Цена кадастровой стоимости земли

Кадастровая стоимость земли Бесплатная юридическая консультация: Для большинства собственников земельных участков большой неожиданностью является расчет налога на землю, который предъявляет.

Кадастровая стоимость земли


Бесплатная юридическая консультация:

Для большинства собственников земельных участков большой неожиданностью является расчет налога на землю, который предъявляет ИФНС — налоговый официальный государственный орган.

Оглавление:

В чем причина такого расчёта, и есть ли тут ошибка? Именно кадастровая стоимость земли является основной для расчёта налоговой ставки, и кроме этого точная оценка земельных участков позволяет разработать экономическую стратегию развития как региона в целом, так и отдельного гражданина. Кадастровая стоимость земли формирует инвестиционную привлекательность региона, позволяет представителям крупного бизнеса покупать земли, развивать собственный бизнес на территории страны.

Как определяется кадастровая стоимость земли

Госкадастр определяет уточнённую кадастровую стоимость земли по специальной технологии или методике, которая есть общей для всех регионов России с некоторыми поправками. Главная особенность оценки кадастровой стоимости это отличие от реальной рыночной цены, при этом разница между показателями не должна быть в пределах 30%. Если вы заметили такую разницу, необходимо оспорить кадастровую стоимость путём обращения в соответствующую комиссию по оценке в Роскадастре.

Официальным документом, где отражается стоимость земли, согласно Роскадастру, является только выписка из Росреестра, причём электронный вариант и бумажный тип должны иметь официальную печать электронного вида или стандартную гербовую. На основании кадастровой выписки из ЕГРН вы можете оспорить стоимость в специальном отделе Росреестре. Сегодня Госкадастр допускает оспаривание стоимости, и с 2018 года, любая оценочная работа по кадастру будет проводиться только через государственный оценочный комитет при Росреестре. Никто иной не имеет права осуществлять оценку недвижимости .

Параметры, влияющие на кадастровую стоимость земли

Если вы увидите одну цену на землю из кадастра, а рыночная будет отличаться, то на порядок формирования ценообразования влияют некоторые факторы:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Характеристика земли.
  • Дата ввода в Росреестр земельного участка.
  • Наличие транспортной инфраструктуры.
  • Наличие инженерной инфраструктуры.
  • Экологические стандарты для земельного участка.
  • Региональная привязка.
  • Инвестиционная привлекательность.

Региональная привязка предусматривает введение определённого коэффициента, который используется в каждом регионе по специальным учётным параметрам. Самый высокий коэффициент имеют Москва, Санкт-Петербург, а также город федерального значения Севастополь. Иные регионы имеют пониженный или стандартный коэффициент учета. Согласно методике и правилам регламента закона, предусмотрено периодический вариант пересмотра оценки земли, который должен проводиться 1 раз в 3-5 лет. Если вы владеете землёй, рекомендуем вам обновлять сведения по кадастровой стоимости, путём заказа выписки из ЕГРН, где вам будет указана официальная кадастровая стоимость по учетным параметрам в Госкадастре.

Источник: http://kadastrmap.ru/kadastr/kadastrovaya-stoimost-zemli/

Кадастровая стоимость земельного участка

Всем известно, что земля является имуществом, которое должно облагаться государственными налогами. При совершении различных мероприятий и сделок с земельными участками, необходима информация о размерах участка, принадлежности надела, качестве земли, видах деятельности, которыми на ней разрешено заниматься. Многих владельцев наделов интересует вопрос, что такое кадастровая стоимость земельного участка.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

(доб. 306) — Москва


Бесплатная юридическая консультация:

(доб. 861) — Санкт-Петербург

(доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Чтоозначает термин «Кадастровая стоимость земли»?

Чтобы избежать споров вокруг земли, необходимо обладать исчерпывающей информацией, которая надёжно сохраняется в надлежащем месте.


Бесплатная юридическая консультация:

Кадастровая стоимость земельного участка — что это такое? Этот термин вводится для устранения возможных путаниц с ценой, на основании которой начисляются налоги и размер арендной платы. Кадастровая стоимость участка равняется среднему значению цены, которую могут дать за него на действующем земельном рынке.

Зачем хозяева узнают кадастровую стоимость своихучастков?

Данная информация необходима для осуществления следующих операций:

  1. Урегулирование земельных отношений.
  2. Совершение юридических сделок с собственной территорией.
  3. Уплата налога на землю.
  4. Выставление участка на аукцион.
  5. Увеличение рыночной стоимости ЗУ в результате облагораживания территории, реконструкции и пр.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Размер кадастровой и рыночной стоимостей, в теории, должны быть равны между собой. Но в реальности так не происходит. Причина состоит в том, что при установлении кадастровой стоимости производится массовый подход к оценке, при этом не учитываются конкретные особенности каждой территории.

Кадастровая стоимость рассчитывается по решению местных властей. Сроки проведения данных мероприятий ограничены временным периодом, равным 5 лет. Представители местной власти организуют специальный конкурс (публичные торги) между организациями, которые обладают лицензиями на право заниматься оценочной деятельностью.

После проведения конкурса, установленного в законном порядке, между победившей организацией и государством заключается соответствующий контракт на производство массовой оценки ряда участков.


Бесплатная юридическая консультация:

От чего зависит кадастровая стоимость земли? Её размеры определяются на основании следующих параметров:

  1. Категория и вид земли в соответствии с требованиями законодательства.
  2. Объём подготовительных работ (сбор нормативной документации и её обработка).
  3. Усреднённая рыночная цена на земельном рынке на земли подобных категорий и аналогичного качества.
  4. Анализ элементов социального благоустройства (если участки расположены в населённом пункте).
  5. Общее число участков на данной территории.
  6. Месторасположение.
  7. Оформление полученных данных в виде графиков, таблиц и планов.

При расчётах и составлении необходимой документации применяются наиболее подходящие методы, которые зависят от конкретных условий и ситуаций.

Как узнать о размере кадастровой стоимости

Если участок прошёл успешную регистрацию и на него оформлен кадастровый паспорт, вся необходимая информация содержится в этом документе. Однако если после выдачи паспорта прошло более пяти лет, данные указанные в нём, устарели. В этом случае владельцу участка придётся получать документ с обновлёнными данными в организации под названием Росреестр.

Публичная карта Росреестра также содержит данные о земельных участках. Получить информацию через интернет можно одним из двух способов:

  • если известен номер участка, его вводят в поисковое окно сайта, при этом вся имеющаяся информация всплывает на экране;
  • при отсутствии точного номера можно найти свой участок на карте сайта и кликнуть по нему, сведения, имеющиеся в кадастре, появятся во всплывающем окошке.

Основной недостаток поиска данных на публичной карте через интернет — это приблизительная достоверность из-за постоянной смены параметров по некоторым округам, которые не всегда соответствуют реальности.


Бесплатная юридическая консультация:

Актуальная информация находится в местных отделениях Росреестра. При подаче запроса требуется указать кадастровый номер участка. Чтобы получить нужную выписку, можно: лично обратиться в Росреестр, отправить запрос через почтовое отделение либо при помощи портала «Государственные услуги».

Из чего складывается кадастровая стоимость

При приобретении земельного участка новый владелец платит рыночную цену, которая отличается от кадастровой. Кадастровая стоимость принципиальна для хозяина до тех пор, пока он является владельцем данной земли. По ней должны определяться размеры налогов, которые необходимо регулярно выплачивать.

Из чего должна складываться кадастровая стоимость? Оценка зависит от следующих основных факторов:

  1. Назначение (как разрешено его использовать).
  2. Удельная кадастровая стоимость (зависит от пункта № 1 и места расположения участка).
  3. Занимаемая площадь надела.

Кадастровая оценка проводится массово, её расчёт производится при помощи специальных программ, которые разработаны, чтобы обеспечить гарантию непредвзятости. Специалисты, которые проводят оценку, не всегда знакомы с алгоритмом работы выбранной программы. В результате рыночная стоимость не всегда совпадает с кадастровой, а имеет показатели намного ниже её.

