавно, да, и еще имелись последующая сделка — дарение, а также нахождение другой доли в собственности у социального незащищенной категории граждан (инвалида по зрению), то экономически-правовых рисков множество. В частности, могут быть судебные споры по оспариванию последствий предыдущих сделок. Во-первых, могут выдвинуть исковые требования другие наследники, в том числе, другой сособственник. Во-вторых, часто дарение совершается для прикрытия другой сделки (например, купли-продажи) или обхода преимущественного права покупки доли другим участником долевой собственности (собственника 5/8 доли). С учетом этого, следует выяснить как производилось вступление в наследство (по завещанию или по закону, имелись ли другие наследники, был ли спор между ними и т.п.), выяснить личность одаряемого (по отношению к наследнику и другому сособственнику), выяснить наличие родственной связи между наследником, одаряемым и собственником 5/8 доли. Узнать о прописанных лицах в настоящее время и ранее. Получить информацию о наличии/отсутствии претензий кредиторов к наследодателю. Следует тщательно изучить документы по вступлению в наследство и по дарению, запросить и изучить расширенную (историческую) выписку по квартире, сделать выборку по судебным делам в отношении ключевых лиц и пр. Другими словами, в такой ситуации следует разбираться, так сказать, на месте, и, очень желательно с помощью специалиста (юрист, риэлтор). Кроме документов следует обращаться к информационным ресурсам (сайт судопроизводства, судебных приставов, Росреестра и пр.). Может быть понадобится данные с федеральных и муниципальных ресурсов, которые в срочном порядке можно получить не без помощи «своих» должностных лиц гос/муниципал органов.

    Добрый вечер, Роман!

    Предстоит подписание Акта приема-передачи с застройщиком, договор долевого участия. Дом введён в эксплуатацию 13.04.2017 — (Уведомление от застройщика по эл. Почте, на сайте информация отсутствует). На кадастровый учёт пока не поставлен, пакет документов передан застройщиком в Росреестра.

    (Со слов застройщика). «У нас изменился фактический номер квартиры от начального «номер квартиры по проекту» (по ДДУ), в результате объединения квартир других дольщиков, в т.ч. на нашем этаже, изменения внесены в проектную документацию, проектную декларацию (кол-во квартир).

    Изменилась площадь квартиры в сторону увеличения по результатам фактических обмеров (со слов). Дополнительного соглашения на изменение характеристик объекта ДДУ не заключали, застройщик ответил, что и проектные, и фактический номера квартиры и площади будут в Акте приема-передачи. Доплату за разницу (со слов) брать не будут, уведомление на оплату не получали. В договоре: «Цена договора окончательна, изменению не подлежит. Исключение: ссылка на п.п. с порядком доплаты при увеличении площади по результатам обмеров».

    Какой пакет документов с учетом требований изменения законодательства в 2017 г. необходимо получить у застройщика при подписании Акта приема-передачи в том числе и для регистрации права собственности в нашем случае:

    Акт приема-передачи- 2 экземпляра, оригиналы; Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (квартиры) и общего имущества; Технический план на квартиру с фактическим номером квартиры- копия из поэтажного технического плана, заверенная застройщиком; Или застройщик обязан выдать именно тех. план на нашу квартиру? Акт сверки взаимных расчетов — 1 экз., оригинал; Протокол распределения квартир (нам не предлагали подписать) -1 экз., заверенная застройщиком (?) копия; Постановление о присвоении жилому дому почтового адреса-1 экз., копия; Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию-1 экз., копия; Документ (уведомление? На чьё имя?) в свободной форме от застройщика, в котором он подтверждает, что внесены изменения: 1) в проектную документацию, в результате номер квартиры по проекту «—», фактический «—». 2) По результатам обмеров органов техинвентаризации общая площадь «—», по проекту «—». -1экз., оригинал; Доверенность, подтверждающая полномочия лица, подписавшего Акт пр-передачи. В нашем случае- не директор.- 1 экз. заверенная копия; Паспорта на приборы учета; Ключи от квартиры; Ключи от шкафов, расположенных в технологических нишах в местах общего пользования ( стояки, запорная арматура и счетчики нашей квартиры там);

    Добрый вечер! Покупаем квартиру в ипотеку. Один собственник. Оказалось был в браке во время покупки. В банк предоставили документ заверенный нотариусом, что в браке не состоял, но банк выявил обман. Теперь продавец согласен найти супругу и дать ее согласие на продажу. Как проверить, что это согласие будет действительным,а не подложны? Беспокоит ещё один момент: продавец также покупал квартиру у мужчины, который тоже мог состоять на момент купли-продажи в браке? Где гарантия , что бывшая супруга первоначального продавца не заявит о своих правах после нашей покупки. Как избежать этого?