Хозяевам невыгодно, если кадастровая цена выше рыночной, потому что налог на недвижимость начисляется из кадастровой величины.


Бесплатная юридическая консультация:

Из чего же состоит кадастровая стоимость ЗУ? Главным определяющим фактором является удельная стоимость земли в, так называемом, кадастровом квартале. Кадастровый квартал — это массив, ограниченный учётными записями Государственного реестра. Кадастровая стоимость определяется на основании удельной стоимости, при этом учитываются также следующие факторы:

  • площадь земельного участка;
  • категория, к которой принадлежат исследуемые земли;
  • насколько данный массив обеспечен инфраструктурой;
  • ближайшее расстояние до центра;
  • месторасположение;
  • категория, к которой относится данный населённый пункт.

Каждый параметр определяется в процентах по отношению к определяемой сумме. Если качество земли повышается за счёт каждой их перечисленных характеристик, используется определённый коэффициент. При отсутствии характеристик, которые существенно влияют на стоимость участка, то этот коэффициент вычитается из его базовой стоимости.

На законодательном уровне установлено, что максимум земельного налога должна равняться не более 0,3% от кадастровой стоимости ЗУ.

Это касается следующих наделов:

  1. Садовое, огородническое товарищество.
  2. Личное подсобное хозяйство.
  3. Участок, состоящий из земельного надела и жилищного фонда.

Земли прочего назначения обкладываются более высокими налогами, верхняя граница которых составляет 1,5% от кадастра.

Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://mirkadastra.ru/kadastrovyj-uchet/stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровую цену земли составляет ее нормативная стоимость, расчет которой ведется, исходя из принадлежности ее к определенной категории и местоположению. Без нее невозможно урегулировать земельные отношения, упорядочить сделки по купле-продаже и аренде, произвести расчет земельного налога.

Периодичность проведения такой государственной оценки­­­ – не менее одного раза в пять лет. Данные, получаемые по результату оценки, заносятся в госкадастр недвижимости, ведение которого поручено Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестру).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Москва, Московская область


Бесплатная юридическая консультация:

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как формируется кадастровая стоимость земельного участка

Процесс определения стоимости участков по кадастру выполняется в строгом соблюдении Правил проведения госкадастровой оценки земли от 08 апреля 2000 года:

  • Территориальным субъектом Российской Федерации принимается решение о выполнении оценки земли, относящейся к его территории;
  • Подготовка списка земель, подлежащих оценке в обязательном порядке, доверена территориальному управлению Росреестра. В действующем законодательстве предусмотрено, что участки, относящиеся к землям населенных пунктов, разделены на 17 разновидностей разрешенного использования. Разделение их в населенных пунктах происходит по административно-территориальным единицам, в структуре которых, в свою очередь, выделяются определенные кварталы;
  • В земельном перечне отображается ряд характеристик по каждому из указанных в нем участков: расположения на месте, площади, присутствия, характера и видового назначения сооружений, если таковые имеются;
  • Росреестр задействует оценочную организацию, производящую расчет удельного показателя кадастровой цены отдельно по квартальным единицам и разновидности разрешенного использования. Расчет подобного показателя производится на основании средней цены земли, представленной на рынке, или же нормативной расценки одного квадрата земли в определенном квартале и конкретной разновидности разрешенного использования;
  • Чтобы утвердить результат оценки, составляется установленный территориальным субъектом Российской Федерации нормативный акт;
  • Когда результаты утверждены, их заносят в кадастровую учетную систему управления Росреестра на территории.

Подсчет кадастровой цены

Основанием для определения кадастровой цены отдельного участка служит удельный показатель кадастровой цены одного квадрата (удельная кадастровая цена участка).


Бесплатная юридическая консультация:

При умножении ее на данные площади этого участка, выводится кадастровая цена. Величина удельного показателя может варьироваться по отношению к каждому из кадастровых кварталов или же разновидности разрешенного применения.

В случае установления для земли не единственной разновидности разрешенного применения, в расчетных целях приоритет отдается наибольшему удельному показателю кадастровой цены для всех вероятных разновидностей разрешенного применения для конкретного участка.

Дабы упорядочить сведения о статистическом анализе, и выбрать конкретный ориентир, территориальные субъекты Российской Федерации выбирают усредненные удельные показатели кадастровой цены участков по всем отдельным категориям земель и разновидности их функционального применения по определенным муниципальным образованиям (округам или же районам).

Таким же образом могут быть установлены и минимальные параметры удельных показателей цены по кадастру для участков промышленного или другого спецназначения, уступить уровню которых она никак не может.

Определение их стоимости происходит при взятии за основу методики расчетов усредненных показателей отдельно по районам (округам) и земельным категориям.


Бесплатная юридическая консультация:

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Для уточнения кадастровой цены, необходимо обладать данными о кадастровом номере, выданном при непосредственной регистрации земли.

Установить его можно, используя изложенные ниже методы:

  • Выполнения поиска на общей кадастровой карте (при условии прохождения объектом процесса межевания). В данном случае производится выбор конкретной локации с использованием фильтров системы, далее выполняются поисковые действия по объекту. Кликнув по последнему, можно ознакомиться с более детализированными сведениями об участке (включающих и его нумерацию);
  • Получения справочных данных на центральном сайте Росреестра, с выполнением поиска по адресной информации;
  • Просмотра искомых данных в кадастровом паспорте на объект (если таковой присутствует);
  • Просмотра сведений в выписке из кадастра по объекту;
  • Поиска с использованием кадастрового плана территории;
  • Его могут указать и в свидетельстве, подтверждающем право на имущество (повод просмотреть и здесь);
  • Получения отдельной выписки из Единого государственного реестра прав (заказ можно осуществить посредством обращения в МФЦ или Росреестр, и воспользовавшись онлайн-возможностью);
  • Непосредственного обращения в кадастровую палату.

Об уменьшении кадастровой стоимости читайте тут.

Подобных методов, как видно, насчитывается множество. Для достижения результата достаточно выбрать наиболее быстрый из них.

Поисковые действия, направленные на установление номера, обычно не занимают много времени, по этой причине подобный этап можно назвать довольно упрощенным.


Бесплатная юридическая консультация:

Поиск сведений по номеру

При получении ожидаемого номера, дальнейшие действия могут развиваться несколькими сценариями. Наиболее удобным и быстрым из них можно назвать применение сайта Росреестра.

При переходе на ресурс, в отдельном разделе открывается доступ к интерактивной кадастровой карте. При введении нумерации искомого объекта, становятся доступными все необходимые о нем сведения, в перечне которых числится и цена.

Еще один метод предполагает возможность обращения в орган Роснедвижимости местного значения. При формировании запроса, сотрудниками этого учреждения по номеру искомого участка предоставляются сведения о его цене по кадастру.

В дополнение к этому, можно обзавестись отдельной справкой с детальным указанием в ней метода расчета этого показателя. Эти данные порой могут быть полезны.


Бесплатная юридическая консультация:

Подобный способ характеризуется большей затратой времени, чем первый. Но для множества людей, у которых имеются проблемы с возможностью доступа к интернету, элементарно отсутствует компьютер, или же нет умений его использования, именно прямое обращение в учреждение может служить единственно возможным выходом.

Третья возможность – воспользоваться телефоном. Не так давно у россиян возникла возможность осуществлять звонки на номер «горячей линии» Роснедвижимости. Для выполнения поисковых действий, после звонка нужно сообщить оператору данные кадастрового номера. Он выполнит обработку информации по общей базе, оперативно отыскав нужные сведения. Подобный метод для многих более приемлем.

Другие поисковые методы

В некоторых случаях, чтобы разузнать кадастровую цену, можно обойтись и без траты времени на поиски номера объекта.

Наиболее простой метод заключается в обычном просмотре кадастрового паспорта.

Но следует помнить, что содержащиеся в нем сведения в обязательном порядке должны быть свежими. Метод идеален для категории людей, только получивших подобный документ. Дополнительно есть возможность проведения самостоятельного расчета.


Бесплатная юридическая консультация:

Можно использовать информацию, размещенную в сети, для определения официальной стоимости одного квадрата земли в привязке к конкретному региону.

Если это число умножить на величину площади, получаем искомые данные. Однако подобная процедура ненадежна, поскольку есть вероятность допущения ошибок в результате применения устаревшей и ложной информации.

Как видно, разузнать кадастровую цену определенного недвижимого объекта в небольшой временной отрезок, проблемы не составит. Напротив, множественные варианты позволяют добиться результатов тем методом, который наиболее приемлем для каждого.

При получении этих данных, они могут быть использованы запрашивающим гражданином для проведения расчета объема налога, и для многих других целей.

Теми хозяевами, которые практикуют четкое расписание семейного бюджета и прогнозирование возможных затрат, эти возможности будут оценены достойно. Подобные сведения также часто истребуют потенциальные покупатели, наследники и другие категории граждан, напрямую или косвенно связанные с земельной сферой или же проявляющие к ней интерес.


Бесплатная юридическая консультация:

Изменение кадастровой стоимости земельного участка

Сейчас законодательством РФ предоставляется возможность оспаривания кадастровой цены в административном порядке и при обращении в суд.

В РФ положения об изменении кадастровой цены участка закреплены в ЗК, в статье 65 которого указывается, что для выкупа земли, находящейся в муниципальном или федеральном владении, необходимо уточнение ее цены по кадастру в рамках налогообложения и иных моментов, предусмотренных законодательством.

В процессе изменения кадастровой цены участка, возникает необходимость во внесении следующей корректировки информации об участках:

  • Перевода участка земли в иную категорию;
  • Изменения земельной площади в процессе утверждения и фиксации ее границ;
  • Изменения разрешенной разновидности применения земли.

При возникновении ошибок в документации, принимается ряд мер по их устранению. То есть ошибочные кадастровые сведения можно исправлять или оспаривать:

  • Руководствуясь судебным решением;
  • В порядке, установленном для внесения учетных данных об изменении характеристик земли;
  • При информационном взаимодействии.

Часто возникают случаи, когда владельцы или обыкновенные землепользователи, беря выписку из госкадастра недвижимости на участок, замечают, что указанная в ней кадастровая цена на землю изрядно завышена.


Бесплатная юридическая консультация:

Когда кадастровая цена находится не на уровне рыночного показателя, это приводит к повышению налогов, арендной ставки, расценок на выкуп земли у государства и множества других финансовых затрат.

Нужно знать, что уменьшить кадастровую цену можно всегда, включительно и в порядке судебного разбирательства. Уменьшение цены по кадастру означает существенную экономию бюджета как физических, так и юридических лиц, пользующихся или имеющих во владении землю.

Действующий законодательный порядок предполагает возможность оспаривания и изменения кадастровых цен на участки как в рамках судебных споров, так и в административном порядке.

Этот перечень законодательных изменений, позволивших оспаривать кадастровую цену участков, был закреплен в нормативных актах еще с конца 2010 г.

Популярные случаи чрезмерного завышения кадастровой цены


Бесплатная юридическая консультация:

  • Завышается удельная величина кадастровой цены участка для определенной разновидности разрешенного применения.

Бывают случаи, когда кадастровый паспорт или выписка содержит показатель кадастровой цены участка, существенно превышающий установленный нормативно-правовыми актами для определенной разновидности дозволенного использования.

К примеру, для участков с разновидностью дозволенного использования «в целях расположения сооружений производственного и административного значения», показатель определяют как для участков с разновидностью дозволенного использования «в целях расположения офисов». Удельная величина кадастровой цены для земли в этом случае будет завышена троекратно.

При обнаружении подобных несоответствий в документации, необходимо их исправление. Подобные ошибочные данные могут признаваться как кадастровые или технические ошибки, подлежащие корректировке в порядке заявления.

Если кадастровым органом будет заявлено об отказе в корректировке ошибочных данных, только в этом случае верным решением может быть исправление их в порядке судебного спора.

Уменьшить стоимость по кадастру можно как в суде, так и в порядке досудебного урегулирования вопроса.


Бесплатная юридическая консультация:

  • Неправильно определена разновидность применения участка и как результат — зафиксирован превышающий допустимую величину удельный показатель цены по кадастру.

Завышение цены может происходить в результате неверного определения его дозволенного применения. Подобные случаи могут быть принципиальными зачастую для участков, имеющих застроенную площадь.

Натолкнувшись на подобную ошибку, нужно знать, что определение разновидности дозволенного применения для участка с застройками происходит с учетом функционального назначения расположенных на нем построек.

Когда на участке расположено строение офисного назначения, то, соответственно, должна быть обозначена и разновидность дозволенного использования «в целях офисного размещения». Назначение сооружения определяется по записям технического паспорта объекта.

Зачастую органами госвласти подобное правило не соблюдается, как результат – появляются неверно установленные удельные показатели кадастровой цены и превышение цены земельного участка по кадастру.

В этом случае цена земли по кадастру может быть понижена при обращении в соответствующий госорган. Необходима подача заявления с просьбой привести вид дозволенного применения участка в соответствие с функциональными назначениями размещенных на нем объектов.


Бесплатная юридическая консультация:

После того, как разновидность применения определена верно, необходимо занести соответствующие изменения в госкадастр недвижимости, в итоге – кадастровая цена уменьшится.

Процесс уменьшения цены по кадастру происходит и в порядке досудебного и судебного урегулирования.

  • Кадастровая цена участка превышает рыночную. Согласно Постановлению ВАС РФ, кадастровая цена должна признаваться равной рыночной с момента определения последней.

Цена земли по кадастру, определение которой производилось в период до 22.07.2010 г., может устанавливаться судом в объеме ее рыночного эквивалента, определенного по отчету оценщика.

Цена земли по кадастру, определение которой выполнялось в период после 22.07.2010 г., также устанавливается в порядке судебного разбирательства в объеме ее рыночных расценок и с учетом результатов, полученных независимым оценщиком.

Такой же вариант уточнения цены имеет место, если стоимость земли по кадастру определялась после 22.07.2010 г. и показатели ее были завышены.


Бесплатная юридическая консультация:

22.07.2010 г. действующими стали законодательные нормы, предполагающие возможностью обжалования и изменения кадастровой цены участков вне судебного процесса. В этом случае, пересмотр кадастровой цены выполняется специализированной комиссией в административном порядке.

Нужно учитывать, что те кадастровые цены, утверждение которых прошло до 22.07.2010 г., не подлежат рассмотрению в комиссиях.

Когда пользователь или законный владелец участка предполагает факт неверного определения кадастровой цены его участка, то в его распоряжении есть шесть месяцев от даты занесения данных о кадастровой цене в госкадастр, в течение которых он имеет право оспаривать эти сведения в спецкомиссии.

Комиссия уполномочена не только пересматривать кадастровую цену участка по отдельному заявлению, но и утверждать ее новые показатели.

Комиссией пересматривается кадастровая цена участка лишь при условии:

  • Наличия сведений, что при ее установлении использовались ошибочные данные;
  • Наличия заключения независимого оценщика об установлении рыночной цены участка.

Срок рассмотрения спецкомиссией заявлений составляет один календарный месяц.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Москва, Московская область

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/kadastr-zemlya/kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-2.html

Кадастровая стоимость земли

В частности кадастровая стоимость это определенная государством рыночная стоимость земельного участка. Она складывается из индивидуальных характеристик участка и средний показатель цены на землю в конкретном регионе и заносится в кадастровый паспорт.

На сегодняшний день кадастровый паспорт участка может быть заменен выпиской из гос. реестра.

Кадастровая оценка земельных участков

Перед тем как заказывать услугу по оценке нужно убедиться, нужна ли она? Поскольку большинство земельных участков уже оценены. Сделать это можно на сайте Рос.реестра.

Если гражданин решил пригласить частного оценщика, то необходимо убедиться что он имеет право совершать оценку. Для этого у оценщика должны быть разрешения и лицензии на такую деятельность.

Как складывается?

Государственная или частная оценка стоимости участка складывается из нескольких факторов. В частности большую роль играет категория земли и ее целевое назначение.