    Здравствуйте, Анна! Получив нотариальное согласие, можно нанести визит к этому нотариусу. Объяснить суть происходящих событий и попросить подтвердить действительность нотариального действия. Вопрос о предыдущей сделке можно разрешать не иначе как путем встречи с тем самым продавцом и выяснения всех вопросов у него лично, в том числе и его супруги (при её наличии). Либо детально изучить предыдущую сделку, по которой удостовериться в законности её совершения, либо в нарушении законодательства. В последнем варианте действий можно сделать, своего рода, юридическое заключение о рисках оспаривания сделки (часто это делают юристы/адвокаты в рамках оказания профессиональных услуг). Для этого на изучение должны попасть множество важных обстоятельств (кто был прописан, когда была сделка по покупке и по продаже и т.п.). Но проще будет все же встреча с бывшими собственниками. Применять другие меры правовой перестраховки не дадут такого эффекта, так как собственник, чьи права нарушены, может требовать отмены спорной сделки, а также и последующих по цепочки.

    Добрый день. Собираемся купить дом, но продавец хочет оформить сделку только через 3 месяца (прожить в доме лето, так как сделал все посадки). Мы согласны ждать, но он просит задаток 150 тыс. Таким образом мы ему даем свою гарантию, что мы покупаем. Как нам прописать в расписке на задаток его гарантию? А если он через 3 месяца передумает? Просто вернет нам деньги? и мы останемся без дома. И состояние дома на данный момент отличное, как прописать то, что через 3 месяца оно не ухудшится, ведь люди там буду жить с осознанием того, что «да и ладно, все равно продаем».

    Здравствуйте, Марина! Подобные ситуации, исходя из сложившейся практики, решаются двумя путями: 1. Заключается предварительный договор. То есть оформить отношения договором намерений, по которому установит четкий срок для заключения основного договора (купли-продажи), размер цены, определить состояние дома, которое уже имеется и которое должно быть на момент заключения основного договора, а также установить штрафные санкции за отказ от заключение договора продавцом или доведения недвижимости до ненадлежащего состояния (например, в сумме 50% от вносимой суммы аванса или с условием снижения стоимости договора купли-продажи и пр.). Предварительный договор можно комбинировать с договором задатка или аванса с соответствующими правовыми последствиями. 2. Заключить сразу договор купли-продажи с правом продавца занимать жилье в течение трехмесячного срока после совершения сделки (без обременения прав покупателя). При этом предусмотреть оплату дома частями: вступительную сумму при заключении договора, а остальную часть в момент выселения продавца (по истечению трехмесячного срока). Опять-таки предусмотреть штрафы за ухудшение состояние, вплоть до снятия с себя обязательств по уплате остатка цены (при это общее обязательств по уплате цены будет считаться исполненным).

    Не смотря на тот или иной вариант при составлении договора лучше прибегнуть к помощи профессионального юриста или адвоката, которые смогут смоделировать договор с учетом Ваших требований и пожеланий, а также не упустят важные правовые тонкости и законодательные хитрости.

    Спасибо большое, Роман за ваш подробный ответ. Воспользуемся первым вариантом с задатком.

    Здравствуйте! Покупаем квартиру. Продавцы прописаны в квартире в количестве 3-х человек (в том числе несовершенно летний ребенок, который также находится в доле на квартиру). Согласно их условиям, мы заключаем договор, заверяем нотариусом, передаем им денежные средства. И только после этого они начинают операцию с приобретением альтернативного жилья и выписываются из квартиры (которая на тот момент будет уже в нашей собственности) и прописываются в другой. По сути, получается, что мы покупаем квартиру с «жильцами». Подскажите, какие риски у нас и можно ли их как-то избежать, или остаётся только надеяться на их добросовестность?