  • Земли под ведение сельского хозяйства;
  • Земля для населенного пункта;
  • Природоохранные земли;
  • Специального назначения;
  • Территории лесных массивов;
  • Резервные земли.

Каждая категория земли может быть использована по своему целевому назначению, поэтому стоимость ее разнится. Для примера можно взять природоохранные земли которые в некоторых случаях могут находиться в частной собственности. На этих землях нельзя возводить капитальные строения и заниматься производственной и сельскохозяйственной деятельностью. Поэтому их оценка будет отличаться от земель населенного пункта в меньшую сторону.

Но не только категории и целевое назначение влияют на кадастровую стоимость при оценке. Существует еще множество причин колебания в большую или меньшую сторону.

  • Особенности земли на участке (размер, рельеф, подведенные коммуникации, геологическое строение почвы, постройки и т.д.).
  • Особенности окружающей территории (транспортная доступность, инфраструктура, расположение с описанием соседних участков, экологическая обстановка и т.д.).

Оценщик обязательно включает в расчет стоимость земельных участков в конкретном районе и регион расположения.

Когда необходима?

Пользу от кадастровой стоимости трудно переоценить, поскольку от нее зависит конечная цена на любой участок.

Государственная оценка нужна в таких случаях как:

  • Приобретение и продажа;
  • расчет налогов;
  • аренда;
  • наследование;
  • финансовые вопросы (кредиты под залог земли оформлении уставного капитала и т.д.);
  • строительство.

Все сделки с землей требуют наличия кадастровой стоимости. Особенно это важно при судебных спорах. Так как она становится основополагающей при рассмотрении финансовых вопросов касающихся земельной собственности.

Кто имеет право устанавливать кадастровую стоимость

Не стоит путать оценку и установление кадастровой стоимости. Оценку могут проводить любые независимые эксперты, а устанавливать стоимость может только государственная служба. Такими вопросами занимается Кадастровая Палата.

Собрав необходимые документы нужно обратиться в кадастровую службу по месту нахождения участка и ждать результатов. Через 10 рабочих дней в кадастровой службе можно будет получить документ, подтверждающий кадастровую стоимость, и далее внести находящиеся в нем сведения в ЕГРН.

Данные о кадастровой стоимости верны в течение 5 лет, а в некоторых случаях и меньше.

Расчет

Рассчитать самостоятельно данную цифру, можно только при наличии специального образования. Так как расчет производится по множеству формул и с добавлением определенных понижающих или повышающих коэффициентов. Также необходимо опираться на постоянно изменяющееся законодательство и планы застройки.

Для расчета обращаются в государственную кадастровую палату.

Как узнать?

Сегодня узнать это можно не только при обращении в палату или ЕГРН, но и онлайн по кадастровому номеру.

Итак, если земельный участок оформлен по всем правилам то данные о нем находятся в ЕГРН. Для облегчения поиска и обеспечения быстрой работы каждому присваивается уникальный номер.

Онлайн

Номер участка в реестре складывается из нескольких составляющий, таких как: адрес, район, округ и собственно номер под которым он регистрируется. Для получения любых сведений об участке достаточно ввести эти цифры на официальном сайте реестра.

Где можно получить сведения о кадастровой стоимости онлайн:

  • На сайте ЕГРН;
  • На сайтах предоставляющих услуги по поиску и предоставлению информации из росреестра;

Официальный сайт Рос.реестра — на главной странице есть значок онлайн услуги. Нажав на него необходимо выбрать услугу кадастровая стоимость и откроется анкета с полями для заполнения. Проще всего использовать кадастровый номер. После ввода номера появится интересующая информация.

Информация о кадастровой стоимости на сайте дается только для ознакомления! Получить выписку или справку из реестра можно за дополнительную плату!

Если кадастровый номер не известен — его можно узнать. На тех же сайтах необходимо ввести полный адрес нахождения земельного участка – будет открыта карта с обозначенными границами земельных участков. Нажав на интересующий участок, появится информация.

Справка о кадастровой стоимости

Получить справку можно как в отделении реестра, МФЦ и в кадастровой палате, так и онлайн.

Для получения справки в отделении реестра необходимо обратиться в него с заявлением, оплатить стоимости справки в размере 400 руб.

Есть способ получить такую справку по сети интернет. Для этого необходимо зайти на сайт: https://rosreestr.ru Услуга платная, поэтому информация будет предоставлена только после внесения денежных средств.

Справка о кадастровой стоимости онлайн предоставляется как в виде скачиваемого файла, так и в бумажном виде с печатью. Справка с печатью может быть послана как с курьером так по почте. Или получить в ближайшем отделении.

Как принудительно изменить стоимость в кадастровом паспорте

Как установлено законом, кадастровая стоимость должна быть пересмотрена по истечении 5 лет. Но собственник вправе раз в 3 года менять по необходимости. А для Москвы и Санкт-Петербурга каждые 2 года.

Иногда случается, что по документам цена больше, нежели средняя рыночная цена. И при расчете налога или продажи сумму необходимо уменьшить. Это сделать можно двумя способами:

  1. Подать заявление на пересмотр в комиссию Кадастровой Палаты;
  2. Подать заявление в суд.

Оспорить стоимость могут как собственник участка, так и третье заинтересованное лицо.

Для того чтобы оспорить государственную оценку в специальной комиссии необходимо подать заявление и представить справку с печатью о нынешней стоимости и ее копии. К ним необходимо приложить документы, которые доказывают недостоверность расчета. После чего комиссия рассмотрит заявление и пересмотрит оценку.

Срок рассмотрения комиссией составляет 1 месяц. В течение со дня подачи заявления заявитель должен быть извещен о времени и дате проведения заседания по его вопросу.

Для судебного оспаривания потребуются следующие документы:

  • Заявление с обоснованной просьбой об изменении кадастровой стоимости.
  • Копии свидетельства о праве собственности.
  • Доказательства неправильного расчета (если нарушения в расчете присутствуют).
  • Документы, доказывающие, что рыночная оценка земельного участка должна быть изменена на другую.

Суд рассматривает представленные документы и выносит решение о необходимости изменения или не изменения стоимости земельного участка.

После положительного решения комиссии или суда необходимо внести новые данные в ЕГРН.

Продать участок земли государству по его кадастровой стоимости

Граждане, имеющие право собственности на землю могут распоряжаться ею согласно своим интересам. Тоже касается государства, купить какой-либо участок оно может только исходя из своих интересов.

Почему возникает необходимость продать участок государству?

  • Невостребованность земли у других покупателей;
  • Приоритетное право покупки государством.

Земельные участки, особенно те, которые относятся к категории сельскохозяйственных, часто остаются невостребованными у покупателей. Но права собственности обязывают владельца платить налоги, осуществлять уход за своим наделом. Поэтому затратная собственность, не приносящая доход, становится обузой. Желая ее продать, владельцы часто совершают ошибку и перестают должным образом использовать и ухаживать за землей. В этом случае государство вправе изъять участки без возмещения стоимости.

Государство имеет приоритетное право на покупку земель сельхоз назначения. Поэтому перед продажей необходимо известить государственные органы о возможности покупки.

Если государство все же заинтересованно в покупке земли, то перед продажей необходимо обновить информацию о кадастровой стоимости. Это может сделать любая из сторон участвующих в сделке купли-продажи.

Не секрет что стоимость земли может быть изменена как в большую так и меньшую сторону. Меняющиеся условия жизни, развитие инфраструктуры и экономики и науки влияют на стоимость земли. Процедура покупки земли государством долгая, поэтому пересмотреть кадастровую стоимость лучше перед завершением сделки купли-продажи.

Рассмотрение и решение покупке земли может продолжаться в течение одного календарного года и в некоторых случаях в трех месячный срок.

Определение кадастровой стоимости помогает владельцам определить цену своего имущества. Служит основанием для расчета подоходного налога при сделках с земельными участками. И становится основой для оспаривания такой собственности в суде.