    Здравствуйте, Елена! Риски есть и они заключаются в том, если продавцы не выпишутся из квартиры и продолжат её занимать, то Вам придется производить это в судебном порядке. Процедура может занять, с учетом время подготовки на обращение в суд, вынесения решения судьей, прохождения вышестоящих инстанций, возбуждения исполнительного производства судебными приставами и совершение ими исполнительных действий, около полугода. Но если рассматривать проблему категорично, то правда будет на Вашей стороне, статья 292 Гражданского кодекса это предусматривает. Если у Вас есть большой интерес в сделке, а продавцы настаивают на своих условиях по прописке, то есть при невозможности избежать этого неудобного условия, то в тексте договора следует четко прописать эти обстоятельства и, главное, срок, когда продавцы и члены семьи должны выселиться из квартиры и сняться с регистрационного учета по месту жительства. А иначе трудно будет определиться с моментом, когда у продавцов закончилось право на проживание и когда настанет время нового собственника полномочия защищать свои права, в том числе в суде.

    День добрый., покупаем квартиру в ипотеку. Данная квартира сейчас в залоге у банка. Квартира куплена до брака. Квартиру купил в 2012, в 2013 женился в 2017 развелись. Необходимо ли разрешение бывшей жены на продажу квартиры. Как узнать есть ли совместные дети у них? На что необходимо обратить внимание

    Здравствуйте, Любовь! Разрешение бывшей жены не требуется, так как квартира является единоличной собственностью бывшего супруга. О наличии совместных детей можно узнать у самих супругов, в подтверждении можно попросить показать паспорт (на стр.указываются данные о детях, хотя не всегда записывают эти данные). Но в совершаемой сделке узнавать данные о детях особо не имеет смысла, так как это не влияет на существо сделки. Так как квартира находится в ипотеке у банка, то сделка первоначально проверялась банком (при приобретении), поэтому это лишняя гарантия юридической «чистоты». Ввиду того, что при покупке залогодателем квартиры станет покупатель (или вырученные деньги пойдут на погашение кредита без перевода статуса залогодателя на другое лицо), то эта сделка также должна проходить под контролем банка. В центре внимания данной сделки должны быть кредитные отношения продавца. Крайне нежелательно заключать сделку таким образом, чтобы покупатель стал залогодателем, а кредитные обязательства продолжали висеть на продавце. Это как мина замедленного действия, в любое время с квартирой могут быть проблемы, как только заёмщик перейдет в ранг недобросовестных плательщиков по кредиту. Поэтому либо кредит должен быть погашен покупными средствами (причем нужно стараться так, что бы оплату покупатель в банк производил сам), либо кредит переводят на покупателя в счет соразмерного уменьшения средств, подлежащих передаче покупателю на руки (как бы уменьшение цены сделки).

    Здравствуйте,собираюсь продать квартиру без помощи риэлторов. С чего мне нужно начинать? Куда обращаться?

    Здравствуйте, Тамара! Сначала Вам нужно актуализировать сведения о Вашей квартире: 1. запросите выписку в Росреестре; 2. справку в ЖЭУ (ЕРИЦ) об отсутствии коммунальных долгов; 3. выпишитесь и закажите в МФЦ справку о составе семьи или выписку из поквартирной книги. Далее Вам нужно определиться с ценой и порядком получения денежных средств за квартиру. Один из самых надежных способов — получение денег от покупателя на свой банковский счет, то есть это снимет риск получения поддельных денег, ошибки в расчете и пр. Поэтому следует открыть счет в банке (если еще не имеется), а покупателя ставить в известность, что договор будет подписываться в момент внесения денег на счет в банке. Далее Вам следует заготовить бланк договора на сделку. Если Вы состоите в супружеских отношения, то следует позаботится о получении нотариального согласия от супруга на продажу квартиры. После этого, следует разместить объявления о продаже в Интренете (в «авито», «юле») и местной газете. Для лучшей привлекательности предложения следует сделать хорошие фотоснимки квартиры, их приложить к Интернет-объявлениям.

    Здравствуйте приватизировали в 2016 году 2-х комнатную квартиру по 1/2 доле на 2-х человек. Комнаты площадью соответственно 15,5 кв.м. и 10,4 кв.м. По сложившейся ситуации пользуюсь комнатой 10,4 кв.м., но документально (территориально) эта 1/2 доля никак не определена. Хочу продать 1/2 квартиры. С чего начать? Выделить в натуре через суд?