Источник: http://oformovich.ru/zemelnyj-uchastok/kadastrovaya-stoimost-zemli.html

Больше не нужно переплачивать: порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка

С 2016 года собственники земельных участков оплачивают налог на недвижимость исходя из кадастровой стоимости. Важно ее знать и уметь рассчитывать, чтобы не было завышения со стороны государственных структур. Иначе налогоплательщик несет непосильную нагрузку. Как собственнику пересмотреть результаты государственной оценки, если он с ней не согласен?

Любые объекты недвижимости оцениваются в финансовом выражении, что может рассчитываться по специальной формуле. Выделяют два основных варианта стоимости – рыночную и кадастровую. Первая устанавливается на настоящий момент времени, а вторая является оценкой с позиции государства. Они часто могут соотноситься по своему размеру.

В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ № 358, кадастровая стоимость не может превышать рыночную. В действительности данное условие выполняется не всегда, поэтому необходимо настаивать на ее снижении.

Понятие

Кадастровая стоимость земельного участка является той ценой, которую могут устанавливать регистрирующие органы в результате оценки. Это понятие закрепляется в ст. 66 ЗК РФ. Чтобы определить стоимость участка, соблюдаются следующие этапы:

  • принятие решения;
  • оценочные действия;
  • утверждение полученных итогов.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты осуществляются в соответствии ЗК РФ с учетом актов, принятых муниципалитетом. Они зависят от индивидуальных особенностей земельного участка, включая размещение, назначение (ИЖС или сельхозназначение), категорию и площадь.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Единственной структурой, занимающейся учетом недвижимости, является Росреестр. Процесс выстраивается таким образом:

  1. Регион издает постановление о необходимости изменить территории, относящиеся к его ведению.
  2. Управление Росреестра готовит список подлежащих оценке наделов и проверяет его. Список содержит их отличия и характеристики, включая адрес размещения, качество и наличие построек, а также общую площадь.
  3. Привлекается оценщик, который рассчитывает удельные показатели для каждого вида использования.
  4. По результатам региональные власти утверждают нормативный акт.
  5. Результаты вносятся в базу Госреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

Стоимость определяют по кадастровому номеру и отображают на карте. Стоимость складывается из характеристик каждого надела с учетом рыночных цен по району. Для расчета применяется такая формула:

Кадастровая стоимость = общая площадь х удельный показатель

Где удельный показатель представляет собой кадастровую котировку объекта в пересчете на 1 кв. м.

Как узнать кадастровую стоимость. Госпошлина

Сведения можно посмотреть на сайте или узнать в ближайшем отделе Росреестра, где осуществляется регистрация прав собственности и постановка участка на кадастр. Можно заказывать информацию такими способами:

  • сделать запрос онлайн через сайт госуслуг или Росреестра;
  • обратиться с заявкой лично в Росреестр или МФЦ.

В случае личного обращения заявитель получает официальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и правах на недвижимое имущество. В ней указываются не только сведения об участке и правообладателе, но и точная величина кадастровой стоимости. Данная услуга является платной. Согласно данным Росреестра, оплачивается госпошлина в размере 400 рублей гражданами и 1100 рублей юридическими лицами. При запросе в электронном варианте – 250 и 700 рублей соответственно.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка позволяет определить размер имущественного налога, рассчитать пошлину и налог за вступление в наследство. Она может влиять на размер кредита или платежей, связанных с продажей или дарением недвижимости, назначение арендной цены за пользование наделом.

Важно знать соотношение к рыночной стоимости. Все расчеты производятся от показателя кадастровой цены. Разница по этой причине бывает существенной, и это отражается на сумме налоговых выплат, которые могут существенно меняться в зависимости от нее.

Сроки кадастровой оценки

Переоценивать стоимость допускается не чаще, чем 1 раз в 3 года. Максимально возможный срок – 1 раз за 5 лет. Отдельные сроки устанавливаются для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя. Здесь переоценка осуществляется не чаще 1 раза в 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость. Досудебный порядок

Для снижения кадастровой стоимости земельного участка может использоваться два варианта:

  • заявление руководителю комиссии, работающей при Росреестре;
  • иск в суд для отстаивания интересов и обжалования решения предыдущей инстанции.

У собственника есть право самостоятельно выбрать, куда обращаться для отстаивания своих интересов. Гражданин не обязан предварительно обращаться в специальную комиссию. Допускается возможность написать жалобу в судебный орган. Обязательный досудебный порядок действует только для предприятий, зарегистрированных в качестве юридического лица.

Региональная комиссия по рассмотрению споров

При управлениях Росреестра по всем регионам России работают комиссии, принимающие решения по жалобам в отношении установленной стоимости. Здесь действует упрощенная процедура по сравнению с судебным разбирательством. Необходимо подать запрос с документами и ждать ответа в течение месяца. Не устанавливается государственная пошлина.

Если решение комиссии не удовлетворяет заявителя, его допускается обжаловать в судебном порядке.

Документы, которые должны быть представлены в комиссию

Если собственник подает запрос на изменение информации в реестре, он должен доказать, что есть правовые основания для перерасчета. Предоставляются такие документы:

  • заявление установленной формы;
  • кадастровая справка;
  • правоустанавливающий документ, такой как договор купли-продажи или дарения;
  • свидетельство о собственности, если оно имеется;
  • документальный результат независимой экспертизы, подтверждающий превышение стоимости;
  • экспертный отчет о размере рыночной цены;
  • подтверждение технических или кадастровых ошибок.

Срок рассмотрения заявления

На проверку отводится 1 месяц после сдачи документов с заявлением. Собранная комиссия в течение 7 дней сообщает результаты заявителю и в муниципалитет. Решение может быть принято только в присутствии не меньше половины участников комиссии.

Результаты рассмотрения

Заявление отклоняется, если сведения признаются соответствующими действительности. В остальных ситуациях пересматриваются результаты сведений, внесенных в реестр.

У заявителя есть право оспаривать установленную стоимость в судебных органах, если заявление будет отклонено. Предметом судебного разбирательства будет кадастровая оценка, а не результат работы соответствующей комиссии.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

В качестве первой инстанции для передачи иска по таким делам может использоваться областной суд. Эта подсудность связана с тем, что ответчиком выступает региональный орган Росреестра и председатель комиссии, работающий при нем. Важно самостоятельно выяснять и доказывать неправильность расчетов. Понижение стоимости допускается, если будут документальные доказательства.

Устанавливается период, в течение которого может оспариваться установленная стоимость. Он равен 5 годам с момента после изменения записи в реестр. Если предыдущая стоимость изменена до обращения, ее не допускается оспаривать. Срок рассмотрения составляет 2 месяца с момента регистрации искового заявления. В связи со сложностью дела его могут продлить еще на 1 месяц.

При обращении в судебную инстанцию предоставляются те же документы, что и комиссию. Дополнительно подается следующее:

  • уведомление или отметка о передаче заявления в комиссию;
  • платежный документ об оплате госпошлины;
  • доверенность, если истец не может лично присутствовать на заседаниях;
  • подтверждение о том, что соблюден досудебный порядок (предоставляется юридическим лицом).

Если в процессе рассмотрения вопроса судья удовлетворит иск, новый размер оценки вносится в резолюционную часть определения. Вновь установленная стоимость подлежит обязательному переносу в реестр. При отрицательном результате его можно оспорить в течение месяца путем подачи апелляции в Верховный суд РФ.

В результате у граждан и компаний есть равные возможности для уменьшения кадастровой стоимости. Важно выяснить реальные показатели и подать заявление на их внесение в реестр.

Источник: http://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/stoimost-kadastrovaya

Рыночная стоимость земельного участка

Урегулирование имущественных отношений при осуществлении различных операций с земельным участком не обходится без такого главного мероприятия, как оценка кадастровой стоимости земельного участка.

Купля/продажа, аренда, дарение, наследование, определение ставки земельного налога и прочие сделки осуществляются на основании нормативной стоимости конкретного участка или объекта недвижимости, которая устанавливается в соответствии с их категорией и месторасположением.

Взаимодействие нормативной, кадастровой и рыночной стоимостей

В соответствии с действующими законами,государственная переоценка кадастровой стоимости проводится один раз в пять лет (не реже). Итоговый результат размещается в специальном Государственном Кадастре Недвижимости. Это входит в обязанности сотрудников федеральных служб госрегистрации.

Частные лица, владельцы земельных наделов интересуются, как связаны между собой нормативная, кадастровая и рыночная стоимости земли. Законами РФ предусматривается дополнение кадастровой оценки участков рыночными и нормативными расчётами.

Что такое нормативная стоимость земли

В действующем законодательстве нет точного соотношения между нормативной ценой и кадастровой стоимостью. Но это не значит, что этот показатель нигде не применяется. Официально нормативная цена на землю устанавливается и используется для урегулирования экономических отношений при следующих сделках:

  1. Передача земельного надела в собственность.
  2. Наследование.
  3. Дарение.
  4. Получение кредита в банке.
  5. Оформление договора об ипотеке.

Нормативная цена на землю — это характеристика стоимости конкретного участка, учитывающая его качество, местоположение, потенциальный доход в течение расчётного срока окупаемости.

§ 3. Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков. Нормативная цена земли

Как определять нормативную цену земли, расписано в Постановлении «О порядке определения нормативной стоимости», принятом 15.03.97г.

В соответствии с данным документом, нормативная цена используется для ситуаций, которые предусмотрены законами РФ для земельных участков, имеющих различное целевое назначение по специальным оценочным зонам, поселениям, районам и пр.

В связи с постепенными изменениями на рынке земли с течением времени,местные органы самоуправления выносят самостоятельные решения по:

  • уточнению количества оценочных зон;
  • расположению их границ;
  • изменяют в сторону увеличения или уменьшения нормативные цены.

В их компетенцию входит право изменять этот показатель не больше, чем на 25%.Как правило, определение размера нормативной цены на землю не превышает уровень рыночного показателя более, чем на 75%. Это требование касается типичных земельных участков, которые соответствуют определённому целевому назначению.

Нормативными показателями также пользуются, если не была произведена кадастровая оценка и ее расчёт для данного земельного участка.

Понятие кадастровой стоимости и цели её введения

В отличие от предыдущих видов оценивания, физический смысл кадастровой стоимости определяется, как рыночная величина, по которой сформирован интенсивный устойчивый рынок, а также, как наиболее ожидаемая цена продажи объекта недвижимости на рынке, который только начинает раскручиваться, где действуют открытые законы конкуренции.

От размера кадастровой цены на недвижимое имущество также зависит ставка государственного земельного налога.

Согласно статьи 79 ЗК, при изъятии сельскохозяйственных земель для использования их в несельскохозяйственных целях изменяется их кадастровая стоимость.

В соответствии с официально утверждёнными методиками кадастровая государственная оценка недвижимости и земельпроводится в зависимости от категорий и видов их использования.

Государственная оценкакадастровойстоимости земли всех категорий осуществляется сотрудниками Государственной недвижимости, её территориальных органов. К этим работам также допускаются независимые оценщики.

При проведении государственной кадастровой оценки земель, все участки классифицируются по целевому назначению, использованию. В процессе оценочных работ земли разделяются на отдельные участки, т. е. проводится зонирование территории. Оценочная зона — это часть однородных земель, которые используются в одинаковых функциональных целях. Данные земли (однородные) имеют близкие значения кадастровой стоимости.

По итогам проведения зонирования, разрабатывается общая карта, где указываются оценочные зоны. В границах каждой зоны показаны удельные значения кадастровой цены на единицу площади.

Если имеются данные о настоящей рыночной цене на конкретный земельный участок, кадастровая цена рассчитывается пропорционально ей.

Средняя кадастровая стоимость утверждается исполнительными органами местной власти в каждом районе.

Описание рыночной стоимости

Формирование рыночной стоимостиземельных участков осуществляется в соответствии со спросом и предложением. Как гласит статья 3 ФЗ № 135, рыночная цена объекта оценки — это самая вероятная стоимость, по которой он может быть продан в условиях открытого рынка, конкуренции без влияния различных чрезвычайных обстоятельств.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается на основании специальных разработанных методик. Участки, не изъятые из оборота, рассчитываются, как земли, занятые под строения, здания, сооружения или, как предназначенные под их размещение, а также для проведения сельскохозяйственных работ.

Действующими законами выделяется также такое понятие, как выкупная цена на земельный участок. Данное понятие используется, если нужно произвести изъятие, приватизацию, выкуп земли, на которой уже размещён объект недвижимости: дом, строение и пр.

Повторная оценка для оспаривания кадастровой стоимости

При неправильном расчёте величины кадастровой стоимости недвижимости, земли владельцы несут большие материальные потери в виде высоких государственных налогов.

Почему происходит завышение кадастра?

Это может быть вызвано тем, что неверно указано целевое назначение данного участка, допущены ошибки при выборе данных о соседних или других подобных землях.

При проведении работ оценщик может допустить следующие погрешности:

  1. Неправильно замерена площадь земельного надела.
  2. Ошибки в математических расчётах.
  3. Опечатки.

При обнаружении различных недочётов, необходимо оспаривать существующий оценочный кадастровый размер.

Чтобы его оспорить, необходимо предоставить следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • план земельного участка;
  • копия документа, подтверждающего право собственности (заверенная нотариусом);
  • официальная бумага о том, что оценка кадастровой стоимости квартиры или земли была проведена с ошибками;
  • отчёт о том, что была проведена независимая экспертиза.

Повторная тщательная оценка квартиры, земли осуществляется независимым оценщиком. После этого составляется подробный отчёт. Данный документ содержит подробную информацию о методах проведения оценивания, характеризуется конкретное недвижимое имущество.

В представленном отчёте обязательно указываются такие данные: число, месяц, год его составления, основания, дающие право на проведение оценки, номер лицензии эксперта, итоговая кадастровая стоимость, дата установления цены, список документов, которые были использованы в процессе работы и пр.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

(доб. 306) — Москва

(доб. 861) — Санкт-Петербург

(доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Статья освещает процедуру проведения оценки стоимости земельного участка перед его продажей или покупкой, описывает факторы, влияющие на земельное ценообразование.

Процедура оценки земельного участка

Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с ситуацией купли-продажи земли. Это может быть продажа старого земельного надела или покупка нового под строительство жилого дома или дачного коттеджа.

Перед продажей или покупкой земли необходимо произвести правильную оценку ее стоимости: при продаже это поможет быстро найти покупателя и не продешевить, а при покупке – сэкономить собственные средства.

Кадастровая стоимость участка

Оценить земельный участок нужно в следующих случаях: при залоге земельного надела, при покупке участка у государства, для проверки налоговых начислений.

Если вы не имеете понятия о кадастровой стоимости своего земельного участка, вам необходимо обратиться в земельный комитет, где вам выдадут справку со всеми данными для предъявления в различные инстанции по требованию.

Данный вид оценки основан на формуле умножения средней стоимости сотки земли в данном регионе на общую площадь вашего участка. Средняя стоимость высчитывается с корректировкой на разрешенный тип деятельности на земельном участке (под сады или постоянное проживание).

На основании данных о кадастровой стоимости участка налоговая инспекция начисляет ежегодные налоги на него.

Рыночная стоимость участка

Если вы планируете покупку или продажу земли, необходимо знать его точную рыночную стоимость. Получить данную информацию можно разными способами: самостоятельно изучить рынок земли в вашем регионе, обратиться к оценщику или перепоручить эту задачу риэлтерскому агентству.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости вашего отрезка земли – дело довольно хлопотное. С помощью сети интернет необходимо найти все объявления о продаже земельных участков в вашем населенном пункте или районе, выделить из них похожие на ваш вариант по типу и площади земельные наделы и затем определить цену, за которую вы готовы продать свою землю.

Вариант с оценщиком более прост в выполнении. Вам необходимо будет пригласить специалиста на участок, чтобы он визуально мог ознакомиться с полем деятельности, а также представить ему все имеющиеся информативные документы, связанные с участком (свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт и т.д.).

Риэлтерское агентство оценивает участки так же, как в первом варианте – на основании сравнения с другими продаваемыми объектами в данном районе. Большой плюс данного варианта – отсутствие необходимости тратить время и деньги на проведение оценки.