    Здравствуйте, Наталья! Судя по Вашему вопросу Вы ведете речь о переводе отдельной квартиры в коммунальную (признать право собственности на две отдельные комнаты, как изолированные объекты недвижимости). Жилищным законодательством такой перевод не предусмотрен. Судебная практика предусматривает возможность выдела из общей долевой собственности часть жилья в единоличную собственность. То есть образуется два или несколько самостоятельных объектов, а общая собственность прекращается. Но для этого требуется, что бы из одной квартиры образовались фактически две изолированные квартиры. При этом, должны быть самостоятельные входы, должно быть распределение жилых комнат, должен быть раздел общих комнат (кухни, санузла, коридора и пр.) и т.д. Но в ходе таких изменений не должно изменяться назначение комнат, ухудшаться их тех.состояние, уменьшаться стоимость, ухудшаться пользовательские качества и пр. Таким образом, перед тем как обратиться в суд нужно сделать следующие мероприятия: — разработать проект переустройства квартиры в две самостоятельные; — провести кадастровые работы в отношении новых квартир (составить технические планы); — согласовать перепланировку с муниципалитетом; — получить от экспертной организации заключение, что перепланировка не нарушает нормы градостроительного законодательства, санитарных, противопожарных норм и пр.; — прочие мероприятия в зависимости от индивидуальности случая. После этого можно обращаться в суд с вышеуказанными требованиями. Но судя по описанным Вами характеристикам квартиры, добиться такого результата будет крайне сложно. В итоге, Вы сможете потратить значительные суммы на дорогостоящие услуги без гарантии положительного результата. Рассмотрите вопрос о реализации не части квартиры, как изолированного помещения, а просто продайте долю в квартире, как долю в общем имуществе.

    Здравствуйте! подскажите пожалуйста,в каком законодательном документе прописано, что после продажи квартиры продавец может проживать в этой квартире месяц? или вообще какое то время?

    Здравствуйте, Алсу! Такое правило не предусмотрено законодательством. Это устанавливается договоренностью между продавцом и покупателем и отражается в договоре. Вообще условия могут быть разные: и переезд с момента государственной регистрации сделки, и выезд в течение определенного времени после продажи, и даже сохранение права проживания на бессрочной основе и т.д. Все зависит от взаимоотношений сторон договора, целей преследуемых при заключении договора и прочих факторов.

    Здравствуйте. Покупаю квартиру, собственниками которой являются три человека, в том числе несовершеннолетний ребенок. Согласно постановлению органов опеки и попечительства до совершения сделки на счет ребенка в банке нужно внести 1\3 от суммы. Если я внесу эту сумму, а покупатель откажется от дальнейшей сделки, как мне вернуть мои деньги?

    Здравствуйте, Елена! Если продавцы будут уклонятся от добровольного возврата денежных средств, то их получение обратно производится по судебному решению, по основанию неосновательного обогащения. Ответчиком будет несовершеннолетний, в интересах которого будут действовать его законные представители (родители), они также вписываются в список ответчиков наряду с ребенком. В рамках судебного спора можно наложить арест на квартиру, как меру обеспечения исковых требований, то есть на случай уклонения ответчиков от добровольного выполнения решения суда, в том числе попыток укрывательства имущества и т.п. В число исковых требований можно включить и уплату процентов за пользование чужими денежными средствами (из расчета 1/365 ключевой ставки (8,5% годовых) за 1 день от суммы задолженности).

    Добрый вечер! С матерью являемся собственниками комнаты в комунальной квартире (по 1/2 доли у каждого). В данный момент продаем комнату, уже нашли покупателя. Он хочет приобрести нашу комнату с использованием ипотечных средств. Не совсем понятна как будет проходить хронология сделки. Ведь как я сегодня узнал, нужна нотариально заверенная сделка, в тоже время сама сделка будет проходить в банке скорей всего (ведь ипотечные средства привлекаются). Получается, что нотариус должен присутствовать с нами банке? Или какие вообще есть варианты?

    Здравствуйте, Евгений! То, что комната будет приобретена на ипотечные средства, не означает, что место совершения сделки будет в банковской организации. Просто предмет сделки станет залогом, о чем будет указано в договоре купле-продаже. А вот то, что всем участникам сделки следует прибыть к нотариусу для оформления, это действительно так. Но опять таки удостоверяется сама купля-продажи. Ипотека, заём совершается самостоятельно, без участия нотариуса, то есть работнику банка не обязательно присутствовать во время нотариальных действий. Как правило, в подобных схемах заключаются следующие договоры: договор купли-продажи (между покупателем и продавцом), договор кредита (между банком и покупателем) и договор ипотеки (между банком и покупателем). Возможны вариации. В любом случае банк заинтересован в том, чтобы сделка прошла успешна и не имела юридических пороков. Поэтому представители банка будут готовы выезжать к нотариусу, в регистрационное управление и пр.

    Спасибо. Но до конца так и понял, какой порядок действий в таких случаях? Получается к нотариусу в последнюю очередь мы поедем, он и завершит (удостоверит) сделку?

    Уважаемая, Евгения! Да, Вы правильно поняли. Собрав все документы, договорившись обо всех условиях с банком и продавцом можно ехать к нотариусу и он оформит сделку. После чего можно сдавать документы на государственную регистрацию (можно даже через нотариуса, цена услуги ориентировочно 1500 руб.). То есть Вы заключаете с банком кредитный договор, договор ипотеки, а потом сделка купли-продажи у нотариуса, где будет отражены все детали расчетов, залогов, перехода права собственности и пр.

    Здравствуйте! Хотим купить квартиру, как узнать законно ли построен дом, несамострой? Просто узнали, что раньше было судебное, может сейчас все нормаль. Куда обратиться, какие документы запросить у собственников?

    Здравствуйте, Наталья! Этот вопрос в последнее время особо актуален. Часто происходит так, что после сделки муниципалитет может обратиться в суд с иском о сносе дома, которые был возведен самостроем. Если дом зарегистрирован в Росреестре, значит было или разрешение на строительство или решение суда о признании дома соответствующим градостроительным нормам и обязании провести госрегистрацию. Если же регистрация была на основании разрешения на строительство, то здесь есть также подводные камни. Застройщик мог отклонится от проекта и параметров, указанных в разрешении, например, превышен процент застройки по отношении к земельному участку или завышена площадь объекта и пр. Это может быть признано как самовольная постройка, которую также могут снести. Поэтому этот вопрос следует проверять особо тщательно если дом возведен недавно. У собственника следует запросить технический паспорт и выписку из реестра на дом. На основании этих документов можно увидеть по какому основанию дом поставлен на учет. Если на основании решения суда, то нужно ознакомиться с этим решением (как правило, это очень надежное основание, легальность постройки без рисков). Если на основании разрешения на строительство, то следует проверить данные технического/кадастрового паспорта и разрешение совпадают или нет. Конечно, лучше дать документацию, касающуюся создания дома дать на ознакомление юристу ил опытному риэлтору. Потому что обычный человек может не увидеть важных деталей. Вообще чем больше прошло времени с момента возведения дома, тем меньше шансов признания его самостроем и применения жестких мер имущественной ответственности (но все равно следует быть аккуратным). Есть еще опасения, что дом может быть реконструирован без соответствующего разрешения. Поэтому следует проверять совпадения технических параметров дома. Иногда реконструкцию подменяют перепланировкой, которая якобы не требует узаконивания. Как раз эти вопросы сможет разрешить юрист/риэлтор. Еще множество нюансов есть. И каждый раз это отдельная история.

    Здравствуйте. Хотим купить квартиру у одного собственника, при это 1/2 долей он владел с 1999 на основании договора мены, а оставшейся 1/2 долей стал владеть только с марта 2016 на основании договора дарения(от его дочери, взрослая). Если тут какие то подводные камни? Заранее спасибо

    Артем, здравствуйте! Как раз здесь подводных камней меньше всего можно ожидать. Так как владелец он давний, значит не будет споров и исков от третьих заинтересованных лиц, а дарение родственникам это более понятное и объяснимое явление, нежели дарение от посторонних лиц. Ну, конечно же, из этого не следует, что это гарантия чистой и надежной сделки; общую процедуру подготовки к сделке следует всё же пройти. То есть проверить обременения, запреты, ограничения, полномочия дарения дочери, основания первоначального приобретения, перепланировка,волеизъявление супруги и т.п.

    Здравствуйте! Хотим купить комнату со статусом квартиры, на которую была так же оформлена ипотека в Сбербанке и еще не выплачена на данный момент продавцом. Мы так же оформляем для покупки данной комнаты ипотеку в Сбербанке. Сделку ведет риэлтор продавца, которая раньше с подобными сделками не сталкивалась. Какие у нас могут быть риски при такой сделки и на что обратить внимание? Должен ли составляться предварительный договор и будет ли Сбербанк проверять чистоту сделки, если квартира у них в залоге сейчас? Спасибо!

    Здравствуйте, Татьяна! Да, риски есть. В основном они связаны с долговыми обязательствами продавца, то есть как он их будет выполнять перед банком. В этой связи сделка должна содержать условия, при которых часть выкупных средств должна сразу же, напрямую идти на погашения всего остатка кредита в банк. Проверять сделку на «чистоту» это право, а не обязанность банка. Но тем не менее банки это право использует активно, в частности Сбербанк. Скорее всего и Вашу сделку также будут проверять на чистоту, так как у банка возникнут новые залоговые отношения. Хотя такая проверка будет более похоже на формальную процедуру. Предварительный договор Вам составлять не обязательно, это отдельное пожелание стороны/сторон.

    Здравствуйте. Нет опыта в приобретении жилья,и поэтому уже столкнулись с некоторыми не совсем приятными моментами. Квартира (вторичка) покупается нами в поселке. C привлечением государственной помощи в улучшении жил.условий. И возможно с привлечением материнского капитала. Собственник в данный момент другом городе. Договор пока не заключали, соглашений тоже никаких нет. Документов собственности нам не показали пока. На заключение договора планирует появиться. Сейчас всеми вопросами (показ квартиры, погашение долгов, получение задатка,поход с документами собственности к нотариусу и тд) занимается ее родительница. Без доверенности. Юридически тоже не особо подкована,и на наши всякие вопросы юридического характера реагировала,махнув рукой. Сложно объяснить человеку, что так положено. И задаток мы передавали сегодня,к сожалению,по своему незнанию,вообще не по форме закона. Так как получить средства на свою карту собственница отказалась,мотивируя, что наличные деньги нужны родителям для погашения долгов по квартире и иных платежей. Расписку писала ее родительница от имени дочери. Забыли указать общую сумму стоимости жилья. Интересовалась, когда мы будет отдавать остальные деньги. Почти разговор во время подробного просмотра квартиры мама записала. Но какие гарантии от такой расписки и данной записи в случае чего? Пожалуйста, подскажите, как нам действовать дальше. Должны ли проводить сделку через нотариуса или юриста,когда перечислять остальные средства? И как прописать данный задаток в договоре? Будет ли данная покупка проверяться государственными органами более тщательно (очень бы хотелось)?

    Здравствуйте, Елена! Не совсем понятно собственник является совершеннолетним или нет. От этого очень много зависит. Просим Вас уточнить эти данные для более полного и развернутого ответа. Сейчас же мы прокомментируем вопрос с оплатой. Если сделка не состоится, то вернуть оплату можно, так как исходя из расписки это не договор задатка. То есть основания для отказа от договора может быть любым. Расписка будет поводом для обращения в суд с иском (если продавец откажется от добровольного возврата) о возврате аванса или неосновательном обогащении в зависимости от текста расписки и происходящих событий. При составлении текста договора необходимо указывать полную сумму договора, а в разделе порядок оплаты указать, что часть денег уплачена по расписке (указать дату расписки). Оставшуюся сумму необходимо оплачивать в день проведения государственной регистрации сделки или выдачи документов с регистрации. Хотя продавец может возражать против этого, требуя денег в момент заключения сделки. Но учитывая, что в сделке будет использоваться СМК и госпомощь, то оплата будет после регистрации сделки. Госорганы проверять сделку не будут, только попросят от Вас документы на недвижимость, стороны сделки и сам договор. Для получения больших гарантий лучше сделку удостоверить у нотариуса, если ребенок несовершеннолетний, то нотариальное удостоверение вообще будет обязательным. Это уже хорошая гарантия надежности сделки.

    Добрый день! Планируем приобрести квартиру в ипотеку. Квартира коопереативная после выкупа была оформлена на мать и отца. Единственный собственник- сын, владеет квартирой на основании дарения от родителей. Сначала свою долю подарил отец, затем мать. Нужно ли сейчас требовать согласие от отца и матери на каждую операцию дарения.

    Здравствуйте, Вадим! Так как собственность зарегистрирована в Росреестре, то распоряжаться квартирой может собственник единолично. Согласие от прежних собственников не требуется. Согласия родителей приобщены к материалам Росреестра при регистрации их сделок. Просто обратите внимание на то сколько лет квартира находится в собственности сына, чем больше, тем лучше и безопаснее для Вашей сделки. Если сын совершеннолетний, то речь о родителях можно вообще не заводить (за исключением случая, если они прописаны в квартире). Если продавец окажется несовершеннолетним, то, не получив согласия органа опеки, сделка не может быть совершена.

    Здравствуйте. Хотим покупать квартиру у собственников, которые находятся зарубежом. Их интересы представляет риэлтор. Он предлагает внести задаток, чтобы у собственников была гарантия, что мы не откажемся от сделки и они могли купить билеты в РФ. Вопрос: какими документами должен обладать риэлтор для заключения договора о задатке. Как бы вы поступили в данной ситуации? Спасибо.

    Здравствуйте, Дмитрий! Для заключения и исполнения договора нужна нотариальная доверенность с полномочиями на заключение договора задатка в отношении покупаемого объекта недвижимости. Мы бы в такой ситуации рекомендовали дать согласие на заключение договора задатка при наличии вышеуказанной доверенности, незначительной сумме задатка и заключения отдельного договора поручительства со стороны риэлтора действующего в этом статусе от своего имени (на случай, если квартиру не будут продавать и не будут возвращать двойную сумму задатка).

    Добрый вечер. Покупаю квартиру в ипотеку. В собственность она перешла по договору дарения от бабушки к внуку, и совсем не давно (июнь 2017). Какие могут возникнуть » подводные камни» у меня в дальнейшем? Продавец женат, есть дети, родная сестра, родители живы. Я конечно основной акцент на проверку документов отдаю банку, но самой как то хочется подстраховаться. Какие документы или отказы можно запросить у продавца для чистоты сделки?? Заранее большое спасибо за ответ)

    Здравствуйте, Ирина. Поскольку квартира перешла к продавцу вследствие договора дарения от близкого родственника (матери), для вас никаких заслуживающих внимание подводных камней нет — это наиболее безопасная покупка, притязания со стороны супруги исключены. Вам нужно убедиться в разрешении опеки на продажу, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, только и всего. Если дети не зарегистрированы, это еще больше упрощает сделку, беспокоиться не нужно.

    Здравствуйте,покупаю квартиру,находящуюся в равных долях у собственника и его 14 летней дочери,нужно ли на сделку к нотариусу разрешение от его жены.У них имеется еще маленький ребенок.Квартира досталась ему от бабушки,приватизировали квартиру год назад,т.е. после смерти бабушки и до рождения второго ребенка.Подскажите,какие могут быть подводные камни и на что обратить внимание.

    Здравствуйте, Елена! Приватизация, если она производилась в пользу одного собственника (супруга), не влечет возникновения совместного супружеского режима собственности. Поэтому разрешение супруга на совершение сделки не требуется. Но так как приватизация состоялась в период брака, то, возможно, что имелись факты более ранней прописки в квартире жены, которая могла незадолго до приватизации выписаться, что может повлечь притязания на квартиру со стороны жены. Либо в квартиру были вложены значительные средства, которые привели к существенному улучшению квартиры и это опять же может стать поводом для обращения жены в суд. Но это явно крайние меры разворота событий. И, тем не менее, таких возможных последствий можно избежать, получив согласие супруги на сделку. В Вашей ситуации самый главный вопрос — это права несовершеннолетнего. Должно быть разрешение органа опеки на сделку. И важно чтобы это разрешение было исполнено родителями в точном соответствии. Бывали случаи, когда совершенную сделку орган опеки оспаривал и возвращал все обратно по той причине, что согласие органов опеки (предусматривающее, например, одновременную покупку недвижимости ребенку) не исполнялось родителями.

    Здравствуйте! Хочу купить квартиру (уже подобран вариант) в этом помогает одно из агентств недвижимости города. Они предлагают купить у них свидетельство «О материальной ответственности за результат правовой экспертизы документов». По словам риелтора, этот документ позволит в случае каких-либо проблем с купленной квартирой (например, если сделка купли-продажи будет признана в последствии ничтожной и я останусь без жилья) вернуть все деньги потраченные на покупку. Подскажите имеет смысл покупать данное свидетельство или это просто попытка заработать на мне?

    Здравствуйте, Алексей! Трудно сказать о данном документе без ознакомления с его текстом. В принципе в правовой среде существуют случаи принятия на себя сторонним лицом обязательств по возмещению рисков, связанных с заключаемой сделкой. Но это оформляется договором поручительства, гарантии, страхования и пр. Предложенная Вам форма принятия ответственности вызывает некое недоумение, то есть нет принятия на себя обязательств и рисков ответственности по сделке, а имеет место покупка документа (при этом не имеющие признаки ценной бумаги). Но эта одна часть вопроса. Второе дело это какая финансовая обеспеченность агенства (какие у него активы, репутация и пр.). По нашему мнению, проще застраховать риски гражданской ответственности у профессионального страховщика. Хотя и здесь множество подводных камней.

    Здравствуйте. Мы хотим купить квартиру, но собственник квартиры живёт в другом городе, продажей квартиры занимаемся её сестра, собственник хочет выписать генеральную доверенность на свою сестру, так же мы хотим внести задаток, эту квартиру нашёл нам риэлтор, кто должен заключать или писать расписку или другой докумен что мы внесли задаток? Чтобы нас не обманули. Пожалуйста ответьте. Спасибо

    Здравствуйте, Наталья! По идее, кто занимается вопросами продажи по доверенности, то и уполномочен на заключение договоров, на получение денег и пр. Но в любом случае рекомендуется, хотя бы раз встретиться с собственником, чтобы услышать его истинную позицию, о наличии третьих лиц и их согласия. Задаток можно вносить как на счет собственника, так платить его представителю, в том числе наличными. Просто , ради безопасности, не вносите большую сумму. А саму сделку лучше совершать с нотариальным удостоверением.

    Здравствуйте! Скажите пожалуйста если мы покупаем квартиру с родителями, через ипотеку. Ипотека оформлена будет на отца, кто может стать собственником приобретаемой квартиры?

    Здравствуйте, Юлия! Варианты возможны различны, это определяется сторонами: банком (залогодержателем) и заёмщиком (покупателем). В основном собственники квартиры и являются залогодателями. При этом они могут быть все созаемщиками, а также могут быть просто собственниками без кредитных обязательств, то есть предоставлять свои доли в квартире в залог, как третьи лица по отношению к ипотечным отношениям.

    здравствуйте! хочу купить комнату в коммунальной квартире, комнату приватизировали год назад. продавец приобрел комнату у собственника который её приватизировал.теперь, спустя пол-года сам ее продает. у меня сомнения, не было-ли нарушений в приватизации, как это проверить?

    Здравствуйте, Андрей! Приватизация жилой площади сопровождается соответствующим контролем со стороны администраци (отделом приватизации, имущества и пр.), сделка также проверяется в Росреестре на предмет соответствия закону. В этой связи с формальной стороны сделка является законной, юридически «чистой». Однако лицо, которое приватизировало комнату, могло предоставить недостоверные сведения, что сможет стать причиной оспаривания приватизации. Это трудно установить, так как нужен доступ ко всей архивной документации (продавец её не сможет предоставить, так как он не приватизировал жилье). Кроме того, необходимо проверить множество обстоятельств и, как показывает практика заключения сделок, с таким покупателями продавец просто не будет иметь дел (ввиду сложности и трудоемкости подготовления к заключению сделки). В настоящее время Вы сможете проверить законность полномочий нынешнего собственника, запросив документы о его правомочии, как собственника, а также получить сведения и Росреестра (выписку из госреестра). Поэтому такие сделки лучше совершать путем проверки общих данных, желательно, чтобы с момента приватизации прошло более 3 лет. На всякий случай Вы можете в порядке добровольного страхования застраховать сделку на предмет успешности совершения и гарантированности нахождения комнаты в Вашей собственности.

    Источник: http://juresovet.ru/kak-pravilno-pokupat-kvartiru/

    This article was written by admin

    ×
    Юридическая консультация онлайн