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли?

Однако вам придется заключать договор с агентством, частым условием которого является передача прав продажи только данной фирме, то есть если вы найдете покупателя самостоятельно, вам придется выплатить агентству неустойку.

Факторы, влияющие на стоимость участка

Земельные участки, находящиеся недалеко друг от друга, могут стоить по-разному в силу нескольких факторов.

Одной из определяющих характеристик земли является рельеф поверхности. Холмистые участки стоят дешевле пологих, так как их перед строительством придется разравнивать.

Следующая причина удорожания земли – наличие поблизости водоема. В жаркую летнюю погоду озеро неподалеку от участка обеспечит регулярное наличие водоснабжения, а также возможность отдохнуть на берегу и искупаться.

Удаленность участка от города также играет важную роль в оценке его стоимости. Участки в пределах города стоят значительно дороже тех, что расположены в окрестных деревнях.

Урегулирование имущественных отношений при осуществлении различных операций с земельным участком не обходится без такого главного мероприятия, как оценка кадастровой стоимости земельного участка.

Купля/продажа, аренда, дарение, наследование, определение ставки земельного налога и прочие сделки осуществляются на основании нормативной стоимости конкретного участка или объекта недвижимости, которая устанавливается в соответствии с их категорией и месторасположением.

Взаимодействие нормативной, кадастровой и рыночной стоимостей

В соответствии с действующими законами,государственная переоценка кадастровой стоимости проводится один раз в пять лет (не реже). Итоговый результат размещается в специальном Государственном Кадастре Недвижимости. Это входит в обязанности сотрудников федеральных служб госрегистрации.

Частные лица, владельцы земельных наделов интересуются, как связаны между собой нормативная, кадастровая и рыночная стоимости земли. Законами РФ предусматривается дополнение кадастровой оценки участков рыночными и нормативными расчётами.

Что такое нормативная стоимость земли

В действующем законодательстве нет точного соотношения между нормативной ценой и кадастровой стоимостью.

Рыночная стоимость земельного участка: что о ней надо знать?

Но это не значит, что этот показатель нигде не применяется. Официально нормативная цена на землю устанавливается и используется для урегулирования экономических отношений при следующих сделках:

  1. Передача земельного надела в собственность.
  2. Наследование.
  3. Дарение.
  4. Получение кредита в банке.
  5. Оформление договора об ипотеке.

Нормативная цена на землю — это характеристика стоимости конкретного участка, учитывающая его качество, местоположение, потенциальный доход в течение расчётного срока окупаемости. Как определять нормативную цену земли, расписано в Постановлении «О порядке определения нормативной стоимости», принятом 15.03.97г.

В соответствии с данным документом, нормативная цена используется для ситуаций, которые предусмотрены законами РФ для земельных участков, имеющих различное целевое назначение по специальным оценочным зонам, поселениям, районам и пр.

В связи с постепенными изменениями на рынке земли с течением времени,местные органы самоуправления выносят самостоятельные решения по:

  • уточнению количества оценочных зон;
  • расположению их границ;
  • изменяют в сторону увеличения или уменьшения нормативные цены.

В их компетенцию входит право изменять этот показатель не больше, чем на 25%.Как правило, определение размера нормативной цены на землю не превышает уровень рыночного показателя более, чем на 75%. Это требование касается типичных земельных участков, которые соответствуют определённому целевому назначению.

Нормативными показателями также пользуются, если не была произведена кадастровая оценка и ее расчёт для данного земельного участка.

Понятие кадастровой стоимости и цели её введения

В отличие от предыдущих видов оценивания, физический смысл кадастровой стоимости определяется, как рыночная величина, по которой сформирован интенсивный устойчивый рынок, а также, как наиболее ожидаемая цена продажи объекта недвижимости на рынке, который только начинает раскручиваться, где действуют открытые законы конкуренции.

От размера кадастровой цены на недвижимое имущество также зависит ставка государственного земельного налога.

Согласно статьи 79 ЗК, при изъятии сельскохозяйственных земель для использования их в несельскохозяйственных целях изменяется их кадастровая стоимость.

В соответствии с официально утверждёнными методиками кадастровая государственная оценка недвижимости и земельпроводится в зависимости от категорий и видов их использования.

Государственная оценкакадастровойстоимости земли всех категорий осуществляется сотрудниками Государственной недвижимости, её территориальных органов. К этим работам также допускаются независимые оценщики.

При проведении государственной кадастровой оценки земель, все участки классифицируются по целевому назначению, использованию. В процессе оценочных работ земли разделяются на отдельные участки, т. е. проводится зонирование территории. Оценочная зона — это часть однородных земель, которые используются в одинаковых функциональных целях. Данные земли (однородные) имеют близкие значения кадастровой стоимости.

По итогам проведения зонирования, разрабатывается общая карта, где указываются оценочные зоны. В границах каждой зоны показаны удельные значения кадастровой цены на единицу площади.

Если имеются данные о настоящей рыночной цене на конкретный земельный участок, кадастровая цена рассчитывается пропорционально ей.

Средняя кадастровая стоимость утверждается исполнительными органами местной власти в каждом районе.

Описание рыночной стоимости

Формирование рыночной стоимостиземельных участков осуществляется в соответствии со спросом и предложением. Как гласит статья 3 ФЗ № 135, рыночная цена объекта оценки — это самая вероятная стоимость, по которой он может быть продан в условиях открытого рынка, конкуренции без влияния различных чрезвычайных обстоятельств.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается на основании специальных разработанных методик. Участки, не изъятые из оборота, рассчитываются, как земли, занятые под строения, здания, сооружения или, как предназначенные под их размещение, а также для проведения сельскохозяйственных работ.

Действующими законами выделяется также такое понятие, как выкупная цена на земельный участок. Данное понятие используется, если нужно произвести изъятие, приватизацию, выкуп земли, на которой уже размещён объект недвижимости: дом, строение и пр.

Повторная оценка для оспаривания кадастровой стоимости

При неправильном расчёте величины кадастровой стоимости недвижимости, земли владельцы несут большие материальные потери в виде высоких государственных налогов.

Почему происходит завышение кадастра? Это может быть вызвано тем, что неверно указано целевое назначение данного участка, допущены ошибки при выборе данных о соседних или других подобных землях.

При проведении работ оценщик может допустить следующие погрешности:

  1. Неправильно замерена площадь земельного надела.
  2. Ошибки в математических расчётах.
  3. Опечатки.

При обнаружении различных недочётов, необходимо оспаривать существующий оценочный кадастровый размер.

Чтобы его оспорить, необходимо предоставить следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • план земельного участка;
  • копия документа, подтверждающего право собственности (заверенная нотариусом);
  • официальная бумага о том, что оценка кадастровой стоимости квартиры или земли была проведена с ошибками;
  • отчёт о том, что была проведена независимая экспертиза.

Повторная тщательная оценка квартиры, земли осуществляется независимым оценщиком. После этого составляется подробный отчёт. Данный документ содержит подробную информацию о методах проведения оценивания, характеризуется конкретное недвижимое имущество.

В представленном отчёте обязательно указываются такие данные: число, месяц, год его составления, основания, дающие право на проведение оценки, номер лицензии эксперта, итоговая кадастровая стоимость, дата установления цены, список документов, которые были использованы в процессе работы и пр.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

(доб. 306) — Москва

(доб. 861) — Санкт-Петербург

(доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Любая покупка или продажа земли связана с предварительной оценкой. Как правило, их делают две, одну для вычисления налога, а вторую соответствующую реальной цене. Чтобы не переплачивать при заключении договора, необходимо изучить, из чего складывается рыночная цена на земельные участки, и в каких случаях она может быть оспорена.

Что такое рыночная оценка?

Рыночная стоимость земельного участка это его реальная цена, составленная с учётом различных нюансов: расположения, наличия коммуникаций, экономической ситуации в стране и т. д. Как и в случае с недвижимостью, продажа земельных участков в Твери производится на первичном и вторичном рынке. В первом случае собственником является государство и цена на них только кадастровая, а участки чаще расположены в удалённых местах за городом, так как в населённых пунктах вся земля давно выкуплена. Основная же доля продаж происходит с вторичного рынка, где используется реальная оценка, но в обоих случаях проводится кадастровая оценка и выплата налога.

Рыночная стоимость рассчитывается исходя из конкретных ценностей:

  • Если земля расположена в садоводстве или будет использоваться под выращивание сельскохозяйственной продукции, главным фактором будет грунт и наличие воды.
  • Для постройки торгового или развлекательного центра важно приближённость к центру города, а для постройки частного дома наличие инфраструктуры.

Рыночная стоимость считается самой объективной, но на практике, нередко отличается от кадастровой цены примерно на 25%.

Как определяется цена на земельный участок?

Чтобы определить из чего складывается стоимость земельного участка, нужно учитывать наличие или отсутствие различных факторов:

  • населённый пункт, расположение участка;
  • наличие природных ископаемых;
  • размер участка;
  • водоём и лесные угодья;
  • целевое назначение;
  • состав грунта;
  • наличие коммуникаций на участке или вблизи него;
  • экономический прогноз области.

Примерные цены на земельные участки можно получить на портале Росреестра, используя онлайн-калькулятор, но можно высчитать и вручную используя формулу P = S * (Pп + Pс) * K.

«S» – площадь земельного участка в квадратных метрах. «Рс» – состоит из локальной составляющей или функции параметров сделки (руб./м2); «Рп» – средняя цена с учётом инфраструктур и месторасположения (руб./м2); «К» – обозначает переходной коэффициент.

Точную оценку под силу сделать только специалисту, так как он не только осматривает участок, но также использует специальные программы для подсчёта.

Нюансы рыночной и кадастровой оценки

Если рыночная стоимость земельных участков отображает реальную ситуацию, то кадастровая сказывается на дополнительных расходах при совершении сделки. Бывают случаи, когда она выше рыночной на треть, а ведь именно с неё насчитывается налог.

Рыночная цена содержит все факторы, а кадастровая может рассчитываться исходя из двухсот ставок земельного налога умноженных на количество квадратных метров участка.

Для участка расположенного в центре крупного города такая формула не так страшна, а для владельцев удалённых загородных деревень или дачи весьма существенная.

Оспорить кадастровую оценку можно в суде, приложив документы, доказывающие необъективность оценки.

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Это может быть анализ почвы или выявленные ошибки в документе сделанном ранее.

При сравнении, соотношение рыночной и кадастровой стоимости земли всегда различны, ситуаций, когда бы они точно совпадали – не существует, но иногда участок имеет только кадастровую оценку. А вот вариантов когда участок имеет только рыночную стоимость – не бывает, так как официальное оформление земли требует выплаты налога, который рассчитывается только из кадастровой стоимости.

Все формулы дают лишь примерное представление о стоимости, реальную оценку можно получить при обращении в специализирующие компании. Даже если вы знаете цену соседнего участка, лучше заранее уточнить, как будет оценена ваша земля, так как кадастровую стоимость регулярно обновляют, и есть шанс, что человек продал участок по предыдущей оценке. Переоценка делается раз в пять лет.

Читайте также:

Оставить комментарий | Читать комментарии

Как определить стоимость земельного участка

В зависимости от того, какое основание положить в основу определения стоимости земельного участка, можно выделить три следующих метода (способа) оценки земли.

1. Цена выкупа земельного участка. 2. Кадастровая стоимость земельного участка. 3. Рыночная стоимость земельного участка.

Поговорим о каждом способе оценки земельного участка.

Цена выкупа земельного участка

Расчет цены производится из ставки земельного налога. Однако прямая зависимость цены земли от земельного налога не очень выгодно для покупателя, т.к. земельный налог растет, а пропорционально ему и растет цена земельного участка.

Согласно п. 7 ст. 28 Закона о приватизации, цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения: свыше 3 млн человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

Федеральный закон «О ведении в действие Земельного кодекса РФ» в п. 2. ст. 2 предусматривает аналогичный порядок определения выкупной цены земельного участка.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения.

Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

На сегодняшний день коэффициенты не утверждены и не уплачиваются. Согласно ст. 33 Закона г. Москвы, оценка стоимости объектов приватизации осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы по федеральным стандартам, утвержденным правительством Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земельного участка

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земли регулируется постановлением правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Однако в случае, когда рыночная стоимость земельного участка определена, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентном отношении от рыночной стоимости земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется:

1. В отношении городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

2. В отношении сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Рыночная стоимость земельного участка — что это такое и как рассчитать

3. В отношении иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочная зона – это часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Результатом оценочного зонирования является карта (схема) оценочных зон и кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Согласно ст. 70 Земельного кодекса РФ, государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Земельный кадастр включает в себя сведения о субъектах права на земельные участки. При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком.

Автор Фирсова М.Июнь 2006

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Рента выплачивается владельцу участка в виде арендной платы.

Факторы производства

Земля является наиболее важным фактором производства. Рынок земли в отличие от капитала имеет практически бесконечный срок службы и, следовательно, может приносить владельцу бессрочный доход – ренту.

Ценообразование на землю имеет ряд особенностей, и главной из них является естественная ограниченность предложения земли. Для предложения других факторов подобного явления практически не наблюдается.

Таким образом, предложение земли, пригодной для использования в сельском хозяйстве или промышленности, всегда неэластично.

Цена земли зависит от величины спроса на нее, и в случае недостаточного спроса земля может оказаться вообще бесплатной.

Экономическая рента – цена, которая выплачивается владельцу земли и природных ресурсов за их использование, так как они являются исчерпаемыми.

Поскольку качество земельных участков неоднородно, т. е. они различаются по плодородию, месторасположению, наличию в недрах полезных ископаемых и близостью к коммуникациям, то рента будет более высокой с наиболее плодородных участков, а самый неплодородный участок, используемый для обработки, в обычных условиях вообще не приносит своему владельцу ренту.

Арендная плата включает в себя ренту, а также процент за находящийся на данном участке земли капитал, а также за улучшение почвы, произведенное владельцем (орошение, удобрение). Если арендная плата повысится, то предложение превысит спрос, и рынок выйдет из состояния равновесия (рис. 11).

Рис. 11. Спрос и предложение земли

S – неэластичное предложение земли;

D – потенциальный спрос на землю;

E – точка равновесия.

Рента и цена земли – понятия разные. Цена земли отражает денежную оценку, по которой она покупается и продается. Цена на землю определяется по формуле:

Цена земли = × 100%.

Итак, земля – это ресурс особого рода, количество которого ограничено, в связи с этим предложение земли совершенно неэластично. Поэтому величина земельной ренты определяется спросом на аренду земельных участков.

Рента увеличилась с 2000 до 6000 ден. ед., а норма процента за это же время снизилась с 4 до 2%.

В каком направлении и во сколько раз изменилась цена земельного участка? В какой степени это вызвано ростом ренты, а в какой – снижением процентной ставки?

Почему цену земли называют капитализированной рентой?

Как известно, цена земли (Цз) находится в прямой зависимости от величины ренты (R) и в обратной – от процентной ставки r’ (Цз=R х 100/r’).

Поэтому первоначально земля оценивалась в 50 тыс. ден. ед.

Рыночная стоимость земельного участка

(2000 х 100/4), затем цена земли повысилась до 300 тыс. ден. ед. (6000 х 100/2) и, следовательно, возросла в шесть раз.

И повышение арендной платы, и снижение процентной ставки оказывали воздействие на рост цены земли. Повышение ренты вызвало троекратное повышение цены земли (6000 х 2000), а повышение процентной ставки – двукратное повышение (4 х 2).

Цена земли есть капитализированная рента, так как для землевладельцев обладание участком равнозначно обладанию капиталом, который в форме процента может обеспечить получение дохода, равного ренте.

Дата добавления:6; Просмотров: 871; Нарушение авторских прав?;

Источник: http://berolux.ru/rynochnaja-stoimost-zemelnogo-uchastka/

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн